Créer une société civile immobilière (SCI)

Constituer une Société Civile Immobilière (SCI) peut être intéressant pour l’achat d'un appartement ou d'une maison. Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif, la SCI est alors propriétaire du logement. Cela permet d’organiser plus facilement la succession ou la donation ainsi que la fiscalité des associés, notamment dans le cadre d’une défiscalisation.

Définition d'une SCI

parents et leurs 3 jeunes enfants

 Les statuts

Une société civile immobilière est une personne morale réunissant au moins deux associés. Elle permet d'acheter à plusieurs et de gérer des biens immobiliers. La SCI est alors propriétaire des biens, les associés possédant les parts de cette société. Chaque associé dispose d’un droit de vote et de responsabilité à la hauteur de son capital.

 SCI Familiale

Une SCI familiale est constituée de membres d’une même famille, parents jusqu’au quatrième degré inclus. Ce statut connaît quelques variantes par rapport à une SCI classique, notamment pour la location d’un bien immobilier.

 Créer sa SCI

Comme toute société, une SCI doit avoir un siège social. Ses statuts sont enregistrés au centre des impôts. La SCI est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et fait l’objet d’une annonce légale dans un journal habilité. Les associés élisent un gérant (associé ou non) qui sera juridiquement responsable et qui peut être rémunéré. Ils doivent tenir une comptabilité et organiser annuellement une assemblée générale. La durée de la SCI est fixée dans ses statuts, dans la limite de 99 ans, renouvelable une fois.

 Quel régime d'imposition choisir ?

Lors de la création d’une SCI, les associés doivent choisir l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

 L'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP)

On parle dans ce cas de fiscalité transparente. La société est imposée sous le régime BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Elle ne peut gérer ou louer que des locaux nus. Les revenus de la SCI, les loyers d’une location par exemple, sont répartis entre les associés qui déclarent leur part en tant que revenus fonciers. Cette option est préférable quand il s’agit uniquement d’acheter sa résidence principale.

 L'impôt sur les sociétés

Les associés peuvent également choisir de déclarer les bénéfices qu’ils tirent de la SCI sous le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).


Les avantages d'une SCI

 Acheter un logement en couple

Un couple appuyé sur un carton de déménagement

La création d’une SCI peut être une solution pour acheter à plusieurs, et en particulier pour les couples non mariés.

Ce statut juridique plus souple que l’indivision leur permet d’être copropriétaires de leur résidence principale.

En cas de décès de l’un des associés, ses héritiers récupèrent ses parts et non le bien. Ils ne peuvent donc vendre le logement sans l’accord de l’associé survivant.Ce statut facilite le partage de l’usufruit par le biais d’un achat croisé et offre également des garanties en cas de séparation. Les associés peuvent continuer à partager leur bien ou céder leur part à l’autre.

Le statut de SCI peut également être utile à un couple marié car elle prend en compte l’inégalité des apports. Elle propose ainsi une alternative au régime de communauté des biens.

 Transmettre un patrimoine à ses enfants

Une SCI familiale intégrant des descendants permet d’organiser une succession par le biais de donations. Des parents peuvent, par exemple, céder des parts à leurs enfants tous les 10 ans, sans dépasser le seuil d’exonération de droits de succession.

La cession de parts d’une SCI est soumise aux droits de succession, toutefois le fisc accorde une décote d’environ 10 % sur la valeur réelle du bien.

Un héritier recevant des biens en nue-propriété peut demander à différer le paiement des droits de succession.

 Cession et plus-value

L’achat ou la vente d’un bien immobilier par le biais d’une SCI fait l’objet d’un acte notarié, la cession des parts sociales ne nécessite pas l’intervention d’un notaire et s’effectue sous seing privé.

 Vente d’un bien ou cession de parts

La vente est soumise à l’impôt sur les plus-values sauf exonération et dans le délai de 30 ans.

Depuis le 1er février 2012, seule la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif détenu depuis 30 ans donne droit à une exonération totale.Dans le cas d’une SCI, la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition des parts. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de 30 ans, même si la SCI possède l’immeuble depuis moins longtemps.

A noter : l’exonération de 15 000 € ne s’applique pas dans le calcul de la plus-value en cas de cession de parts sociales.

 Mettre un logement en location

Les associés créent alors une Société Civile Immobilière de location.

Dans le cadre du régime BNC, il ne peut s’agir que d’une location nue, louer un meublé étant considéré comme activité commerciale.

L’Etat tolère toutefois la location de logements meublés si les loyers perçus ne dépassent pas 10 % des revenus de la SCI. Cela peut permettre de louer sa résidence secondaire en saison touristique si celle-ci appartient à une SCI disposant d’un autre ou d’autres biens loués.

En tant que personne morale, une SCI classique établit un bail de 6 ans minimum (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une SCI familiale est soumise aux mêmes conditions qu’un particulier, et peut louer son bien pour 3 ans.

Image de terrasse d'appartement

Les limites d'une SCI

  • En tant que personne morale, une SCI ne peut pas bénéficier des crédits réservés aux personnes physiques pour l’achat d’une résidence principale (PEL, prêt à taux zéro renforcé…)
  • De même, elle ne bénéfice d’aucun délai de réflexion ni de rétractation pour l'achat d'un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation)
  • Les associés sont responsables sur leurs biens propres des dettes contractées par la Société pendant leur présence dans la SCI et même après l’avoir quittée. Cette responsabilité s’exerce proportionnellement à leur participation, voire sur l’ensemble de la dette en cas de non solvabilité des autres associés.
  • Les biens immobiliers sont la propriété de la société, non des associés. Toute décision est donc prise en commun, ce qui peut être source de discussion, voire de mésentente entre les membres de la SCI.
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