Les lois de la défiscalisation immobilière.

Guide de la défiscalisation immobilière : acheter de l’immobilier pour réduire ses impots

Comparez les différents dispositifs fiscaux avant d’investir

Pour réduire ses impôts pendant plusieurs années, il existe différentes formules d'investissement locatif. Avec notre guide pour bien défiscaliser, comparez les dispositifs de défiscalisation et découvrez l'économie d’impôt que votre projet immobilier peut générer.

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La défiscalisation immobilière : une réduction d’impôts sur plusieurs années

Afin d’encourager la relance du secteur immobilier, les gouvernements successifs ont créé différents dispositifs d’investissement locatif. Les lois Pinel, Censi Bouvard, Malraux entre autres, s’appliquent à un type de logement particulier : location nue, location meublée, bâtiment ancien à rénover… Elles accordent, sous certaines conditions de location, des avantages fiscaux au propriétaire.

L’achat d’un bien à louer dans le cadre d’un de ces dispositifs vous donne droit à une réduction d’impôt pendant 6 ou 9 ans, ou même plus

Autre avantage : si vous ne disposez pas de l’épargne suffisante, l’investissement peut être financé par un crédit immobilier. Les mensualités de l’emprunt seront allégées grâce aux loyers perçus. Ainsi, un effort financier de quelques centaines d’euros par mois vous permet à la fois de payer moins d’impôts et de vous constituer un patrimoine.

Les dispositifs en vigueur ont pour but de soutenir la construction de nouveaux logements. Vous allez donc investir dans un bien neuf, à rénover ou en état futur d’achèvement (VEFA). La réduction d’impôt prendra effet soit à partir de l’acquisition (vente achevée ou rénovation) soit à l’achèvement du bien (vente sur plan).

Si vous disposez de revenus variables qui influent sur le montant de vos impôts, orientez-vous vers une défiscalisation ponctuelle : FIP (Fonds d’Investissement de Proximité), FCPI (Fonds communs de placement pour l’innovation) ou SOFICA (Sociétés pour le FInancement du Cinéma et de l’Audiovisuel).


Optimiser ses impôts avec la défiscalisation immobilière.

Plusieurs lois de défiscalisation permettent d’investir dans la pierre tout en payant moins d’impôts. Ces dispositifs, comme de nombreuses niches fiscales, sont limitées à un montant plafond. Il convient donc d’ajuster au mieux son investissement.

En savoir plus sur le plafonnement des niches fiscales

 Avantages soumis au plafond de 10 000 €

Si vous cherchez à réduire le montant de vos impôts dans la limite de 10 000 €, vous disposez des principaux dispositifs de défiscalisation :

  • Le dispositif Pinel en France métropolitaine pour une location nue, c’est-à-dire vide.
  • La location meublée à titre de loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP)
  • L’achat d’un logement en résidence services, éligible au dispositif Bouvard
  • « Loi Pinel »

    #
    Durée d'engagement

    6 ou 9 ans, prolongation possible jusqu'à 12 ans

    Avantage Fiscal

    Réduction de 12% à 21% de l'investissement, à hauteur de 30 000 €, répartis sur 6, 9 ou 12 ans

    Conditions

    Acheter un logement neuf dans une des zones éligibles. Le louer non meublé en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire

  • « Statut LMP »

    #
    Durée d'engagement

    A définir avec votre conseiller

    Avantage Fiscal

    Déficit imputable sur le revenu global

    Conditions

    Être inscrit au RCS, générer plus de 23 000 € de recette annuelle, plus de 50 % des revenus proviennent de l’activité de loueur meublé

  • « Statut LMNP »

    #
    Durée d'engagement

    A définir avec votre conseiller

    Avantage Fiscal

    Déficit imputable sur les mêmes revenus

    Conditions

    Générer moins de 23000 € de recette annuelle

  • « Loi Censi-Bouvard »

    #
    Durée d'engagement

    9 ans

    Avantage Fiscal

    11% du montant de l'investissement (33 00 € max. sur 9 ans)

    Conditions

    Acheter un logement dans une résidence de services (étudiant, seniors, EHPAD) et le louer meublé

 Avantages soumis au plafond de 18 000 €

Un plafond supérieur permet de défiscaliser davantage, grâce à des investissements ciblés :

 Avantages non soumis au plafonnement global

Certains dispositifs échappent au plafonnenment des avantages fiscaux

  • L’investissement Malraux dans un bien à rénover, situé en secteur sauvegardé
  • L’investissement dans un bien classé Monument historique
  • « Loi Malraux »

    #
    Durée d'engagement

    9 ans

    Avantage Fiscal

    22% à 30% du montant des dépenses, dans la limite de 400 000 €, réparti sur 4 ans

    Conditions

    Concerne les opérations de restauration immobilière situées dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un secteur couvert par un plan de sauvegarde (PSMV)

  • « Loi Monument Historique »

    #
    Durée d'engagement

    15 ans

    Avantage Fiscal

    Déduction des charges sur les revenus fonciers

    Conditions

    Concerne les biens classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire ou titulaires du label de la Fondation du Patrimoine.


Etablir une stratégie de défiscalisation

 Quand devez-vous défiscaliser ?

On constate souvent en fin d’année un regain d’intérêt des investisseurs pour les produits de placement défiscalisants. Ils cherchent, avant le 31 décembre, l’opération qui allègera voir supprimera l’impôt sur le revenu l’année suivante.

Toutefois il n’existe pas de mauvaise saison pour mettre en place un dispositif de défiscalisation immobilière. Choisissez votre type d’investissement en fonction de vos préférences, de la réduction d’impôt souhaitée et de vos projets.

 Combien pouvez-vous défiscaliser ?

Pour bénéficier d’une économie d’impôt adaptée à vos besoins, commencez par réaliser un bilan de votre situation financière et patrimoniale. À combien s’élève votre impôt ? À quelle tranche marginale d’imposition (TMI) êtes-vous soumis ? Passez ensuite en revue la liste des avantages fiscaux auxquels vous avez droit : emploi d’un salarié à domicile, produits d’épargne retraite (PERP)... Ces avantages fiscaux peuvent prendre la forme d’une déduction, d’une réduction d’impôt ou encore d’un crédit d’impôt.

Vous pourrez alors déterminer le montant d’économie d’impôt idéal que vous pouvez réaliser. Il vous faudra alors calibrer votre investissement au plus juste afin de profiter de l’avantage fiscal dans son intégralité.

 Quels objectifs ?

Il est préférable d’intégrer une opération dans une stratégie globale. La pierre est un support d’investissement idéal pour poursuivre plusieurs objectifs : réduire sa facture fiscale, bien sûr, mais aussi se constituer un patrimoine, s’assurer des revenus supplémentaires au moment de la retraite, préparer sa succession…

Vous l’avez compris, plusieurs formules d’investissement locatif peuvent vous aider à payer moins d’impôts. Pour bien choisir un dispositif de défiscalisation et en tirer le meilleur profit, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller Logisneuf qui saura vous orienter vers le bon produit.

Tout investissement immobilier implique des conditions de location. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

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