Rénover un immeuble ancien (selon la règlementation en vigueur au 29/12/2016)
(art. 199 tervicies du CGI)
Investir dans l'immobilier ancien peut procurer des avantages fiscaux à condition de mener à bien des opérations de restauration.
Vous trouverez ci-dessous l'essentiel de la loi Malraux : ses avantages, les contribuables concernés, ses objectifs.
Rénover un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) :
Louer pendant 9 ans minimum en résidence principale
Les murs de l’ancienne maternité de La Rochelle abriteront bientôt 37 appartements (du T1 au T5) avec loggias ou terrasses. Au cœur du secteur sauvegardé de la ville, les résidents se trouveront à proximité immédiate des commerces du centre-ville, du vieux port et des équipements culturels.
Le bâtiment conserve ses façades de 1936. Organisé en L, il donnera en son cœur sur un jardin arboré, prolongeant les jardins privatifs. Les appartements de standing seront traversants pour bénéficier d’une lumière naturelle optimale. Le sous-sol sera réservé aux places de stationnement et aux caves.
Le dispositif intéresse principalement les contribuables fortement imposés, acquittant plus de 15 000 € d'impôts. Ils peuvent investir en tant que particulier ou associé d'une société non soumise à l'IS pour profiter de cet avantage fiscal pendant 4 ans maximum.
L'investisseur achète un logement ancien et le fait rénover. Il s'engage à mettre le bien en location nue pendant 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Celui-ci ne doit être ni membre du foyer fiscal, ni ascendant ou descendant du propriétaire. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le bien immobilier doit être situé dans un secteur classé SPR (site patrimonial remarquable. L'appellation remplace les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager - ZPPAUP et les Aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine - Avap).
De plus, les travaux doivent être déclarés d'utilité publique (par arrêté ministériel ou préfectoral) et aboutir à une restauration complète du bâti. Le programme de rénovation doit donc concerner la totalité de l'immeuble et sera supervisé par un Architecte des Bâtiments de France.
Les dépenses prises en compte concernent :
Les travaux d'agrandissement sont exclus du dispositif.
La loi de Finances pour 2017 prolonge le bénéfice de la réduction d'impôt Malraux dans les secteurs sauvegardés du PNRQAD (Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés) jusqu'au 31 décembre 2019.
La réduction d'impôt concerne également les secteurs "présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé" dans le cadre du NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain).
Pour bénéficier du dispositif Malraux, le contribuable devra réaliser la restauration complète d'un immeuble situé dans un de ces quartiers. Les travaux auront été déclarés d'utilité publique.
La réduction accordée dépend de la localisation du logement concerné :
Dans tous les cas les dépenses sont prises en compte dans la limite d'un plafond de 400 000 € sur une durée maximum de 4 ans, c'est-à-dire entre la date du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante.
Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d'une année, le solde de la défiscalisation Malraux peut être reporté sur les années suivantes.
À noter : les secteurs sauvegardés se trouvent généralement en cœur de ville, l'investisseur profite donc dans un bien central. Aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire n'est imposé. Au terme des 9 ans de location obligatoire, le propriétaire peut reprendre le logement pour l'habiter ou poursuivre la location.
Si le bien a été acheté avant la réforme du dispositif, c'est-à dire si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2009, le propriétaire qui entreprend des travaux bénéficie de l'ancienne mesure :
Un investissement Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Pour en savoir plus : Les niches fiscales dans l'immobilier neuf et ancien
Téléchargez notre fiche pratique Loi Malraux