Acheter un bien immobilier neuf pour défiscaliser : Pinel, LMP, LMNP…

Acheter dans l’immobilier neuf pour défiscaliser

Acheter un bien immobilier neuf pour le louer apporte des avantages fiscaux pendant plusieurs années. En effet, il est possible d’alléger ses impôts en déduisant une partie du montant de son investissement immobilier neuf, en location nue comme en location meublée.

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Louer pour défiscaliser

Si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison destiné(e) à la location, orientez-vous vers une acquisition en VEFA, avec de préférence une date de livraison proche, ou en vente achevée. Une fois le logement livré, deux types de location s’offrent à vous : louer nu, c’est-à-dire vide, ou meublé.

 La location nue

 Le dispositif Pinel réduit vos impôts pendant 12 ans

couple d'âge mûr souriant
Le dispositif d'investissement locatif Pinel est réservé aux logements neufs ou rénovés

Le dispositif Pinel procure à l’investisseur une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement, étalée sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite d’un plafond d’achat de 300 000 euros. L’acheteur s’engage à louer son nouveau bien à un prix légèrement inférieur à celui du marché pendant la durée de défiscalisation choisie. Le logement deviendra la résidence principale du locataire.

Certaines conditions doivent toutefois être respectées, en termes de performance énergétique (BBC ou RT 2012), de plafonnement des loyers ou des ressources des locataires.

La version outre-mer du dispositif est encore plus avantageuse. Pour l’achat d’un ou deux logements situés dans les DOM-COM, vous disposez d’une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % du prix d’achat du logement à louer, également étalée sur 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 300 000 euros d’investissement par année civile).

 La fiscalité des revenus fonciers

Il existe deux régimes pour déclarer ses revenus fonciers : le micro-foncier et le régime de droit commun C’est ce dernier qui s’applique obligatoirement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation et lorsque les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an.

 La location meublée

 Deux types de location meublée

La plupart des bailleurs achètent un logement particulier qu’ils équipent et dont ils gèrent eux-mêmes la location. Mais l’acquisition en résidence services attire de plus en plus d’investisseurs en quête de placement sécurisé. Ces logements adaptés à une clientèle bien définie (étudiants, séniors, touristes, hommes d’affaires, personnes âgées dépendantes) sont gérés par un exploitant qui reverse les loyers au propriétaire. La rentabilité est garantie par un bail commercial.

 Deux statuts de loueur meublé

  • Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : ce statut est accessible à tout bailleur louant un logement meublé. Il permet de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard avec lequel un investissement en résidence services séniors ou étudiants procure une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat répartis sur 9 ans (dans la limite de 300 000 euros), ainsi que la récupération de la TVA (20 %).
  • Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce statut nécessite un enregistrement au RCS (Registre du Commerce et des sociétés). Il est automatiquement attribué aux bailleurs dont les recettes dépassent 23 000 euros TTC par an.

Avantages de l’investissement locatif

Comparé à d’autres niches fiscales ou crédits d’impôt, l’investissement locatif apporte, en plus d’une réduction d’impôt à court terme, des avantages pour préparer sereinement l’avenir.

  • Loger des membres de la famille, dans le cadre de la loi Pinel
  • S’assurer un revenu complémentaire. Les loyers permettront, par exemple, de conserver un bon pouvoir d’achat au moment de la retraite.
  • Habiter le logement à l’issue de la période de location ou, dans le cas d’une résidence services tourisme, se réserver quelques semaines d’occupation pour les vacances.
  • Se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis.
  • L’achat peut être financé par un crédit immobilier. Les loyers perçus permettent ensuite de rembourser une partie de l’emprunt.

Pour bien réduire vos impôts, préparez votre investissement immobilier

 Bien choisir son investissement immobilier

Même si l’avantage fiscal est votre priorité, choisissez avec soin votre produit de placement. En effet, la grande majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière impliquent la location du logement, souvent pendant 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans pour la loi Pinel. Assurez-vous de pouvoir trouver facilement des locataires qui loueront au loyer demandé.

 L’emplacement avant tout !

Pour louer, il faut avant tout s’assurer que des locataires choisiront votre futur bien. Certains critères doivent être pris en compte dès l’achat. Afin de faciliter la location puis éventuellement la revente, mieux vaut acheter un logement de qualité, bien situé.

Une étude de marché sur place s’impose : analysez l’attractivité de la ville, visitez le quartier. Vos locataires disposeront-ils à proximité de services qui leur donneront envie de rester (écoles, espaces verts, commerces, transports en commun) ?

 Le choix du logement

Choisissez un bien qui vous plait, surtout si vous comptez l’habiter plus tard ou y loger un enfant, comme le permet la loi Pinel.

Si vous possédez déjà un bien locatif, ou si vous envisagez d’en acheter plusieurs, diversifiez autant que possible vos investissements : situation géographique (si un quartier perd de son attractivité), superficie (pour éviter la vacance de plusieurs logements étudiants)…

Choisissez les prestations du logement, la surface, ainsi que l’environnement en fonction du type de locataire ciblé.

Ainsi, un studio ou un T2 proche de l’université et bien desservi par les transports en commun intéressera les étudiants. Dans ce cas attendez-vous à un changement de locataires régulier. Par contre, pour charmer une famille qui s’installera pour plusieurs années, misez plutôt sur de grandes surfaces (T3, T4...) dans un quartier tranquille et non loin des commerces.

 Trouver le bon locataire

Personnage regardant des dossiers à la loupe

Afin de louer votre logement en toute sérénité, certains documents peuvent vous aider au moment du choix du locataire : dernier avis d’imposition, contrat de travail, bulletins de salaire... Par contre, vous ne pouvez pas lui demander une copie de relevé de compte ou un dossier médical.

Il existe différents moyens de se protéger contre l’insolvabilité du locataire, comme la caution d’un tiers, le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou la garantie contre les impayés Visale.

 La gestion locative de votre placement immobilier

Il vous est bien sûr possible de gérer personnellement l’appartement ou la maison que vous louez. Si vous disposez de plusieurs locations ou si vous manquez de temps, vous pouvez également faire appel à un professionnel. Une agence de location fournira le contrat de bail et cherchera un locataire contre une rétribution de 7 à 10 % des loyers perçus.

Tout investissement immobilier implique des conditions de location. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.


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