Avec le déficit foncier, réduisez vos impôts grâce à vos dépenses

Créer un déficit foncier et défiscaliser ses revenus

Vous êtes propriétaire bailleur ou vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Le déficit foncier peut optimiser le rendement de votre investissement. Lorsque vos charges sont plus importantes que les loyers perçus, il vous permet de baisser vos revenus imposables pendant plusieurs années.

 Déficit foncier : investir dans l’immobilier locatif à rénover

Un bien immobilier en location génère un certain nombre de dépenses : intérêts d'emprunt, assurances, charges diverses... Il arrive que l’ensemble des charges soit plus important que les loyers. La rénovation d’un bien immobilier ancien peut également grever lourdement la rentabilité de votre placement.

Exemple de programme en rénovation éligible au déficit foncier

Comment fonctionne le déficit foncier ?

 La fiscalité du déficit foncier

Dans le cas où vous louez d’autres biens immobiliers, vous imputez vos dépenses (à l’exception des intérêts d’emprunt) sur ces revenus fonciers puis éventuellement sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Si vous ne disposez d’aucun revenu foncier, vous imputez la totalité des dépenses sur le revenu global.

Lorsque le déficit est supérieur à 10 700 €, la somme restante ainsi que les intérêts de votre prêt immobilier sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Au moment de la déclaration des revenus, détaillez toutes vos charges sur l’imprimé 2044 et pensez à bien conserver les justificatifs.

 Les dépenses prises en compte

 Dépenses liées à l’exploitation du bien immobilier

• les travaux destinés à l’amélioration du confort ou de la performance énergétique
• tous les autres frais concernant le logement : l’assurance habitation, l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, la taxe foncière...

 Intérêts d’emprunt

Il s’agit de l’ensemble des intérêts que vous aurez contracté, pour l’achat ou la rénovation du logement. Prenez également en compte les frais accessoires : frais de dossiers, assurances-vie ou chômage, etc.

 Les conditions à respecter

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime du réel simplifié. En effet, le régime du micro foncier ne permet pas l’imputation du déficit, mais il donne droit en revanche à un abattement automatique.

Autre condition importante : vous devrez louer le logement pendant les trois années suivantes, faute de quoi vous risquez un redressement fiscal.

Doublement du déficit foncier pour les « passoires thermiques »

La loi rectificative des finances de décembre 2022 crée un nouveau dispositif à destination des propriétaires bailleurs.

Les propriétaires possédant un bien locatif classé E, F ou G, (une preuve de manque d’isolation qui les place dans la catégorie des « passoires énergétiques ») peuvent réduire leur impôt s’ils s’engagent à rénover leur logement.

Ce nouveau dispositif s’applique entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. En voici la synthèse :

• Pour ces travaux le propriétaire doit justifier d’un devis signé après le 05/11/2022.
• La rénovation doit faire passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D (classement obtenu avec justificatif avant le 31/12/2025)
• Le seuil du déficit foncier imputable sur les revenus est relevé à 21 400 € au lieu des 10 700 euros accordés habituellement.

Pour rappel, la loi Climat et résilience propose d’interdire la location des logements mal isolée en 2025 (classe G), 2028 (classe F) et 2034 (classe E). Dès à présent, il est impossible pour les propriétaires d’augmenter le loyer des logements classés G et F, considérés comme indécents.

Quels sont les travaux déductibles en déficit foncier ?

Tous les travaux de rénovation ne sont pas déductibles des revenus fonciers ! Seuls les travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration permettent de créer du déficit foncier. La déduction de ces charges foncières permet de gommer les futurs revenus locatifs pendant plusieurs années.

Par ailleurs, sachez que sur vos factures de travaux, le taux de TVA appliqué dépend de la nature des prestations. Certaines opérations de rénovation bénéficient de la TVA réduite :

Rénovation, isolation, agrandissement
Quelle TVA pour vos travaux en 2024 ?

Vous rénovez votre logement ?
Certains travaux bénéficient d’un taux de TVA réduit :
10% ou 5,5% au lieu de 20%.

TVA de 5,5% (taux réduit)

Rénovation ou amélioration énergétique

Exemple : isolation thermique, amélioration du système de chauffage, pose de nouvelles fenêtres…

TVA de 10% (taux intermédiare)

Amélioration, transformation, aménagement & fourniture de certains équipements

Exemple : prestations de main d’œuvre, équipement de cuisine ou salle de bain…

TVA de 20% (taux normal)

Taux appliqué par défaut

Exemple : construction d’un logement neuf ou d’un bâtiment non destiné à l’habitation, surélévation d’un bâtiment, remise à neuf de plus de la ½ du gros œuvre…