Déficit foncier : investir dans l’ancien avec travaux

Avec le déficit foncier, réduisez vos impôts grâce à vos dépenses

Savez-vous qu'en étant propriétaire d'un appartement ou d'une maison en location, vous pouvez réduire le montant de vos impôts ? Le déficit foncier permet en effet de soustraire vos dépenses de vos revenus imposables.

Le déficit foncier transforme vos charges en économies d’impôt

Vous êtes propriétaire bailleur ou vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Le déficit foncier peut optimiser le rendement de votre investissement. Lorsque vos charges sont plus importantes que les loyers perçus, il vous permet de baisser vos revenus imposables pendant plusieurs années.

Investir en déficit foncier dans l’immobilier neuf ou ancien

nuancier, échantillons et plan immobilier pour rénovation

Un bien immobilier en location génère un certain nombre de dépenses : intérêts d'emprunt, assurances, charges diverses... Il arrive que l’ensemble des charges soit plus important que les loyers. La rénovation d’un bien immobilier ancien peut également grever lourdement la rentabilité de votre placement. Si vous êtes imposé au régime du réel simplifié, il vous est possible de soustraire tous ces frais de vos revenus locatifs.

Cette pratique offre un certain nombre d’avantages. Contrairement aux différents dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier n’est pas temporaire. Il n’est soumis à aucune condition concernant la localisation du bien, le montant des loyers ou encore le niveau de ressources des locataires. De plus, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Le déficit foncier peut donc se cumuler avec d’autres incitations à l’investissement, comme la réduction d’impôt Pinel ancien, la loi Malraux ou le dispositif Monument historique.

Notre catalogue en Déficit foncier

Exemple de programme en rénovation éligible au déficit foncier

« Paris Bellevue »
5
- 75
- Paris
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Le déficit foncier en pratique

Comment mettre en place le déficit foncier ?

Dans le cas où vous louez d’autres biens immobiliers, vous imputez vos dépenses (à l’exception des intérêts d’emprunt) sur ces revenus fonciers puis éventuellement sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Si vous ne disposez d’aucun revenu foncier, vous imputez la totalité des dépenses sur le revenu global.

Lorsque le déficit est supérieur à 10 700 €, la somme restante ainsi que les intérêts de votre prêt immobilier sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Au moment de la déclaration des revenus, détaillez toutes vos charges sur l’imprimé 2044 et pensez à bien conserver les justificatifs.

Les dépenses prises en compte

Dépenses liées à l’exploitation du bien immobilier

les travaux destinés à l’amélioration du confort ou de la performance énergétique
tous les autres frais concernant le logement : l’assurance habitation, l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, la taxe foncière...

Intérêts d’emprunt

Il s’agit de l’ensemble des intérêts que vous aurez contracté, pour l’achat ou la rénovation du logement. Prenez également en compte les frais accessoires : frais de dossiers, assurances-vie ou chômage, etc.

Les conditions à respecter

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime du réel simplifié. En effet, le régime du micro foncier ne permet pas l’imputation du déficit, mais il donne droit en revanche à un abattement automatique.

Autre condition importante : vous devrez louer le logement pendant les trois années suivantes, faute de quoi vous risquez un redressement fiscal.

Quels sont les travaux déductibles en déficit foncier ?

Tous les travaux de rénovation ne sont pas déductibles des revenus fonciers ! Seuls les travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration permettent de créer du déficit foncier. La déduction de ces charges foncières permet de gommer les futurs revenus locatifs pendant plusieurs années.

infographie explications déficit foncier

Par ailleurs, sachez sur vos factures de travaux, le taux de TVA appliqué dépend de la nature des prestations. Certaines opération de rénovation bénéficient de la TVA réduite :

Rénovation, isolation, agrandissement
Quelle TVA pour vos travaux en 2021 ?

Vous rénovez votre logement ?
Certains travaux bénéficient d’un taux de TVA réduit :
10% ou 5,5% au lieu de 20%.

TVA de 5,5% (taux réduit)

Rénovation ou amélioration énergétique

Exemple : isolation thermique, amélioration du système de chauffage, pose de nouvelles fenêtres…

TVA de 10% (taux intermédiare)

Amélioration, transformation, aménagement & fourniture de certains équipements

Exemple : prestations de main d’œuvre, équipement de cuisine ou salle de bain…

TVA de 20% (taux normal)

Taux appliqué par défaut

Exemple : construction d’un logement neuf ou d’un bâtiment non destiné à l’habitation, surélévation d’un bâtiment, remise à neuf de plus de la ½ du gros œuvre…