Les niches fiscales en 2018 dans l'immobilier neuf

Les niches fiscales procurent une réduction d’impôt lorsque l'on souscrit à certains dispositifs. En effet, l’investissement locatifdans l’immobilier neuf est une des solutions offertes pour alléger votre fiscalité.

Vous avez déjà choisi un dispositif de défiscalisation ou souhaitez investir dans la pierre ? Logisneuf vous informe sur les niches fiscales immobilières et leur plafonnement.

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Qu’est-ce qu’une niche fiscale  ?

Couple regardant au loin

La niche fiscale, appelée "dépense fiscale" par les Finances publiques, est un moyen légal de réduire le montant de ses impôts sur le revenu ou sur la fortune (ISF).

Instaurée par l’Etat pour encourager un secteur économique, elle prend la forme de charges déductibles ou d’abattements d’impôt à la suite d’investissements spécifiques.

Dans l’immobilier neuf, les principaux dispositifs de défiscalisation en vigueur sont :

  • Le dispositif Pinel qui concerne l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, en métropole (jusqu'à 21 % de réduction d'impôt) ou Outre-mer (jusqu'à 32 %) pour une location d'une durée de 12 ans.
  • Le dispositif Censi Bouvard qui concerne les logements meublés loués par un propriétaire non professionnel (11 % de réduction d'impôt)

Deux autres dispositifs permettent un investissement locatif dans l'immobilier ancien rénové : le Malraux et la loi Monuments Historiques.

pictogramme calculatrice

Simulateur d'économie d'impôts Pinel

À quel point pouvez-vous réduire vos impôts dans le cadre d'un investissement Pinel ?


Le plafonnement des niches fiscales

 Quel plafond appliquer pour ses investissements ?

Maison miniature posée sur une calculatrice

Le plafonnement des niches fiscales, c'est-à-dire la limitation des avantages cumulables par un contribuable, a été instauré par la loi de finances de 2009. Son montant n’a cessé depuis de subir des « coups de rabot », diminuant chaque année.

Les dispositifs d’investissements locatifs procurent un avantage fiscal pendant plusieurs années : 9 ans en LMNP Censi Bouvard, entre 6 et 12 ans en Pinel/Duflot et jusqu’à 15 ans en Scellier intermédiaire.

Dans tous les cas, le plafond appliqué est celui de l'année où le placement a été effectué. Cette règle intègre également les dispositifs qui ne sont plus applicables, comme le Scellier, le Borloo ou le Robien.

Ainsi, un même contribuable ayant investi en Scellier en 2011 et en Duflot en 2014 profitera du plafonnement autorisé en 2011 pour son premier investissement (18 000 € + 6 %) et du plafond actuel (10 000 €) pour le deuxième.

 Plafonnement global des niches fiscales

  • investissement réalisé en 2009 : 25 000 € + 10 % du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2010 : 20 000 € + 8 % du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2011 : 18 000 € + 6 % du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2012 : 18 000 € + 4 % du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2013 : 10 000 € du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2014 : 10 000 € du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2015 : 10 000 € du revenu imposable
  • investissement réalisé en 2016 : 10 000 € du revenu imposable

La nouvelle loi de Finances fixe le plafond global à 10 000 €, à l'exception de certains investissements dans les Dom-Tom, comme le dispositif Pinel Outre-mer, soumis à un plafonnement spécifique de 18 000 €.

 Calcul du plafonnement pour 2017

Le plafonnement global n'est pas rétroactif :

  • Pour un investissement réalisé en 2017 vous serez soumis au plafond de 10 000 €.
  • Si vous bénéficiez déjà d'une réduction d'impôt issue d'un investissement réalisé entre 2009 et 2012 : cet investissement reste soumis au lafond en vigueur l'année de l'acquisition.

Si le cumul des réductions et crédits d’impôts est supérieur au plafond, l’excédent ne pourra être utilisé.

 Des niches fiscales non plafonnées

Certains dispositifs sont exclus du plafonnement global des avantages fiscaux, notamment le Malraux et la loi Monument Historique.

Bon à savoir

Attention : le dispositif Malraux était soumis au plafond global des niches fiscales en 2012. Cette dispense concerne uniquement les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.

Pour aller plus loin