Calculer l’impôt sur la plus-value immobilière (logement, terrain)

La plus-value immobilière

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (autre que la résidence principale) est taxée. L'imposition de la plus-value se calcule en fonction de la nature du bien et de la durée de détention. Certaines ventes immobilères bénéficient d’une exonération ou d’un abattement.

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Taxe sur la plus-value immobilière : définition

couple agé s’informant sur internet

La plus-value ou la moins-value représentent la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain à bâtir) et le montant payé au moment de son acquisition. Le propriétaire qui réalise une plue-value en revendant son bien est soumis à l’impôt sur le revenu, sauf s’il s’agit de la vente de sa résidence principale.

C’est le notaire chargé de la vente qui s’occupe de la déclaration et du paiement de cette taxe.

La taxe sur les plus-values immobilières est prélevée pour financer une partie des opérations en faveur du logement : rénovation urbaine dans les zones ANRU, construction de logements locatifs sociaux...


La taxe sur la plus-value

 Biens immobiliers concernés

L’imposition des plus-values s’applique à tous les biens immobiliers à l’exception des résidences principales et de leurs dépendances. La taxe sur la plus-value concerne donc :

  • les résidences secondaires
  • les logements loués ou vacants
  • les terrains
  • les locaux commerciaux
  • les parts de SCPI ou détenues dans une SCI (Société Civile Immobilière)
symbole de statistique en forme de camembert

 Définir le montant de la plus-value immobilière

 Quel prix de vente prendre en compte pour le calcul de la taxe ?

Le prix de cession indiqué dans l’acte peut être :

  • augmenté de certaines charges en faveur du vendeur
  • réduit de certains frais liés à la vente, comme les diagnostics obligatoires, la mainlevée d’hypothèque ...

 Prix d’achat du bien immobilier

Le prix d’acquisition peut être augmenté :

  • de certains frais (frais de notaire, droits de donation…) sur présentation de factures ou par forfait.
  • des coûts liés aux travaux d’amélioration ou d’agrandissement.
  • pour les terrains à bâtir, il convient d’ajouter les frais de voirie, réseaux et distribution.

La base d’imposition de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente modifié et le prix d’achat majoré. Sur ce montant s’appliquent l’abattement puis le taux d’imposition.

 Exonération de la plus-value

Certaines transactions sont exemptées de cette taxe :

  • vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 euros
  • vente de l’habitation en France de personnes non-résidentes (sous conditions)
  • expropriation suite à une déclaration d’utilité publique (sous conditions)
  • cession par un vendeur titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sous conditions de ressources)
  • vente de l’ancien domicile de personnes âgées ou handicapées habitant depuis moins de 2 ans en résidence médicalisée (sous conditions de ressources)
  • vente d’un logement dont le propriétaire ne possède pas sa résidence principale depuis 4 ans. Il doit toutefois utiliser cette plus-value exonérée pour acquérir sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente.

 Comment réduire le montant de la taxe ?

cadeau en forme de maison

Il est possible de diminuer le montant de la taxe sur la plus-value en intégrant au prix d’achat le coût des travaux, en cas de rénovation, d’agrandissement ou d’amélioration du bien. Attention toutefois, il faudra fournir des factures si le bien est détenu depuis moins de 5 ans. S’il possède le bien depuis plus longtemps, le propriétaire peut fixer un montant forfaitaire de 15 % de la valeur d’acquisition.

Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles. Ne peuvent être pris en compte :

  • les réparations locatives
  • les travaux qui ont bénéficié d’un crédit d’impôt
  • si le logement est loué, les travaux qui ont déjà été déduits des revenus fonciers

Calcul de la plus-value

 Taux d’imposition et abattement

La plus-value immobilière est soumise à deux taux d’imposition :

  • 19 % au titre de l'impôt sur le revenu
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux

Le taux global d’imposition sur les bénéfices d’une vente atteint donc 36,2 %.

 Impôt sur le revenu

Le vendeur bénéficie d’une exonération progressive à partir de 6 ans de détention du bien.

Ainsi, l’exonération est totale après 22 ans de possession du bien vendu, grâce au cumul des abattements.

Nombre d’années de détention du bien > 5 ans 6 7 8 9 10 11 12 13
Taux d’abattement applicable 0 % 6 % 12 % 18 % 24 % 30 % 36 % 42 % 48 %
Nombre d’années de détention du bien 14 ans 15 16 17 18 19 20 21 22
Taux d’abattement applicable 54 % 60 % 66 % 72 % 78 % 84 % 90 % 96 % 100 %

 Prélèvements sociaux

Concernant les prélèvements sociaux, le propriétaire dispose d’une exonération totale s’il possède le bien depuis plus de 30 ans.

Nombre d’années de détention du bien Taux d’abattement applicable
Jusqu'à 5 ans 0 %
De la 6e à la 21e année 1,65 % par an
22e année révolue 1,60 % par an
Au delà de la 22e année 9 % par an
Au delà de la 30e année exonération

 Une surtaxe progressive

Au-delà de 50 000 euros de plus-value, un barème supplémentaire se met en place. Le taux indiqué s’applique sur la totalité de la plus-value, après le calcul des abattements :

Montant de la plus-value imposable Taux applicable
Supérieur à 50 000 € et inférieur ou égal à 100 000 € 2 %
Supérieur à 100 000 € et inférieur ou égal à 150 000 € 3 %
Supérieur à 150 000 € et inférieur ou égal à 200 000 € 4 %
Supérieur à 200 000 € et inférieur ou égal à 250 000 € 5 %
Supérieur à 250 000 € 6 %

 Lissage

Afin d'atténuer le passage d’un seuil à l’autre, un mécanisme de lissage accompagne cette surtaxe :

Montant de la plus-value imposable Taux applicable
De 50 001 € à 60 000 € 2 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20
De 60 001 € à 100 000 € 2% PV
De 100 001 € à 110 000 € 3 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10
De 110 001 € à 150 000 € 3% PV
De 150 001 € à 160 000 € 4 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100
De 160 001 € à 200 000 € 4% PV
De 200 001 € à 210 000 € 5 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100
De 210 001 € à 250 000 € 5 % PV
De 250 001 € à 260 000 € 6 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

PV = montant de la plus-value imposable


La plus-value en zone tendue : profitez d’un abattement exceptionnel

Dans les secteurs A et Abis, où la demande en logements est forte, le gouvernement souhaite encourager les propriétaires à vendre leurs terrains ou leurs biens immobiliers à un promoteur. Un nouvel abattement fiscal sur la plus-value entre donc en vigueur à compter du 01/01/2018.

 Conditions liées à la vente

  • La vente doit être précédée d’une promesse unilatérale ou d’une promesse synallagmatique, signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
  • La vente s’effectuera dans les deux ans qui suivent la promesse de vente.
  • Elle ne peut concerner des membres de la même famille.

 Conditions liées à l’opération immobilière

  • L’acheteur d’un terrain à bâtir s’engage à y construire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans.
Dessin d’un plan de logement dans un paysage verdoyant
  • L’acheteur d’un bien immobilier bâti s’engage à le démolir afin de construire à la place un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.
prictogramme flèche

Bon à savoir

La déduction fiscale est de 70 % et peut atteindre 85 % si la vente permet de réaliser des logements sociaux ou intermédiaires.


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