Loi Pinel 2021

Loi Pinel : le guide

Acheter neuf pour défiscaliser en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif. Elle vous permet de réduire vos impôts sur le revenu en achetant un logement neuf. Le dispositif propose également des variantes pour investir dans un logement ancien à rénover (Pinel ancien optimisé au déficit foncier) ou pour défiscaliser encore plus efficacement dans les DOM TOM (Pinel Outremer).

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Investir en loi Pinel

Guide Pinel en PDF

La loi Pinel en 2021 :

  • Le dispositif s'applique dans les zones A, Abis et B1 jusqu’en 2024.
  • Depuis 2020 la région Bretagne pratique une variante du dispositif, à titre d'expérimentation.
  • Les communes pénalisées par la fermeture d’un site militaire sont désormais éligibles à un investissement locatif Pinel, quelle que soit la zone dans laquelle elle se situe (contrat de redynamisation d’un site de défense).
  • Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif se recentre sur les bâtiments d'habitation collectifs. Les logements individuels ne sont plus éligibles à une opération de défiscalisation Pinel.

Réduire ses impôts avec la Loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour but de recentrer l'investissement locatif vers le logement intermédiaire. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, l’investisseur doit respecter des conditions liées au locataire et à la location.

 Comment défiscaliser en loi Pinel ?

L'État vous permet d'économiser 6 000 € d’impôt par an pendant 9 ans !

La loi Pinel s’applique à l'achat d'1 ou 2 logements neufs par an, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 dans une commune classée en zone A, Abis ou B1.

Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et devenir la résidence principale du locataire. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

La défiscalisation commence à la date d’achèvement des travaux pour un achat en VEFA, ou à la date d’acquisition si le logement est déjà achevé. Mais vous disposez d’un an après cette date pour trouver un locataire.

 Avantage fiscal et durée d’engagement

Le taux de réduction d’impôt sur le revenu accordé varie selon la durée de location. Attention, la loi de finances 2021 prévoit de réduire l'avantage fiscal pour les investissements réalisés à partir de 2023.

Taux de réduction d'impôt pour un investissement Pinel en 2021 ou 2022 :

  • 12 % du prix de revient du logement, étalé sur une durée de 6 ans.
  • 18 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans.
  • À la fin de la période choisie, il est possible de prolonger l’engagement pendant 6 ou 3 ans pour atteindre : 21 % répartis sur 12 ans

Vous renseignez la durée de votre engagement de location sur votre déclaration des revenus. Cette option est irrévocable.

Taux de réduction d'impôt Pinel à partir de 2023 :

  • 10,5 % du prix de revient du logement, étalé sur une durée de 6 ans.
  • 15 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans.
  • 17,5 % répartis sur 12 ans

Taux de réduction d'impôt Pinel à partir de 2024 :

  • 9 % du prix de revient du logement, étalé sur une durée de 6 ans.
  • 12 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans.
  • 14 % répartis sur 12 ans

Certains investissements échapperont à cette baisse des taux :

  • Les logements très performants en matière d’économie d’énergie (décret à venir)
  • Les logements situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

 Une défiscalisation attractive

La loi Pinel offre suffisamment de flexibilité pour s'adapter à toute sorte de profil d'investisseurs. Selon le montant investi et la durée de location choisie, le dispositif vous permet jusqu'à :

  • 36 000 € d'économie d’impôt sur 6 ans
  • 54 000 € d'économie d’impôt sur 9 ans
  • 63 000 € d'économie d’impôt sur 12 ans

Cet avantage fiscal s’applique à 2 acquisitions maximum par an, dans la limite de 300 000 € d’investissement. D’autre part, un prix de revient plafond au m² de surface habitable est fixé à 5 500 €/m² pour toutes les zones.

couple assis
Un investissement Pinel peut réduire vos impôts pendant 12 ans

 Un investissement locatif sur-mesure

 Louer à un enfant ou un parent

L’ancien dispositif Duflot ne permettait pas de louer le logement à un membre de la famille. Depuis le 1er janvier 2015, il est désormais possible de loger ses ascendants ou ses descendants sans perdre l’avantage fiscal, à condition de respecter les conditions de ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyer.

Le membre de la famille qui loue votre logement ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

 Investissement Pinel en SCPI

Vous préférez souscrire des parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Vous bénéficez de la même réduction d’impôt.

Dans tous les cas, si la réduction d’impôt obtenue est supérieure à l’impôt du contribuable une année donnée, l’excédent ne peut pas être reporté sur l’impôt des années suivantes.

 Défiscalisation Pinel en Bretagne : quelles sont les différences ?

Depuis la loi de finances de 2020 et jusqu’à la fin de l’année 2021, la région Bretagne expérimente une version particulière du dispositif d’investissement locatif Pinel.

Ainsi le préfet de région détermine d’une part, les communes ou parties de communes éligibles à un investissement locatif Pinel, indépendamment du zonage ABC. Il a d’autre part la charge d’établir pour chaque commune et chaque type de logement concernés les montants plafonds autorisés en termes de loyer et de ressources du locataire.

Un nouveau décret publié le 15 mars 2021 précise les déclarations que l’acheteur devra effectuer pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Pour tenir compte des plafonds de ressources et de loyer spécifiques, le décret met en place uniquement en Bretagne une déclaration annuelle, en complément de celle que tout investisseur Pinel effectue l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de l’achat du logement.

La déclaration Pinel spécifique aux communes bretonnes comprend : les éléments permettant d’identifier le logement locatif, le niveau de ressources du locataire au moment de la signature du bail, le montant des loyers perçus et la durée de l’engagement de location.

Le propriétaire bailleur sera tenu d’envoyer cette déclaration par voie électronique ou en remplissant un formulaire sur le site de la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature, au moment de la déclaration de revenus.

En cas de changement de locataire en cours d’année, il suffira de mettre à jour les informations l’année suivante.

Quelles sont les villes de Bretagne éligibles à un investissement Pinel ?

22 – Lannion, Plérin, Ploufragan, Saint-Brieuc
29 – Brest, Concarneau, Guilers, Guipavas, Plouzané, Pluguffan, Quimper, Le Relecq-Kerhuon
35 – Acigné, Bain-de-Bretagne, Betton, Bruz, Cancale, Cesson-Sévigné, Chantepie, La Chapelle-des-Fougeretz, Chartres de Bretagne, Chavagne, Chevaigné, Dinard, Fougères, Gévezé, L’Hermitage, Liffré, Melesse, Montgermont, Mordelles, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Noyal-sur-Vilaine, Orgères, Pacé, Pleurtuit, Rennes, Le Rheu, Saint-Erblon, Saint-Gilles, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Malo, Thorigné-Fouillard, Vern-sur-Seiche, Vezin-le-Coquet, Vitré, Pont-Péan
56 – Auray, Hennebont, Lanester, Lorient, Plescop, Quéven, Quiberon, Saint-Avé, Séné, Vannes

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Calcul réduction d’impôt Pinel 2021

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La loi Pinel point par point

 Les objectifs de la loi Pinel

Le dispositif Pinel doit orienter la construction de nouveaux logements dans les secteurs où la demande est la plus importante.

Il apporte une réduction d’impôt aux particuliers qui décident d'investir dans un appartement neuf ou une maison neuve pour louer. Cette nouvelle offre de biens locatifs intermédiaires sera destinée aux locataires dont les ressources sont supérieures à celles demandées dans le parc social.

La loi Pinel devrait permettre la construction de 40 000 nouveaux logements par an.

 Réussir son investissement locatif Pinel

Logements concernés par le dispositif Pinel

La loi Pinel s’applique aux habitations acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Le dispositif concerne :

  • les logements en VEFA ou neufs achevés. La date prise en compte est alors celle de la signature de l'acte authentique d’achat.
  • un logement que le contribuable fait construire si la demande de permis de construire est déposée entre ses mêmes dates. Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant l’obtention du permis.
  • les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
  • les locaux transformés en logements.
image d’une maison en construction avec plans et mesures
La loi Pinel concerne la location d'un logement neuf ou rénové

 Zonage

La loi Pinel s’appuie sur le zonage ABC. Pour défiscaliser, l’investisseur devra acheter un logement neuf situé en zone A, A bis ou B1.

Les biens locatifs situés dans les villes classées B2 ou C ne sont plus éligibles au dispositif.

 Performance énergétique

Une exigence de performance énergétique est également mise en place. Les nouveaux bâtiments doivent respecter la réglementation thermique RT 2012. Pour les habitations remises à neuf, le label haute performance énergétique HPE Rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009 est exigé.

 Niches fiscales

La loi Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales, fixé pour 2021 à 10 000 € par an et par foyer.

 Règle de non cumul

Pour un même logement ou une même souscription de parts (SCPI), le contribuable ne peut cumuler les avantages de la loi Pinel et ceux d’un autre dispositif : réduction d’impôt accordée au titre des investissements outre-mer, ou encore du dispositif Malraux.

Sont également exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés au titre des monuments historiques et ceux financés par un prêt locatif social.

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