Les derniers programmes Denormandie
Mise à jour du 12/11/2024La loi Denormandie complète la loi Pinel ancien et remplace progressivement le dispositif Cosse « louer abordable ». Ce nouveau dispositif d’investissement locatif encourage les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Il porte le nom de Julien Denormandie, ministre de la Ville et du Logement au moment de sa mise en place.
La loi Denormandie concerne les investisseurs qui achètent un logement ancien pour le mettre en location. Elle est accordée autant aux particuliers qui veulent organiser seuls les travaux, qu’à ceux qui s’adresseront à un promoteur pour acheter un bien immobilier rénové.
Elle ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien. Elle dépend là aussi de la durée de location du logement, à savoir :
La réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat et le montant des travaux.
Pour déclarer son bien immobilier en investissement Denormandie, le propriétaire doit terminer les travaux de rénovation au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit l'acquisition.
Mme Lancien achète un appartement d’une valeur de 100 000 euros, avec 35 000 € de travaux. Elle bénéficiera d’une réduction d’impôts de :
L’investisseur achète un appartement ou une maison à restaurer dans une zone comprenant de nombreux logements vides ou vétustes, dans la limite de 300 000 euros par an, et 5 500 € du m². Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l’opération.
Pour bénéficier de la réduction d’impôts Denormandie, le contribuable devra, au choix :
Soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins :
Soit réaliser un bouquet de 2 travaux minimum parmi les 5 possibilités suivantes :
À noter : sous certaines conditions ces travaux de rénovation peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA, pour les logements de plus de deux ans.
Comme la plupart des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, la loi Denormandie fixe des montants maximum pour le loyer du logement et les revenus du locataire. L’objectif est de développer le parc de logements locatifs intermédiaires.
Le montant du loyer à ne pas dépasser dépend de l’emplacement du logement. Pour les baux conclus en 2024 en métropole, les montants plafonds s'élèvent à :
En outremer, les plafonds de loyers mensuels varient s'il s'agit d'un département ou d'une collectivité.
À ces plafonds, s’applique un coefficient multiplicateur en fonction de la superficie du logement.
Les conditions de revenus dépendent du secteur et du nombre d’habitants dans le logement. Les plafonds pour 2024 sont fixés à :
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
---|---|---|---|---|
Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
Pers. seule ou couple + 1 enfant à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
Majoration pers. à charge complémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
La loi Denormandie vient complémenter les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif existant dans le neuf. Des lois de défiscalisation, comme la loi Pinel, par exemple, ont favorisé la création de programmes immobiliers et de nouveaux quartiers en périphérie des centres-villes.
Le Denormandie concerne les centres urbains qui se sont vus désertés. Il s'applique plus précisément aux communes :
Il existe d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement dans l’immobilier ancien : la loi Malraux et la loi Monument Historique. En dehors de ces dispositifs de défiscalisation, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables le déficit foncier généré par les travaux.