Les garanties : hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale, caution
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Dans le cadre d’un crédit immobilier, le prêteur dispose de plusieurs garanties pour se protéger contre l’insolvabilité de l’emprunteur : l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteur de deniers et le cautionnement.
La banque se donne ainsi les moyens de récupérer la somme prêtée en vendant le bien immobilier ou en s’adressant à un tiers qui paiera pour le débiteur.
L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque peut arranger le créancier comme le débiteur. Par cet acte, l’emprunteur bénéficie en effet d’un crédit tout en restant propriétaire de son bien, tandis que la banque est assurée de récupérer l’argent prêté.
L’hypothèque peut porter sur le bien immobilier que l’emprunteur veut acquérir ou sur un autre bien dont il est propriétaire : habitation, bureaux, local commercial…
Cette garantie protège deux coacquéreurs au maximum et s’applique à un seul bien immobilier (résidence principale ou secondaire).
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Principes de l’hypothèque
Contrairement à l’hypothèque légale, qui résulte de la loi et l’hypothèque judiciaire, prononcée par décision de justice, l’hypothèque conventionnelle est un accord passé entre les deux parties. Elle est obligatoire lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois, dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement par exemple. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut alors lancer une procédure de saisie immobilière. (Décret du 27 juillet 2006)
La durée de l’hypothèque correspond à celle du prêt. Au terme du prêt l’hypothèque se termine d’elle-même, sans formalité supplémentaire. Toutefois elle reste inscrite au bureau des hypothèques une année suivant la fin du crédit. Lorsque le bien immobilier est revendu avant la fin du prêt il est nécessaire de procéder à une mainlevée.
Modalités de l’hypothèque
L’hypothèque conventionnelle fait l’objet d’un acte notarié, qui mentionne la somme empruntée. Le notaire inscrit alors l’hypothèque à la conservation des hypothèques. L’établissement bancaire dispose ainsi d’un droit de préférence et d’un droit de suite.
Les coûts de la prise d’hypothèque et de la mainlevée se calculent sur le montant initial du crédit
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Qu'est-ce que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, comme les autres garanties, prend effet à la date de son inscription.
Ce droit ne s’applique que pour un prêt consacré à l’achat d’un bien existant : maison, appartement ou terrain. Il ne peut donc pas être utilisé dans le cadre d’une VEFA ou pour financer des travaux. Tout comme l’hypothèque, une mainlevée est nécessaire en cas de revente du bien immobilier avant la fin du prêt.
Comment mettre en place une hypothèque légale spéciale ?
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié publié au bureau des hypothèques, dans les deux mois qui suivent la vente. Les frais d’inscription sont à la charge de l’emprunteur, mais le coût est inférieur à celui de l’hypothèque, car exonéré de la taxe de publicité foncière.
Le cautionnement
Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne (la caution) s’engage à rembourser un crédit à la place de l’emprunteur, s’il ne peut plus s’acquitter de sa dette.
Principes du cautionnement
Il existe deux types de cautionnement :
- La caution simple : l’établissement bancaire engage d’abord des poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la caution.
- La caution solidaire : la personne qui se porte caution s’engage à verser les sommes dues dès le premier incident de paiement.
Comment devenir caution ?
L’engagement se fait par écrit et doit mentionner le type de caution. Si l’acte est réalisé sous seing privé, la caution rédige de sa main un texte stipulant la somme et la durée du prêt.
L’engagement de la caution se termine à la date prévue dans l’acte de caution ou dès lors que l’emprunteur a remboursé son prêt.
Le cautionnement est la garantie la moins chère. L’emprunteur sollicite généralement un membre de sa famille mais il peut aussi se tourner vers des organismes spécialisés. Dans ce cas l’emprunteur verse à la société de cautionnement une somme proportionnelle au montant de son prêt.
Le nantissement
La garantie peut également porter sur des placements financiers. L’emprunteur apporte en gage une somme équivalente au montant du prêt immobilier sous forme de titres, de contrat d’assurance-vie ou de parts de sociétés. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut vendre ces valeurs pour se rembourser.
Modalités
La mise en place d’un nantissement s’effectue sans délai ni frais de dossier. L’établissement d’un acte notarié n’est pas nécessaire. Le nantissement accompagne souvent un prêt in fine, pour l’intérêt fiscal qu’apporte ce montage.
Nantissement de titres
- Portefeuille en actions : le montant du crédit est limité à 40 % de la valeur du portefeuille
- Portefeuille en obligations : le montant du crédit est limité à 80 % de la valeur du portefeuille
L’emprunteur peut généralement continuer à effectuer des opérations d’achat et de vente sur le portefeuille. Si sa valeur descend au-delà d’un montant fixé dans l’acte, l’emprunteur s’engage à apporter d’autres titres.
Nantissement d’un contrat assurance-vie
Il peut s’agir d’un contrat déjà existant ou d’un nouveau contrat que l’emprunteur souscrit dans la banque qui lui accorde le prêt.