Déclarer les revenus d’un investissement locatif et défiscaliser

Comment remplir sa déclaration de revenus 2044, 2044 spéciale et 2042 ?

Déclarer un investissement locatif sur sa déclaration de revenus est l'étape indispensable pour bénéficier de la réduction d’impôt concernée. Voici, pour les anciens dispositifs de défiscalisation en cours et pour les lois en vigueur, quelques informations qui vous aideront à bien défiscaliser.


Déclarer ses revenus locatifs en fonction de la loi de défiscalisation choisie

 Loi Pinel (dispositif en vigueur) et Loi Duflot (dispositif terminé)

 Investissement locatif Pinel (à compter du 01/09/2014)

Le dispositif de défiscalisation Pinel s’applique aux logements neufs achetés en zone A, Abis ou B1 et mis en location pour au moins 6 ans et jusqu'à 12 ans. Jusqu'en 2022 la réduction d’impôt correspondait à 12 % du prix de revient du logement répartis sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Ces mêmes taux sont désormais attribués à la nouvelle version du dispositif, appelée Pinel plus (Pinel +).

Les taux de la version "classique" du dispositif Pinel s'élèvent en 2024 à 9%, 12% ou 14% du prix de revient du logement, pour une mise en location de 6, 9 ou 12 ans.

Le propriétaire bailleur doit respecter les mêmes conditions que pour le Duflot concernant le prix d’achat, la localisation et la performance énergétique du bien immobilier. Les loyers et ressources des locataires sont également plafonnés. Le dispositif Pinel offre toutefois un avantage supplémentaire au Duflot : le propriétaire peut louer à un membre de sa famille s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.

couple d'investisseurs souriant

 Investissement réalisé en Duflot (logements acquis entre le 01/01/2013 et le 31/08/2014)

La loi Duflot s’appliquait à l’achat d’un ou deux logements neufs par an. Elle accorde une réduction d’impôt de 18 % du prix dans la limite de 300 000 €, étalée sur 9 ans. Le disposititf implique la mise en location du logement pendant au moins 9 ans, à titre de résidence principale du locataire.

Tout au long de son opération de défiscalisation, le propriétaire veillera à respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Déclaration à remplir :

2044 et 2044 EB (engagement de location)

2042 C - cadre 7

 Dispositif Scellier (dispositif terminé)

 Opération réalisée en 2010 ou avant

Le dispositif Scellier ouvre droit à une réduction d’impôt de 25 % étalée sur 9 ans, soit une réduction maximale de 8 333 € par an. Dans la version intermédiaire du dispositif, un abattement supplémentaire de 30 % est accordé, mais le bailleur doit respecter un plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Ces plafonds varient selon les zones (ancien zonage ABC).

 Opération réalisée en 2011

Pour un contrat de réservation enregistré avant le 31 décembre 2011 et un acte authentique de vente signé au plus tard le 31 mars 2012, les taux de réduction d’impôt sont les suivants :

Scellier classique

  • 22 % pour les logements BBC
  • 13 % pour les logements non BBC

Scellier intermédiaire

Si le logement reste en location après la période obligatoire de 9 ans et jusqu’à 15 ans maximum, un complément de réduction d’impôt est accordé :

  • 6 % par période de 3 ans, soit 12 % maximum (réservation au plus tard le 30/12/2010 et acte de vente passé au plus tard le 30/03/2011).
  • 5 % par période de 3 ans, soit 10 % maximum.

 Opération réalisée en 2012

Scellier classique

  • 13 % pour les logements BBC
  • 6 % pour les logements non BBC dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011, après cette date les logements non BBC ne sont plus éligibles au dispositif.

Scellier intermédiaire

Si le logement reste en location après la période obligatoire de 9 ans et jusqu’à 15 ans maximum, un complément de 4 % par période de 3 ans, soit 8 % maximum est accordé pour les investissements réalisés en 2012.

Autre nouveauté 2012 : un plafond de prix au m² est appliqué en fonction de la localisation du logement (la limite de 300 000 € est inchangée).

Déclarer les revenus issus d’un investissement locatif

Le dispositif Scellier a pris fin le 31 décembre 2012. Toutefois, une mesure transitoire permettait aux logements acquis entre le 01/01 et le 31/03/2013 d’en bénéficier, si le contrat de réservation avait été enregistré avant le 31 décembre 2012.

Déclaration à remplir :

2044 EB

2042 C, Case 7HJ, 7HL ou 7 HR (en fonction de l’année d’investissement)

 Amortissement Périssol (dispositif terminé)

Il n’est plus possible de réaliser de nouveaux investissements dans le cadre du dispositif Périssol. Toutefois, les contribuables peuvent encore bénéficier des avantages fiscaux pour les investissements réalisés entre 1996 et le 31 août 1999.

 Déduction des frais :

Les frais issus de la location (frais de gérance, de procès et de gestion…) sont déductibles pour leurs frais réels. Les faux frais divers (correspondance, téléphone…) sont englobés dans un forfait de 20 € par logement et par an.

 Revente du bien :

Au terme de la période de location obligatoire de 9 ans, le contribuable peut revendre le logement sans remettre en cause son avantage fiscal.

Déclaration à remplir :

2044 SPE, rubriques 110 ou 200 et 800

2042, page 3, n°4, lignes BA à BD

 Amortissement Besson (dispositif terminé)

L'amortissement Besson s’applique aux logements neufs achetés entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Pour les biens acquis en VEFA après le 9 octobre 2002, le propriétaire peut louer à un ascendant ou un descendant s’il n’est pas rattaché au même foyer fiscal.

Déclaration à remplir :

2044 SPE, rubriques 110 ou 200 et 800

2042, page 3, n°4, lignes BA à BD

 Loi Robien recentré (dispositif terminé)

Peuvent bénéficier du dispositif Robien recentré les contribuables qui ont acheté un logement neuf ou en VEFA, fait construire un bien ou encore réhabilité un logement ancien entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Le Robien recentré n’exige aucune condition de ressources du locataire.

Déclaration à remplir :

2044 SPE, case 800

2042, lignes BA à BD

 Dispositif Borloo "populaire" neuf (dispositif terminé)

Le >dispositif Borloo neuf concerne les investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Le bailleur s’engage à louer le logement pendant 9 ans minimum, à un locataire qui en fera sa résidence principale. La réduction d’impôt est soumise à des conditions de ressources du locataire et de plafond de loyers. Il est impossible de louer à un ascendant ou un descendant.

Déclaration à remplir :

2044 SPE, case 800

2042, lignes BA à BD


Déclarer les revenus d’un bien ancien rénové

 Malraux

 Permis de construire accordé jusqu’au 31 décembre 2008

Les déficits fonciers résultant des travaux de restauration sont déductibles du revenu global, sans limitation.

 Permis de construire accordé à compter du 1er janvier 2009

façade classique rénovée

Les dépenses de travaux ouvrent droit à une réduction d’impôt.

Opération réalisée en 2011

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la zone de protection dont dépend le logement (dans la limite de 100 000 €).

  • 27 % du montant total des dépenses pour une ZPPAUP
  • 36 % pour un immeuble en secteur sauvegardé

À compter du 1er janvier 2013, la réduction d’impôt n’est plus comprise dans le plafonnement global des niches fiscales (ramené à 10 000 €).

Opération réalisée à partir de 2018

Les dépenses réalisées dans le cadre de la restauration complète d’un immeuble (dépenses de réparation, d’amélioration, frais de gestion...) peuvent, grâce à la loi Malraux, vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt. Le bâtiment doit être situé :

  • dans un site patrimonial remarquable. La réduction accordée s'élève à 30 % du montant des dépenses éligibles
  • dans un quartier ancien dégradé, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion). La réduction accordée s'élève à 22 % du montant des dépenses éligibles
  • dans un quartier avec une forte proportion d’habitat ancien dégradé, dans le cadre d’une convention pluriannuelle avec l'ANRU.

la limite prise en compte est de 400 000 € pour 4 ans.

Déclaration à remplir :

2044 SPE rubrique 410 (immeubles spéciaux)

2042 C, cadre 7

 Immeuble classé Monument historique

Trois cas se présentent au propriétaire d'un monument historique :

  • L’immeuble procure des recettes (loyers ou droits d’entrée), le propriétaire ne l’occupe pas : il peut déduire la totalité des charges foncières de ses revenus.
  • L’immeuble procure des recettes, le propriétaire y réside : pour la partie qu’il occupe, il peut imputer les charges foncières sur son revenu global. Les autres charges (rémunération du personnel, frais de publicité) sont déductibles des revenus fonciers.
  • Lorsque l’immeuble ne génère aucun revenu, certaines charges (travaux de réparation ou d’entretien) peuvent être déduites du revenu global.

Déclaration à remplir :

2044 SPE rubrique 410 (immeubles spéciaux) page 5, n°5

2042, page 3 lignes BB à BC et cocher la case 4 BZ


Déclarer les revenus locatifs outre-mer

 Dispositif Pinel / Duflot Outre-mer

 Investissement en Duflot

Pour un investissement en loi Duflot dans un département ou une collectivité d'outremer, l’avantage fiscal est porté à 29 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 €) répartis sur 9 ans, soit 87 000 € maximum (9 666 € par an).

Les conditions liées aux performances énergétiques du logement ainsi que les montants maximum autorisés pour les loyers et revenus du locataire dépendent de la localisation du logement et de la date de l’investissement.

 Investissement en Pinel

Le dispositif Pinel Outre-mer concerne les biens immobiliers neufs acquis dans les DROM-COM à compter du 01/09/2014. Les conditions d'éligibilité sont les mêmes qu’en métropole, avec certaines adaptations concernant la performance énergétique du logement ainsi que les plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Pour un bien locatif Pinel acheté en 2024, l'investisseur bénéficie des taux de réduction d'impôt suivants :

  • 20 % pour un engagement de 6 ans
  • 23 % pour un engagement de 9 ans
  • 25 % pour une prolongation de 12 ans maximum

Pour un bien locatif Pinel +, les taux de réduction sont majorés comme suit :

  • 23 % pour un engagement de 6 ans
  • 29 % pour un engagement de 9 ans
  • 32 % pour une prolongation de 12 ans maximum

La loi Pinel Outremer est soumise au plafond spécifique des niches fiscales de 18 000 € (cette règle s’applique à partir de l’imposition 2015 pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014).

 Dispositif Scellier Outre-mer

Pour une acquisition ou une construction réalisée en 2012, le taux de réduction accordé en Scellier outremer est de 24 %.

Le plafond mensuel de loyer est fixé à 12,62 € dans les DOM (10,10 € pour le secteur intermédiaire) et 15,97 € dans les collectivités d’outre-mer (13,31 € pour le Scellier intermédiaire).

Déclaration à remplir :

2042 C et 2042 IOM


Déclarer les revenus d’une location meublée

 Dispositif Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard devait se terminer en 2012. Il s'est prolongé jusqu’au 31/12/2022. La réduction d’impôt concerne les logements faisant partie d’une résidence avec services (seniors ou étudiants). L’achat d’un logement confère au propriétaire le statut de loueur non professionnel. De plus, il peut récupérer la TVA de son achat (20 %). A partir du 1er janvier 2017, l’investissement dans une résidence tourisme ou affaires n’est plus éligible à la réduction d’impôts Censi Bouvard. Le propriétaire conserve toutefois les avantages du statut de loueur meublé.

 Opération réalisée en 2011

Pour les logements acquis en 2011, la réduction d’impôts est de 18 % du prix de revient répartis sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € (frais de notaire inclus). Soit un montant maximal de 54 000 €, c’est-à-dire 6 000 € par an pendant 9 ans.

 Opération réalisée entre 2012 et 2022

Le taux de réduction d’impôt est fixé à 11 %, toujours dans la limite de 300 000 €. Le contribuable bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 33 000 € répartie sur 9 ans, soit 3 666 € par an.

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans au gestionnaire de la résidence, en tant que loueur meublé non professionnel

vue intérieure d’une chambre donnant sur la plage

Déclaration à remplir :

2042 C, paragraphe 7

 LMNP – Location en meublé non professionnelle

Le loueur en meublé non professionnel perçoit des recettes inférieures à 23 000 € par an. Il peut opter pour le régime du micro-bic ou le régime du réel simplifié.

Déclaration à remplir :

2042 C, cadre C, cases NO à PO, et cadre F, cases HY à JY

 LMP – Location en meublé professionnelle

Le loueur en meublé professionnel perçoit des recettes locatives brutes supérieures à 23 000 € par an. L’activité de location doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

2031 relative aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

2042 C, page 4, rubrique 5

Ce service vous est offert par Logisneuf.com

  • Un réseau de conseillers répartis sur la France entière.
    Près de chez vous, un interlocuteur unique vous accompagne tout au long de votre projet
  • Plus de 2 000 programmes nouveaux par an, répartis sur tout le territoire et outre-mer
  • Une information complète sur des milliers de logements avec vues, situation, plans et prix
  • Un partenariat avec les plus grands constructeurs et promoteurs dont Nexity, Bouygues, Kaufman & Broad, etc.
Trouvez un logement dans le catalogue Logisneuf 2024
Segment Pixel