Investissement locatif : déclaration des revenus fonciers ou LMP

Défiscalisation : déclarer les revenus issus d'un investissement locatif

 Loi Pinel / Loi Duflot

 Investissement réalisé en Duflot (logements acquis entre le 01/01/2013 et le 31/08/2014)

Le propriétaire bailleur doit respecter les mêmes conditions que pour le Duflot concernant le prix d’achat, la localisation et la performance énergétique du bien immobilier. Les loyers et ressources des locataires sont également plafonnés. Le dispositif Pinel offre toutefois un avantage supplémentaire au Duflot : le propriétaire peut louer à un membre de sa famille s'il ne fait pas partie du même foyer fiscal.

 Dispositif Scellier

 Opération réalisée en 2010 ou avant

Le dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt de 25 % étalée sur 9 ans, soit une réduction maximale de 8 333 € par an. Dans le cas du Scellier intermédiaire, un abattement supplémentaire de 30 % est accordé, mais le bailleur doit respecter un plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Ces plafonds varient selon les zones (ancien zonage ABC).

 Opération réalisée en 2011

Pour un contrat de réservation enregistré avant le 31 décembre 2011 et un acte authentique de vente signé au plus tard le 31 mars 2012, les taux de réduction d'impôt sont les suivants :

Scellier classique

• 22 % pour les logements BBC
• 13 % pour les logements non BBC

Scellier intermédiaire

Si le logement reste en location après la période obligatoire de 9 ans et jusqu’à 15 ans maximum, un complément de réduction d'impôt est accordé :

• 6 % par période de 3 ans, soit 12 % maximum (réservation au plus tard le 30/12/2010 et acte de vente passé au plus tard le 30/03/2011).
• 5 % par période de 3 ans, soit 10 % maximum.

 Opération réalisée en 2012

Scellier classique

Le dispositif Scellier a pris fin le 31 décembre 2012. Toutefois, une mesure transitoire permettait aux logements acquis entre le 01/01 et le 31/03/2013 d'en bénéficier, si le contrat de réservation avait été enregistré avant le 31 décembre 2012.

 Amortissement Périssol

Il n'est plus possible de réaliser de nouveaux investissements dans le cadre du dispositif Périssol. Toutefois, les contribuables peuvent encore bénéficier des avantages fiscaux pour les investissements réalisés entre 1996 et le 31 août 1999.

 Déduction des frais :

Les frais issus de la location (frais de gérance, de procès et de gestion…) sont déductibles pour leurs frais réels. Les faux frais divers (correspondance, téléphone…) sont englobés dans un forfait de 20 € par logement et par an.

 Revente du bien :

Au terme de la période de location obligatoire de 9 ans, le contribuable peut revendre le logement sans remettre en cause son avantage fiscal.

 Amortissement Besson

Cet amortissement s'applique aux logements neufs achetés entre le 1^er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Pour les biens acquis en VEFA après le 9 octobre 2002, le propriétaire peut louer à un ascendant ou un descendant s'il n'est pas rattaché au même foyer fiscal.

 Dispositif Robien recentré

Peuvent bénéficier du dispositif Robien recentré les contribuables qui ont acheté un logement neuf ou en VEFA ou encore fait construire ou réhabilité un logement entre le 1^er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Le Robien recentré n'exige aucune condition de ressources du locataire.

 Dispositif Borloo populaire (neuf)

Le dispositif Borloo neuf concerne les investissements réalisés entre le 1^er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Le bailleur s'engage à louer le logement pendant 9 ans minimum, à un locataire qui en fera sa résidence principale. La réduction d'impôt est soumise à des conditions de ressources du locataire et de plafond de loyers. Il est impossible de louer à un ascendant ou un descendant.

 Malraux

 Permis de construire accordé jusqu’au 31 décembre 2008

Les déficits fonciers résultant des travaux de restauration sont déductibles du revenu global, sans limitation.

 Permis de construire accordé à compter du 1^er janvier 2009

Opération réalisée en 2018

Les dépenses réalisées dans le cadre de la restauration complète d'un immeuble (dépenses de réparation, d'amélioration, frais de gestion...) peuvent vous faire bénéficier d'une réduction d'impôt. Le bâtiment doit être situé :

• dans un site patrimonial remarquable. La réduction accordée s'élève à 30 % du montant des dépenses éligibles
• dans un quartier ancien dégradé, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion). La réduction accordée s'élève à 22 % du montant des dépenses éligibles
• dans un quartier avec une forte proportion d'habitat ancien dégradé, dans le cadre d'une convention pluriannuelle avec l'ANRU.

la limite prise en compte est de 400 000 € pour 4 ans.

 Immeuble classé Monument historique

Trois cas se présentent au propriétaire :

• L’immeuble procure des recettes (loyers ou droits d'entrée), le propriétaire ne l’occupe pas : il peut déduire la totalité des charges foncières de ses revenus.
• L’immeuble procure des recettes, le propriétaire y réside : pour la partie qu’il occupe, il peut imputer les charges foncières sur son revenu global. Les autres charges (rémunération du personnel, frais de publicité) sont déductibles des revenus fonciers.
• Lorsque l’immeuble ne génère aucun revenu, certaines charges (travaux de réparation ou d’entretien) peuvent être déduites du revenu global.

 Dispositif Pinel / Duflot Outre-mer

 Investissement en Duflot

Pour un investissement en loi Duflot dans un département ou une collectivité d'outremer, l’avantage fiscal est porté à 29 % du prix d'achat (dans la limite de 300 000 €) répartis sur 9 ans, soit 87 000 € maximum (9 666 € par an).

Les conditions liées aux performances énergétiques du logement ainsi que les montants maximum autorisés pour les loyers et revenus du locataire dépendent de la localisation du logement et de la date de l'investissement.

 Investissement en Pinel

Le dispositif Pinel Outre-mer concerne les biens immobiliers neufs acquis en outre-mer à compter du 01/09/2014. Les conditions d'éligibilité sont les mêmes qu'en métropole, avec certaines adaptations concernant la performance énergétique du logement ainsi que les plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les taux de réduction d'impôt sont majotés comme suit :

• 23 % pour un engagement de 6 ans
• 29 % pour un engagement de 9 ans
• 32 % pour une prolongation de 12 ans maximum

La loi Pinel bénéficie du plafond spécifique des niches fiscales de 18 000 € (cette règle s'applique à partir de l'imposition 2015 pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2014).

 Dispositif Scellier Outre-mer

Pour une acquisition ou une construction réalisée en 2012, le taux de réduction accordé en Scellier est de 24 %.

Le plafond mensuel de loyer est fixé à 12,62 € dans les DOM (10,10 € pour le secteur intermédiaire) et 15,97 € dans les collectivités d’outre-mer (13,31 € pour le Scellier intermédiaire).

Déclarer les revenus d'une location meublée

 Dispositif Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard devait se terminer en 2012. Il est prolongé jusqu'au 31/12/2018. La réduction d'impôt concerne les logements faisant partie d'une résidence avec services (seniors ou étudiants). L'achat d'un logement confère au propriétaire le statut de loueur non professionnel. De plus, il peut récupérer la TVA de son achat (20 %). Depuis le 1er janvier 2017, l'investissement dans une résidence tourisme ou affaires n'est plus éligible à la réduction d'impôts Censi Bouvard. Le propriétaire conserve toutefois les avantages du statut de loueur meublé.

 Opération réalisée en 2011

 LMNP – Location en meublé non professionnelle

Le loueur en meublé non professionnel perçoit des recettes inférieures à 23 000 € par an. Il peut opter pour le régime du micro-bic ou le régime du réel simplifié.

 LMP – Location en meublé professionnelle

Le loueur en meublé professionnel perçoit des recettes locatives brutes supérieures à 23 000 € par an. L'activité de location doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.