Guide de la défiscalisation : investir pour payer moins d'impôt

Comparez les différents dispositifs fiscaux avant d'investir

Pour réduire ses impôts pendant plusieurs années, il existe différentes formules d'investissement locatif. Avec notre guide pour bien défiscaliser, comparez les dispositifs de défiscalisation et découvrez l'économie d'impôt que votre projet immobilier peut générer.

L’investissement immobilier : une réduction d’impôts sur plusieurs années

Afin d’encourager la relance du secteur immobilier, les gouvernements successifs ont créé différents dispositifs d’investissement locatif. Les lois Pinel, Censi Bouvard, Malraux entre autres, s’appliquent à un type de logement particulier : location nue, location meublée, bâtiment ancien à rénover… Elles accordent, sous certaines conditions de location, des avantages fiscaux au propriétaire.

L’achat d’un bien à louer dans le cadre d’un de ces dispositifs vous donne droit à une réduction d’impôt pendant 6 ou 9 ans, ou même plus

Autre avantage : si vous ne disposez pas de l’épargne suffisante, l’investissement peut être financé par un crédit immobilier. Les mensualités de l'emprunt seront allégées grâce aux loyers perçus. Ainsi, un effort financier de quelques centaines d’euros par mois vous permet à la fois de payer moins d'impôts et de vous constituer un patrimoine.

Les dispositifs en vigueur ont pour but de soutenir la construction de nouveaux logements. Vous allez donc investir dans un bien neuf, à rénover ou en état futur d’achèvement (VEFA). La réduction d’impôt prendra effet soit à partir de l'acquisition (vente achevée ou rénovation) soit à l’achèvement du bien (vente sur plan).

Si vous disposez de revenus variables qui influent sur le montant de vos impôts, orientez-vous vers une défiscalisation ponctuelle : FIP (Fonds d'Investissement de Proximité), FCPI (Fonds communs de placement pour l’innovation) ou SOFICA (Sociétés pour le FInancement du Cinéma et de l’Audiovisuel).


Optimiser ses impôts avec la défiscalisation immobilière

Plusieurs lois de défiscalisation permettent d’investir dans la pierre tout en payant moins d’impôts. Ces dispositifs, comme de nombreuses niches fiscales, sont limitées à un montant plafond. Il convient donc d’ajuster au mieux son investissement.

En savoir plus sur le plafonnement des niches fiscales

 Avantages soumis au plafond de 10 000 €

Si vous cherchez à réduire le montant de vos impôts dans la limite de 10 000 €, vous disposez des principaux dispositifs de défiscalisation :

  • Le dispositif Pinel en France métropolitaine pour une location nue, c’est-à-dire vide.
  • La location meublée à titre de loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
  • L’achat d’un logement en résidence services, éligible au dispositif Bouvard
  Pinel LMP LMNP LMNP Bouvard
Durée d’engagement 6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu’à 12 ans A définir avec votre conseiller A définir avec votre conseiller 9 ans
Avantage fiscal Réduction de 12 % à 21 % de l’investissement, à hauteur de 300 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans. Déficit imputable sur le revenu global Déficit imputable sur les mêmes revenus 11 % du montant de l’investissement (33 000 € max. sur 9 ans)
Conditions Acheter un logement neuf dans une des zones éligibles. Le louer non meublé en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire Être inscrit au RCS, générer plus de 23 000 € de recette annuelle, plus de 50 % des revenus proviennent de l’activité de loueur meublé Générer moins de 23000 € de recette annuelle Acheter un logement dans une résidence de services (étudiant, seniors, EHPAD) et le louer meublé

 Avantages soumis au plafond de 18 000 €

Un plafond supérieur permet de défiscaliser davantage, grâce à des investissements ciblés :

  Pinel outremer Girardin
Durée d’engagement 6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu’à 12 ans 6 ans minimum
Avantage fiscal Réduction de 23 % à 32 % de l’investissement, à hauteur de 300 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans. Réduction d’impôt de 26 %
Conditions Acheter un logement neuf dans une des zones éligibles. Le louer non meublé en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire Concerne uniquement les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 31/12/2012

 Avantages non soumis au plafonnement global

Certains dispositifs échappent au plafonnenment des avantages fiscaux

  • L’investissement Malraux dans un bien à rénover, situé en secteur sauvegardé
  • L’investissement dans un bien classé Monument historique
  Malraux Monument Historique
Durée d’engagement 9 ans 15 ans
Avantage fiscal 22 % ou 30 % du montant des dépenses, dans la limite de 400 000 €, réparti sur 4 ans Déduction des charges sur les revenus fonciers
Conditions Concerne les opérations de restauration immobilière situées dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un secteur couvert par un plan de sauvegarde (PSMV) Concerne les biens classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire ou titulaires du label de la Fondation du Patrimoine.

Etablir une stratégie de défiscalisation

 Quand devez-vous défiscaliser ?

On constate souvent en fin d’année un regain d’intérêt des investisseurs pour les produits de placement défiscalisants. Ils cherchent, avant le 31 décembre, l’opération qui allègera voir supprimera l’impôt sur le revenu l’année suivante.

Toutefois il n’existe pas de mauvaise saison pour mettre en place un dispositif de défiscalisation immobilière. Choisissez votre type d’investissement en fonction de vos préférences, de la réduction d’impôt souhaitée et de vos projets.

 Combien pouvez-vous défiscaliser ?

Pour bénéficier d’une économie d’impôt adaptée à vos besoins, commencez par réaliser un bilan de votre situation financière et patrimoniale. À combien s’élève votre impôt ? À quelle tranche marginale d’imposition (TMI) êtes-vous soumis ? Passez ensuite en revue la liste des avantages fiscaux auxquels vous avez droit : emploi d’un salarié à domicile, produits d’épargne retraite (PERP)... Ces avantages fiscaux peuvent prendre la forme d’une déduction, d’une réduction d’impôt ou encore d’un crédit d’impôt.

symbole porcentage en baisse

Vous pourrez alors déterminer le montant d’économie d’impôt idéal que vous pouvez réaliser. Il vous faudra alors calibrer votre investissement au plus juste afin de profiter de l’avantage fiscal dans son intégralité.

 Quels objectifs ?

Il est préférable d’intégrer une opération dans une stratégie globale. La pierre est un support d’investissement idéal pour poursuivre plusieurs objectifs : réduire sa facture fiscale, bien sûr, mais aussi se constituer un patrimoine, s’assurer des revenus supplémentaires au moment de la retraite, préparer sa succession…

Vous l’avez compris, plusieurs formules d’investissement locatif peuvent vous aider à payer moins d’impôts. Pour bien choisir un dispositif de défiscalisation et en tirer le meilleur profit, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller Logisneuf qui saura vous orienter vers le bon produit.

Tout investissement immobilier implique des conditions de location. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.