Devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Comment investir dans la location meublée sans être loueur professionnel ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel est attribué à tout bailleur de logement meublé ne répondant pas aux critères du LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Vous trouverez ci-dessous l’essentiel du LMNP : ses avantages, les contribuables concernés, ses objectifs ainsi que notre sélection de programmes neufs LMNP.
Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Acquisition d’un ou plusieurs logements loués meublés
- Régime BIC
- A partir de 2021, le régime social des loueurs de meublés évolue. Les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23.000€ de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants. Ils doivent donc s'acquitter de cotisations URSAAF (en lieu et place des prélèvements sociaux) :
- si ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile
- ou si ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur revenu
Investir dans la location meublée
Le bailleur peut mettre en location une grande variété de logements :
- une partie de sa propre résidence principale dont il est propriétaire
- une résidence secondaire en location saisonnière
- des chambres d’hôtes ou des gîtes ruraux
- des logements situés dans une résidence services, dont la gestion est confiée à un exploitant (Résidence affaires, résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence séniors, EHPAD).
Les avantages d’une défiscalisation LMNP
Tous les contribuables peuvent bénéficier de ce dispositif. Il est particulièrement intéressant pour les retraités désirant placer un capital et recevoir une rente défiscalisée revalorisée avec le temps. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
- Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés au régime des BIC. Il est donc possible de déduire de ses revenus les charges liées à cette activité (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissement des murs et du mobilier).
- La mise en location d’un logement en Résidence Services est soumise à la TVA, mais le loueur en meublé non professionnel peut en demander le remboursement.
- Il est possible de cumuler l'amortissement permis par le dispositif LMNP et la réduction d’impôt accordée par la mesure Censi-Bouvard.
Pourquoi défiscaliser en Loueur Meublé Non Professionnel ?
- Acquérir une future résidence principale ou secondaire
- Créer un patrimoine
- Constituer un complément de retraite défiscalisé
- Conforter le rendement de son épargne
- Protéger sa famille
Vos questions sur la location meublée non Professionnelle
Quels meubles et équipement obligatoires doit-on fournir en location meublée ?
La liste des meubles à placer dans une location meublée est règlementée. Le décret du 5 aout 2015 précise que le meublé doit « permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un logement loué meublé doit contenir au moins l’équipement suivant :
- Literie munie de couettes ou couvertures
- Rideaux, store ou volets aux fenêtres dans les chambres à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (au moins un réfrigérateur doté d'un compartiment congélation)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Nécessaire d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Il est bien sûr préférable de procéder à un inventaire du mobilier au moment des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire.
Quelles sont les conditions de location d’un meublé : bail, durée, caution... ?
Pour mettre en location un logement meublé, il faut rédiger un contrat écrit, en autant d’exemplaires que de personnes concernées : propriétaire, locataire, caution…
La durée d’un bail d’habitation meublée est fixée à un an ; l’accord de location se renouvelle automatiquement si les parties ne donnent pas congé. La durée du bail se réduit à 9 mois lorsque le meublé est loué à un étudiant. Dans ce cas il n’y a pas de tacite reconduction. Si l’étudiant souhaite continuer à louer le logement à la fin des 9 mois, il faudra établir un nouveau bail.
Quant au dépôt de garantie versé par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.
Le texte du contrat de bail doit comporter certaines mentions et informations obligatoires, comme par exemple le montant du loyer et ses modalités de paiement. Un contrat type est disponible sur Légifrance.
Comment déclarer les revenus d’une location meublée à l’année ou au mois avec le statut LMNP ?
En tant que loueur de meublé non professionnel, vos revenus issus de la location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris pour une location en meublée pratiquée occasionnellement.
Si vous louez une partie de votre résidence principale, ces revenus sont exonérés d’impôt lorsque le le loyer ne dépasse pas 190 € en Île-de-France et 140 € en province.
Consultez la page Déclaration des revenus issus de la location meublée.
Quand doit-on donner son préavis dans une location meublée ?
Dans le cadre d’un bail d’habitation à titre de résidence principale, le locataire doit adresser une lettre de congé à son bailleur au moins un moins avant son départ. Attention, le congé par mail n’est pas valide. Le préavis d'une location meublée se donne par lettre recommandée, en main propre contre récépissé ou par acte d’huissier.
Si le bailleur LMNP souhaite reprendre le logement pour le vendre, y habiter, loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux (en cas par exemple de faute du locataire), le bailleur doit envoyer sa lettre de congé au moins 3 moins avant la fin du bail. Mais il ne récupère pas le logement plus tôt que prévu : les locataires pourront l’occuper jusqu’à la fin du bail.
Comment fonctionne la location meublée en résidence gérée ?
Comment fonctionne la location meublée en résidence gérée ?
La location meublée concerne aussi l’achat de chambres, appartements et maisons en résidences services : résidences seniors, résidences médicalisées (EHPAD), résidences étudiantes, résidences d’affaires ainsi qu’en résidences de tourisme. Ce type d’investissement consiste à acheter un logement meublé dont la gestion locative et l’entretien sont confiés à un exploitant. L’investisseur et l’exploitant de la résidence services signent un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Ce type d’investissement offre plusieurs avantages fiscaux et financiers : récupération de la TVA, l’amortissement comptable de l’immobilier et du mobilier.
A noter : la location meublée non professionnelle d’un bien en résidence pour étudiant, pour seniors ou en EHPAD peut également prétendre à la défiscalisation Censi Bouvard. Celle-ci ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % du montant d’acquisition répartie du 9 ans.
