Les contrats de construction pour une maison neuve

Faire construire sa maison sur son propre terrain est le choix de nombreux Français. De l'achat d'un terrain à bâtir à la réception des travaux, Logisneuf vous présente les principales étapes de la construction d'une maison.

Acheter un terrain à bâtir pour faire construire

Cette première étape n’est pas la moindre et mérite toute votre attention. Le bon choix de votre terrain vous évitera de mauvaises surprises au moment de la construction. Deux possibilités s’offrent à vous pour acquérir votre terrain.

 Posséder un terrain ou l’acheter auprès d’un particulier

Il s’agit généralement de terrains en secteur isolé ou « diffus ». Vous serez alors amené à consulter le Plan d’urbanisme (PLU), le Plan d’occupation des sols (POS) et le cadastre pour vérifier la viabilité et la constructibilité du terrain.

Il sera plus sûr d’effectuer un bornage afin de vérifier sa superficie. Si ce n’est déjà fait, il vous faudra également payer le coût du raccordement aux réseaux (électricité, eau, assainissement).

 L'acheter auprès d’un aménageur lotisseur

personnage en train de lire un plan

Votre terrain, et donc votre future maison, se trouve dans un lotissement. Cette solution offre davantage de garanties concernant la superficie de la parcelle et la nature du sol. Vous risquez par contre d’être moins libre dans le choix des matériaux et des couleurs. La construction en lotissement est en effet généralement soumise à un règlement de lotissement et un cahier des charges.

Quel que soit votre choix, vérifiez notamment plusieurs critères :

  • l’emplacement du terrain : est-il proche des commerces et des moyens de transports, y a-t-il des nuisances liées au voisinage ? (établissement industriel, voie à grande circulation...)
  • la configuration du terrain : forme, pente, accessibilité auront des répercussions sur l’orientation de la maison ou les travaux préparatoires (déboisement, terrassement...)
  • la nature des sols : le secteur présente-t-il des risques de tassement, d’inondation, de glissement de terrain ?

L’achat d’un terrain constructible suit la même procédure que celui d’un logement : vous signez un avant-contrat puis l’acte authentique de vente. Le prix de votre terrain, s’il est destiné à votre habitation, n’est pas soumis à la TVA mais aux droits de mutation.

Calculer des frais de notaire

  • Quel montant devez-vous prévoir pour les frais de notaire ?
  • Estimez les frais d'acquisition de votre projet immobilier.

Le permis de construire

Vous devez demander à la mairie dont dépend le terrain l’autorisation d’y construire votre maison en remplissant le formulaire Cerfa n°13409*02. Comptez trois mois de délai d’instruction. Au cours de cette période votre demande est affichée en mairie afin qu’un tiers puisse s’y opposer. La décision de la mairie fera l’objet d’un arrêté municipal. Le permis de construire est valable deux ans.

Notez que pour tout projet d’une superficie supérieure à 150 m² de plancher, le recours à un architecte est obligatoire.


Le contrat de construction : CCMI, CCMO ou contrat d’entreprise ?

À ce stade, vous devez choisir le professionnel auquel vous confierez la conception des plans et la réalisation des travaux. Différents types de contrat existent :

 Le contrat de construction individuelle

Le CCMI offre la solution la plus sécurisante, car il est réglementé et vous assure un certain nombre de garanties (articles L231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation).

Vous confiez la totalité de la construction à une seule entreprise, qui sera donc votre unique interlocuteur. Vous pouvez toutefois décider de fournir vous-même les plans ou d’en confier la conception à un architecte. Le constructeur ne se charge alors que des travaux.

Le contrat doit mentionner :

  • la désignation du terrain
  • la description de la maison
  • son prix
  • le délai des travaux et les modalités de retard
  • les conditions suspensives sans la réalisation desquelles le chantier ne peut débuter

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat.

symbole % sur le mur d'une pièce

Le paiement se fait à chaque stade de la construction, selon un échéancier fixé par la loi. Il ne peut excéder :

  • 15 % à l’ouverture du chantier,
  • 40 % à l’achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d’eau (toiture),
  • 75 % à la mise hors d’air (cloisons, huisseries),
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement (plomberie, menuiserie, chauffage).
  • Le solde sera réglé à l’achèvement des travaux.

Le constructeur est soumis à une obligation de résultats. Il apporte en particulier une garantie de livraison dans les délais et au prix convenu.

 Le Contrat de Construction Maîtrise d’Œuvre (CCMO)

Si vous préférez faire appel à un bureau d’études ou un architecte pour personnaliser votre maison, vous signez un « contrat de maître d’œuvre ». Son rôle doit y être bien défini : concevoir les plans ou les documents techniques, coordonner les travaux... Le maître d’œuvre vous assiste mais ne se charge pas de la construction : vous traiterez directement avec les entreprises qui interviendront sur le chantier. Par conséquent, le maître d’œuvre s’engage uniquement sur sa mission, l’obligation de résultat revient à chaque entrepreneur intervenant dans la construction.

Il n’est donc pas possible avec ce contrat de connaître le coût définitif de la construction, avant d’avoir passé tous les marchés de travaux avec les différents corps de métiers. Vous aurez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.

Ce type de contrat n’étant pas réglementé, c’est à vous de veiller aux conditions que vous souhaitez y voir mentionnées. Notez que les honoraires d’un architecte dépendent du coût de l’opération et de l’importance de sa mission.

   Le contrat d’entreprise lot par lot

briques et truelle

Vous pouvez décider de ne pas confier les travaux de gros-œuvre à un seul constructeur mais à plusieurs entreprises représentant différents corps de métiers. Vous signez donc avec chacun un contrat d’entreprise lot par lot, pour un travail déterminé.

Ce type de contrat n’étant pas réglementé, négociez certaines clauses si nécessaire. Chaque contrat doit contenir :

  • les conditions suspensives si vous êtes en attente d’un prêt ou du permis de construire
  • le prix et les modalités de paiement
  • le planning des travaux et les pénalités de retard
  • les plans et un devis précis seront en annexe

Notez que le délai de rétractation n’est pas obligatoire pour ce type de contrat. Vérifiez également que chaque entrepreneur a souscrit une assurance de responsabilité décennale. Vous serez ainsi protégé en cas de malfaçons.


Assurance dommages-ouvrage

L’article 1792 du code civil stipule que le constructeur est responsable pendant dix ans des anomalies compromettant la solidité de la construction. Signalez le défaut par lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel qui doit le réparer dans les délais prévus. Attention, cette garantie ne couvre pas les dommages causés par un manque d’entretien de votre part.
De votre côté, vous devez souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage. Elle vous permettra d’être indemnisé plus rapidement en cas de dommages.


L'achèvement des travaux et la remise des clés

Vous constatez l’achèvement des travaux en présence des entrepreneurs ou du constructeur. La réception de la construction fait l’objet d’un procès-verbal. N’hésitez pas à vous faire assister d’un professionnel pour évaluer la conformité des travaux et vérifier le fonctionnement des équipements.

 Réception sans réserve

Si vous ne constatez aucun défaut de conformité, vous signez le procès-verbal sans réserve. Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou si un seul entrepreneur s’est chargé du gros œuvre, vous disposez d’un délai supplémentaire de huit jours pour signaler un éventuel désordre.

 Désordres et travaux inachevés

maison et mètre ruban

Si vous constatez des anomalies, mentionnez-les dans le procès-verbal et fixez avec l’entrepreneur un délai pour la réparation.

Une partie du prix sera consignée pendant ce temps. Dans le cas d’un CCMI, le montant ne peut dépasser 5 % du prix de la maison.

Le constructeur doit tout de même vous remettre les clés. Si vous devez vous installer avant la fin des réparations, précisez par écrit que l’entrée dans les lieux ne vaut pas réception.

Si les défauts de conformité sont importants, vous pouvez considérer les travaux inachevés. Vous devez vous accorder avec le constructeur pour reporter la date de réception ou saisir le juge des référés.

Il existe deux autres modes d'acquisition d'un logement neuf : le Contrat de vente achevée et la Vente en état futur d'achèvement

Pour aller plus loin