Loi Pinel ancien

Investir en loi Pinel dans un bien immobilier ancien réhabilité (art. 199 novovicies du CGI)

La loi Pinel est bien connue des particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf pour défiscaliser.

Le dispositif Pinel ancien présente les mêmes avantages fiscaux qu'avec un logement neuf et peut devenir encore plus intéressant pour ceux qui cumulent la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier. Il est même possible de profiter du dispositif dans les départements d'outremer : la réduction d’impôt y est même encore plus avantageuse.

Consultez également nos catalogues d'immobilier neuf Pinel et de programmes en Outre-mer.

Dispositif Pinel ancien : défiscalisez autant qu’avec le Pinel neuf

 Les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien

Le Pinel ancien est soumis aux mêmes conditions qu’un investissement Pinel dans l’immobilier neuf.

La loi Pinel accorde une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un logement (au maximum 2 investissements Pinel par an) et le mettent en location pendant au moins 6 ans. La défiscalisation se calcule en fonction du prix de revient du logement acheté (plafonné à 300 000 € / an ; prix au m² de surface habitable : 5 500 € maximum). L’investisseur choisit la durée de location pour laquelle il s’engage : 6 ou 9 ans, qu’il pourra prolonger jusqu’à 12 ans.

La réduction d’impôt accordée dépend de la durée de location :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans.

La réduction d’impôt totale peut donc atteindre 63 000 € maximum (6000 €/an pendant 9 ans puis 3000 €/an pendant 3 ans).

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Les conditions d'une défiscalisation immobilière Pinel ancien

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel neuf ou ancien, l’investisseur :

intérieur rénové

A noter :

L’achat d’un bien immobilier neuf dans le cadre d’un investissement Pinel classique fait l’objet d’un contrat VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Pour une défiscalisation Pinel ancien, l’investisseur conclut un contrat VIR (Vente d'Immeuble à Rénover) avec le promoteur. Mais le Pinel dans l'ancien réhabilité offre les mêmes garanties qu’une construction neuve : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.


Comment investir dans l'immobilier ancien réhabilité avec la loi Pinel ?

Cela peut paraître étonnant, mais la loi Pinel ancien encourage les investisseurs à acquérir un logement insalubre ! Le dispositif implique en effet des travaux de réhabilitation qui apporteront au logement ancien des performances techniques proches d’un bien immobilier neuf.

 Calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Pour un investissement Pinel, la défiscalisation est calculée sur un montant maximum de 300 000 €, même si le prix d’acquisition est supérieur. Le dispositif Pinel ancien prend en compte les dépenses couvrant les travaux de rénovation ou d'amélioration en plus du prix d’achat du bien.

 Les logements anciens éligibles au dispositif Pinel

Pour entrer dans le cadre d’une opération de défiscalisation Pinel réhabilité, le bien doit être :

  • un logement vétuste qui nécessite de lourds travaux afin d’être à nouveau habitable
  • ou un local professionnel qui sera transformé en logement, comme par exemple un bâtiment industriel transformé en loft.
pictogramme ampoule
Bon à savoir

Il n’est pas nécessaire d’acheter une ruine et d’entreprendre la rénovation soi-même. Certains promoteurs se sont spécialisés dans ce type d’opérations et proposent aux investisseurs des biens immobiliers anciens déjà réhabilités.

Le logement ancien doit satisfaire certaines conditions avant et après travaux. L’état du logement nécessite l’évaluation d’un professionnel agréé (architecte, géomètre, bureau d’études en ingénierie et économie du bâtiment...) :

  • au moment où l'investisseur envisage l’acquisition
  • mais aussi après les travaux de mise en conformité.

 Critères de décence

Seuls les logements ne répondant pas aux critères de décence sont éligibles à une opération d’investissement en loi Pinel ancien.

15 critères précis déterminent si un logement est décent ou non (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Parmi eux : l'état du gros œuvre, de la charpente, la présence d’amiante, la présence de plomb dans les peintures, la sécurité de l’installation de gaz, de l’installation électrique, l'état des installations sanitaires…

Pour être classé comme indécent et prétendre à une rénovation dans le cadre d’un investissement Pinel, le logement ne doit pas satisfaire au moins 4 des 15 critères.

 Niveau de performance technique et normes environnementales

La performance technique d’un bien immobilier s’évalue selon 12 critères. 6 de ces critères devront être obtenus grâce aux travaux de réhabilitation. (Voir l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003)

Après les travaux, les 15 critères de décence et les 12 critères de performance technique doivent être réunis. Une fois rénové ou transformé, le logement doit respecter les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009 L’immobilier ancien n’est pas soumis à la règlementation thermique RT2012 exigée pour le neuf.


Le dispositif Pinel ancien optimisé au déficit foncier

 Une économie d’impôt plus importante

Le Pinel ancien offre un avantage supplémentaire au Pinel neuf car il peut se cumuler avec la fiscalité de droit commun, c’est-à-dire le déficit foncier. Le Pinel optimisé au déficit foncier repose sur la séparation des travaux :

  • le prix d’acquisition et les travaux de transformation ou réhabilitation entrent dans la réduction d’impôt Pinel
  • les autres travaux de réparation et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers puis du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Ainsi, pour les investisseurs qui perçoivent déjà des loyers, il est possible d’une part de réduire le montant de l’impôt sur le revenu grâce à la loi Pinel, d’autre part de réduire voire d’effacer les revenus fonciers.

Lire aussi notre article Pinel optimisé au déficit foncier : cumulez 2 avantages fiscaux !

 Les avantages du déficit foncier

Lorsqu’un particulier réalise des travaux de rénovation dans un bien locatif, il peut déduire les frais engagés de ses revenus fonciers puis du revenu global l’année de leur paiement, dans la limite de 10 700 €. Si les dépenses sont supérieures, le coût est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction au titre du déficit foncier porte sur les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Cela comprend toute intervention destinée à remettre en état un logement pour ensuite le louer dans de bonnes conditions :

  • réfection de l'installation électrique
  • changement du système d'évacuation des eaux usées
  • pose de volets ou nouvelles fenêtres
  • remplacement ou réparation de la chaudière
  • etc.

Le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 €. La réduction d’impôt induite par le déficit foncier venant en déduction du revenu global, elle dépend donc de la tranche marginale d’imposition du contribuable. Ainsi, plus le taux marginal d’imposition est important, plus le dispositif est intéressant.

Attention : Les travaux de construction ou de reconstruction, ainsi que les travaux d'agrandissement ne sont pas déductibles au déficit foncier.

Découvrez également notre catalogue de programmes éligibles au déficit foncier.


6 raisons d’acheter un logement à rénover pour investir en loi Pinel ancien

Le Pinel ancien possède les avantages du Pinel neuf et en apporte d’autres :

  • Une bonne localisation, souvent en cœur de ville : cela permet de bénéficier d’une meilleure demande locative.
  • Le délai de réalisation des travaux est souvent inférieur au temps nécessaire à une construction neuve.
  • Les bâtiments à réhabiliter comprennent souvent un nombre limité de logements (de 10 à 25 logements). Ces petites copropriétés sont appréciées des investisseurs et recherchées par les locataires
  • Tout comme le Pinel neuf, le Pinel ancien autorise le propriétaire à louer à un membre de sa famille. Pour que le bailleur bénéficie des avantages fiscaux, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire
  • La possibilité d’acquérir un immeuble de caractère. Dès l’acquisition, ce type de bien dispose d’une certaine valeur patrimoniale et présente de bonnes garanties pour dégager une plus-value à long terme.
  • Pour les investisseurs désireux de visiter le bien qu’ils souhaitent acheter : le logement existe, l’achat ne se fait pas uniquement sur plan.
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