Loi Denormandie : un nouvel avantage fiscal pour investir dans l’ancien

Investir dans un bien restauré en centre-ville (art. 199 novovicies du CGI)

Depuis janvier 2019, la loi Denormandie complète la loi Pinel ancien et remplace progressivement le dispositif Cosse « louer abordable ». Ce nouveau dispositif d’investissement locatif encourage les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Il porte le nom de Julien Denormandie, actuel ministre de la Ville et du Logement.

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Les avantages fiscaux d’un investissement Denormandie

La loi Denormandie concerne les investisseurs qui achètent un logement ancien pour le mettre en location. Elle sera accordée autant aux particuliers qui veulent organiser seuls les travaux, qu’à ceux qui s’adresseront à un promoteur pour acheter un bien immobilier rénové.

Elle ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien. Elle dépend là aussi de la durée de location du logement, à savoir :

  • 12 % du coût total de l’opération pour un engagement de louer pendant 6 ans
  • 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans
  • 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans

La réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat et le montant des travaux.

 Exemple d’investissement défiscalisant Denormandie

Mme Lancien achète un appartement d’une valeur de 100 000 euros, avec 35 000 € de travaux. Elle bénéficiera d’une réduction d’impôts de :

  • 16 200 € répartis sur 6 ans pour une location de cette même durée
  • ou 24 300 € répartis sur 9 ans
  • ou 28 350 € répartis sur 12 ans

Simulateur d'économie d'impôts Denormandie


Les conditions pour investir en Denormandie

L’investisseur achète un appartement ou une maison à restaurer dans une zone comprenant de nombreux logements vides ou vétustes, dans la limite de 300 000 euros par an, et 5 500 € du m². Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l’opération.

 Quels travaux réaliser pour profiter du Denormandie ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Denormandie, le contribuable devra, au choix :

 Soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins :

  • 30 % pour une maison individuelle
  • 20 % pour un appartement en habitat collectif

 Soit réaliser un bouquet de 2 travaux minimum parmi les 5 possibilités suivantes :

  • isolation de la toiture
  • isolation des fenêtres
  • isolation des murs
  • changement du système de chauffage
  • changement du système de production d’eau chaude

À noter : sous certaines conditions ces travaux de rénovation peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA, pour les logements de plus de deux ans.

 Investissement Denormandie : loyer et revenus du locataire

Comme la plupart des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, la loi Denormandie fixe des montants maximum pour le loyer du logement et les revenus du locataire. L’objectif est de développer le parc de logements locatifs intermédiaires.

 Plafonds de loyer en location Denormandie

Le montant du loyer à ne pas dépasser dépend de l’emplacement du logement. Les plafonds sont fixés pour 2019 ainsi :

  • Zone A bis : 17,17 €/m²
  • Zone A : 12,75 €/m²
  • Zone B1 : 10,28 €/m²
  • Zone B2 : 8,93 €/m²

 Plafonds de ressources en location Denormandie

Les conditions de revenus dépendent du secteur et du nombre d’habitants dans le logement. Les plafonds sont fixés pour 2019 à :

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Pers. seule ou couple + 1 enfants à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration pers. à charge complémentaire + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

Dans quelle ville investir en Denormandie ?

La nouvelle loi vient complémenter les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif existant dans le neuf. Les lois Pinel ou Censi Bouvard, par exemple, ont favorisé la création de programmes immobiliers et de nouveaux quartiers en périphérie des centres-villes.

Le Denormandie s’applique aux centres urbains qui se sont vus désertés :

  • les communes qui ont signé les conventions « cœurs de ville »
  • celles qui se font accompagner par l’Etat dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT)

01 : Ambérieux en Bugey, Bourg-en-Bresse, Oyonnax
02 : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons
03 : Montluçon, Moulins, Vichy
04 : Digne-les-Bains, Manosque
05 : Briançon, Gap
06 : Grasse, Vallauris
07 : Annonay, Aubenas, Privas
08 : Charleville-Mézières, Sedan
09 : Foix, Pamiers
10 : Troyes
11 : Carcassonne, Narbonne
12 : Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue
13 : Arles, Tarascon
14 : Lisieux, Vire
15 : Aurillac
16 : Angoulême, Cognac
17 : Rochefort, Saintes
18 : Bourges, Vierzon
19 : Brive-la-Gaillarde, Tulle
2A, 2B : Ajaccio, Bastia
22 : Lannion, Saint-Brieuc
23 : Guéret
24 : Bergerac, Périgueux
25 : Besançon, Montbéliard
26 : Montélimar, Romans-sur-Isère, Valence
27 : Évreux, Louviers, Vernon
28 : Chartres, Dreux, Nogent-le-Routrou
29 : Morlaix, Quimper
30 : Alès, Bagnols-sur-Cèze, Saint Gilles
31 : Revel
32 : Auch
33 : Libourne
34 : Agde, Béziers, Lunel, Sète
35 : Fougères, Redon Saint-Malo, Vitré,
36 : Châteauroux, Issoudun
37 : Chinon
38 : Bourgoin-Jallieu, Vienne, Voiron
39 : Dole, Lons-le-Saunier
40 : Dax, Mont-de-Marsan
41 : Blois, Romorantin-Lanthenay
42 : Montbrison, Roanne
43 : Le Puy-en-Velay
44 : Chateaubriand, Saint-Nazaire
45 : Gien, Montargis, Pithiviers
46 : Cahors, Figeac
47 : Agen, Marmande, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot
48 : Mende,
49 : Cholet, Saumur
50 : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô
51 : Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François
52 : Chaumont, Saint-Dizier
53 : Laval
54 : Longwy, Lunéville, Toul
55 : Bar-le-Duc, Verdun
56 : Lorient, Pontivy, Vannes
57 : Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines, Thionville
58 : Cosne-Cours-sur-Loire, Nevers
59 : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l'Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil
60 : Beauvais, Compiègne, Creil,Senlis
61 : Alençon, Argentan, Flers
62 : Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay la Buissière, Calais, Lens, Lievin, Saint-Omer
63 : Issoire, Riom, Thiers
64 : Bayonne, Pau
65 : Lourdes, Tarbes
66 : Perpignan
67 : Haguenau, Saverne
68 : Colmar, Guebwiller
69 : Tarare
70 : Vesoul
71 : Autun, Châlon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines
72 : La Flèche, Sablé-sur-Sarthe
73 : Chambéry
74 : Rumilly
76 : Dieppe, Fécamp, Elbeuf
77 : Avon, Coulommiers, Fontainebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours
78 : Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes
79 : Bressuire, Niort
80 : Abbeville
81 : Albi, Castres, Mazamet
82 : Montauban
83 : Brignoles, Draguignan
84 : Avignon, Carpentras, Cavaillon
85 : Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon
86 : Châtellerault, Poitiers
87 : Limoges
88 : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges
89 : Auxerre, Sens
90 : Belfort
91 : Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry, Saint-Michel-sur-Orge
95 : Beaumont-sur-Oise, Gonesse, Persan
971 : Basse-terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre
972 : Fort-de-France, Le Lamentin
973 : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni
974 : Le Port, Saint-André, Saint-Joseph, Saint-Pierre
976 : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi

 Le savez-vous ?

Il existe d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement dans l’immobilier ancien : la loi Malraux et la loi Monument Historique. En dehors de ces dispositifs de défiscalisation, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables le déficit foncier généré par les travaux.


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