Loi Malraux

La loi Malraux : l’essentiel

Comment investir en loi Malraux ? L'opération de défiscalisation doit réunir deux conditions :

1. Rénover un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) :
• couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
• ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
• ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique.
• ou encore dans des secteurs d’habitat ancien dégradé.
2. Louer le logement après travaux pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire

Exemple d’appartements rénovés en loi Malraux

Comment bénéficier de la loi Malraux ?

Le dispositif intéresse principalement les contribuables fortement imposés, acquittant plus de 15 000 € d’impôts. Ils peuvent investir en tant que particulier ou associé d’une société non soumise à l'IS pour profiter de cet avantage fiscal pendant 4 ans maximum.

L’investisseur achète un logement ancien et le fait rénover. Il s’engage à mettre le bien en location nue pendant 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. Celui-ci ne doit être ni membre du foyer fiscal, ni ascendant ou descendant du propriétaire. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

 Les logements concernés

Le bien immobilier doit être situé dans un secteur classé SPR (site patrimonial remarquable. L’appellation remplace les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager - ZPPAUP et les Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine - Avap).

De plus, les travaux doivent être déclarés d'utilité publique (par arrêté ministériel ou préfectoral) et aboutir à une restauration complète du bâti. Le programme de rénovation doit donc concerner la totalité de l’immeuble et sera supervisé par un Architecte des Bâtiments de France.

Les dépenses prises en compte concernent :

• les travaux de démolition
• la reconstruction de toiture ou de murs extérieurs existants
• la transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble
• la transformation de combles ou de greniers pour les rendre habitables
• les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration

Les travaux d’agrandissement sont exclus du dispositif.

 La loi Malraux en 2021

Les avantages d’un investissement en loi Malraux

La réduction accordée dépend de la localisation du logement concerné :

• 22 % de la valeur des travaux de réhabilitation si l’immeuble est situé dans un périmètre du SPR couvert par un plan de valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
• 22 % pour une opération de restauration d’immeuble déclarée d’utilité publique (Code de l’urbanisme : L.313-4)
• 30 % pour les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Dans tous les cas les dépenses sont prises en compte dans la limite d’un plafond de 400 000 € sur une durée maximum de 4 ans, c’est-à-dire entre la date du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante.

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, le solde de la défiscalisation Malraux peut être reporté sur les années suivantes.

À noter : les secteurs sauvegardés se trouvent généralement en cœur de ville, l’investisseur profite donc dans un bien central. Aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire n’est imposé. Au terme des 9 ans de location obligatoire, le propriétaire peut reprendre le logement pour l’habiter ou poursuivre la location.

Les objectifs d’une défiscalisation en loi Malraux

Le dispositif Malraux avant 2009

Si le bien a été acheté avant la réforme du dispositif, c’est-à dire si le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 2009, le propriétaire qui entreprend des travaux bénéficie de l’ancienne mesure :

• Imputation de la totalité des travaux sur les revenus fonciers avec report du déficit sans plafonnement sur le revenu global
• Location pendant 6 ans minimum