Acheter neuf pour défiscaliser en loi Pinel (art. 199 novovicies du CGI)
La loi Pinel est un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif. Elle vous permet de réduire vos impôts sur le revenu en achetant un logement neuf. Le dispositif propose également des variantes pour investir dans un logement ancien à rénover (Pinel ancien optimisé au déficit foncier) ou pour défiscaliser encore plus efficacement dans les DOM TOM (Pinel Outremer).
Investir en loi Pinel
Nouveautés 2018
- Le dispositif est prolongé jusqu'en 2021 dans les zones A, Abis et B1.
- Il est encore possible en 2018 d'investir dans une des communes B2 ou C bénéficiant d'un agrément préfectoral. Pour profiter de la réduction d'impôt Pinel, l'investisseur doit s'assurer que le permis de construire du logement a été déposé avant le 31/12/2017. L'acte authentique d'achat devra être signé au plus tard le 31 décembre 2018.
- Les communes pénalisées par la fermeture d'un site militaire sont désormais éligibles à un investissement locatif Pinel, quelle que soit la zone dans laquelle elle se situe (contrat de redynamisation d'un site de défense).
Réduire ses impôts avec la Loi Pinel
Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour but de recentrer l'investissement locatif vers le logement intermédiaire. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, l'investisseur doit respecter des conditions liées au locataire et à la location.
Comment défiscaliser en loi Pinel ?
L'État vous permet d'économiser 6 000 € d'impôt par an pendant 9 ans !
La loi Pinel s'applique à l'achat d'1 ou 2 logements neufs par an, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2018 (communes en zone B2 ou C avec agrément) ou le 31 décembre 2021 (communes en zones A, Abis, B1).
Le logement doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, et devenir la résidence principale du locataire. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Avantage fiscal et durée d’engagement
Le taux de réduction d’impôt sur le revenu accordé varie selon la durée de location :
- 12 % du prix de revient du logement, étalé sur une durée de 6 ans.
- 18 % si le propriétaire s'engage à louer son bien pendant 9 ans.
- À la fin de la période choisie, il est possible de prolonger l'engagement pendant 6 ou 3 ans pour atteindre : 21 % répartis sur 12 ans
Vous renseignez la durée de votre engagement sur votre déclaration des revenus. Cette option est irrévocable.
La défiscalisation commence à la date d'achèvement des travaux pour un achat en VEFA, ou à la date d'acquisition si le logement est déjà achevé. Mais vous disposez d'un an après cette date pour trouver un locataire.
Une défiscalisation attractive
La loi Pinel vous permet jusqu'à :
- 36 000 € d'économie d'impôt sur 6 ans
- 54 000 € d'économie d'impôt sur 9 ans
- 63 000 € d'économie d'impôt sur 12 ans
Cet avantage fiscal s'applique à 2 acquisitions maximum par an, dans la limite de 300 000 € d'investissement. D'autre part, un prix de revient plafond au m² de surface habitable est fixé à 5 500 €/m² pour toutes les zones.
Un investissement locatif sur-mesure
Louer à un enfant ou un parent
L'ancien dispositif Duflot ne permettait pas de louer le logement à un membre de la famille. Depuis le 1er janvier 2015, il est désormais possible de loger ses ascendants ou ses descendants sans perdre l’avantage fiscal, à condition de respecter les conditions de ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyer.
Le membre de la famille qui loue votre logement ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
Investissement Pinel en SCPI
Vous préférez souscrire des parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Désormais, elles ouvrent droit à la même réduction d’impôt.
Dans tous les cas, si la réduction d'impôt obtenue est supérieure à l'impôt du contribuable une année donnée, l'excédent ne peut pas être reporté sur l'impôt des années suivantes.
Calcul réduction d'impôt Pinel 2018
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Exemple de programme Pinel à Franconville
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La loi Pinel point par point
Les objectifs de la loi Pinel
Le dispositif Pinel doit orienter la construction de nouveaux logements dans les secteurs où la demande est la plus importante.
Il apporte une réduction d'impôt aux particuliers qui décident d'investir dans un appartement neuf ou une maison neuve pour louer. Cette nouvelle offre de biens locatifs intermédiaires sera destinée aux locataires dont les ressources sont supérieures à celles demandées dans le parc social.
La loi Pinel devrait permettre la construction de 40 000 nouveaux logements par an.
Réussir son investissement locatif Pinel
Logements concernés par le dispositif Pinel
La loi Pinel s'applique aux habitations acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Elle concerne :
- les logements en VEFA ou neufs achevés. La date prise en compte est alors celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
- un logement que le contribuable fait construire si la demande de permis de construire est déposée entre ses mêmes dates. Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant l'obtention du permis.
- les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
- les locaux transformés en logements.
Zonage
La loi Pinel s'appuie sur le zonage ABC. Pour défiscaliser, l'investisseur devra acheter un logement neuf situé en zone A, A bis ou B1.
Les biens locatifs situés dans certaines villes classées B2 ou C sont également éligibles au dispositif, lorsque la commune a reçu une dérogation du préfet de région et uniquement pour une acquisition en 2018.
Performance énergétique
Une exigence de performance énergétique est également mise en place. Les nouveaux bâtiments doivent respecter la réglementation thermique RT 2012. Pour les habitations remises à neuf, le label haute performance énergétique HPE Rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009 est exigé.
Niches fiscales
La loi Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales, fixé pour 2018 à 10 000 € par an et par foyer.
Règle de non cumul
Pour un même logement ou une même souscription de parts (SCPI), le contribuable ne peut cumuler les avantages de la loi Pinel et ceux d'un autre dispositif : réduction d'impôt accordée au titre des investissements outre-mer, ou encore du dispositif Malraux.
Sont également exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés au titre des monuments historiques et ceux financés par un prêt locatif social.
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