Constituer son dossier de prêt immobilier est une étape importante pour acheter un appartement ou une maison. Un dossier bien préparé vous aidera à obtenir de bonnes conditions de crédit. Quels justificatifs fournir à la banque ? Quels frais, quel taux prévoir ? Définir au mieux son plan de financement, c’est le gage de devenir un propriétaire serein.

Les points forts de votre dossier de prêt

 Bien préparer son dossier de prêt 

Plus votre profil d'emprunteur rassurera votre banquier, meilleures seront vos conditions d'emprunts.

couple renconcrant un conseiller bancaire
  • Votre apport personnel : il est préférable de disposer d'un apport ou d'une épargne.
  • Votre ratio d'endettement en fonction de votre quotient familial : celui-ci ne peut pas être supérieur à 33 % de votre revenu net. Aussi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités (tous prêts confondus).
  • La pérennité de vos revenus : votre ancienneté dans votre fonction constitue un critère essentiel de jugement.
  • Votre comportement financier : les banques analyseront vos dépenses sur une période d’environ trois mois afin de déterminer si vous serez en mesure de rembourser votre prêt.
  • La durée du prêt : plus la durée du prêt est longue plus les banques encourent un risque de non-remboursement. Si la durée du prêt excède 15 ans, différents critères entrent alors en considération comme votre âge, votre avenir professionnel...
  • La nature de l'acquisition : s'il s’agit d’un appartement bien situé dans une grande ville, en cas d'imprévu, votre créancier aura moins de mal à le revendre pour rembourser le prêt. En revanche, s'il s’agit d’une vieille maison à rénover en campagne, les travaux sont considérés comme une charge supplémentaire.
  • Pour l’investissement locatif : le loyer est pris en compte à hauteur de 70 %.

Les assurances du prêt

 L'assurance décès invalidité

Cette garantie n’est pas obligatoire mais elle protège la banque, il est donc difficile d'obtenir un crédit sans cette assurance. En revanche, si vous souscrivez un prêt à deux personnes, le coût de cette assurance peut être réparti entre les deux emprunteurs.

 La délégation d'assurance

Elle vous permet de souscrire une assurance décès et invalidité plus compétitive chez l’assureur de votre choix, sous réserve d’agrément de l’organisme de prêt.

 L'assurance perte d'emploi

Cette assurance est également facultative mais par sécurité, les banques ont tendance à l'imposer. Elle permet le remboursement de votre crédit en cas de perte d’emploi, durant votre période de chômage. Cette assurance est réservée aux personnes en CDI, les professions libérales en sont exclues.

Bon à savoir

La loi Hamon offre la possibilité de changer d'assurance enprunteur au cours des 12 premiers mois. Désormais vous pouvez résilier l'assurance proposée par votre banque pour en souscrire une autre, moins chère, chez un concurrent. Une seule condition : les garanties doivent être équivalentes. N'hésitez donc pas à comparer différentes offres.


Les frais de dossier d'un crédit immobilier

billet de banque en forme de maison
Les frais de dossier correspondent au temps de travail du conseiller pour l’étude de votre dossier de prêt. Ils représentent entre 0,4 % et 1 % du montant TTC emprunté, et varient d’un établissement à un autre. Mais il est possible de les négocier, voire de les annuler.

En effet, si votre dossier ne présente pas de complexité particulière, vous pouvez aisément en faire baisser le montant. En revanche, cette somme sera ajoutée au taux effectif global de votre prêt, aussi il est souhaitable de bien négocier ses taux d’intérêt avant les frais de dossier.

Si vous faites appel à un courtier, les frais de courtage s’ajouteront aux frais bancaires.

 Les pénalités de remboursement anticipé

Si vous désirez rembourser la totalité de votre crédit avant terme, votre banque vous facturera environ 3 % du capital restant dû.

Aussi si vous pensez être en mesure de rembourser votre crédit par anticipation, il est intéressant de négocier ce montant. En revanche, si vous êtes amenés à vendre votre bien plus tôt que prévu en cas de mutation professionnelle, de cessation forcée d’activité (de vous ou de votre conjoint) ou encore de décès, cette pénalité sera annulée d’office (Loi n° 99-532 du 25 juin 1999).


Taux fixe ou taux variable ?

 Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe a pour particularité de ne pas varier, sa valeur est déterminée à la signature et ne pourra plus augmenter ni diminuer sauf en cas de renégociation de crédit. Mais bien que vous souscriviez un taux fixe, si vous le souhaitez le montant de vos échéances peut varier au fil du temps : soit à échéance progressive : c’est-à-dire que vos mensualités varieront de façon constante au fil des ans selon un rythme déterminé à la signature du prêt. soit à échéance modulable : c’est-à-dire que vous pourrez faire varier vos échéances en fonction de vos revenus, ce qui aura pour effet de faire varier la durée du prêt. Evidemment ces modulations sont très réglementées.

L’avantage du prêt à taux fixe c’est qu’il est gage de sécurité. Votre taux ne subira aucune hausse, aussi vous n’aurez aucune surprise. En revanche vous ne pourrez pas bénéficier des éventuelles baisses des courbes de taux.

 Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable est basé sur un indice, par exemple l’Euribor, auquel il sera ajouté une marge variable.

L’avantage du prêt à taux variable est que sa valeur de départ est plus faible qu’un prêt à taux fixe. De plus vous bénéficiez des éventuelles baisses de taux du marché.

En outre, si vous effectuez un remboursement par anticipation, vous ne payerez pas de pénalité. De plus, vous pouvez inclure une clause dans votre contrat qui vous permettra en cas de hausse excessive des taux de transformer votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe.


La caution ou l'hypothèque ?

 L'hypothèque

Porte-clé en forme de maison

La garantie de l’hypothèque permet à l’organisme de prêt de faire saisir puis de vendre le bien hypothéqué si l’emprunteur ne paie pas ses échéances, afin d’être remboursé.

C’est le notaire qui prend acte de l’hypothèque mais celle-ci a un coût élevé car elle est constituée d’une taxe de publicité, de la TVA et de la rémunération du notaire.

Le coût de l’hypothèque représente environ 2 % du montant du crédit. Cette garantie prend effet durant toute la durée du prêt et un an au-delà, à la suite de quoi le vendeur procèdera à la main levée de l’hypothèque à la demande du nouveau propriétaire. Aucun frais de clôture n’est à prévoir dans ce cas. Par contre, si le bien est vendu avant le terme du prêt, la levée d'hypothèque nécessitera la rédaction d'un acte notarié, entraînant des frais supplémentaires.

 La caution bancaire

Cette garantie assure le préteur au même rang que l’hypothèque, elle permet de rembourser le prêteur après 3 ou 4 impayés. Celle-ci est dispensée de taxes, aussi elle sera moins onéreuse. En revanche, si vous avez été contraint d’y avoir recours suite à plusieurs impayés, que vous êtes toujours dans l’incapacité de payer et que vous n’arrivez pas à convenir d’une solution amiable avec l’organisme cautionnaire, celui-ci hypothèquera votre bien à vos frais ce qui sera alors beaucoup plus onéreux.

Dans la plupart des cas, si la caution n’a pas été utilisée, elle vous sera remboursée partiellement en fin de crédit.

Pour aller plus loin