Location meublée : déclarer ses revenus bic, micro-bic

La location meublée est considérée comme une activité commmerciale. Ses revenus représentent donc des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur les déclare sous le régime micro BIC ou le régime réel. Les deux formules offrent des avantages : la première est facile à appliquer, mais la seconde permet souvent de plus grandes économies d’impôt.

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Les statuts de la location meublée

La location de logements meublés peut s’exercer en tant que professionnel ou non.

 LMP – loueur en meublé professionnel

couple consultant un ordinateur
Deux statuts sont possibles pour investir en meublé : LMP et LMNP

Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés et de percevoir plus de 23 000 € par an de loyers.

À cela s’ajoute une autre condition : que les revenus issus de la location meublée représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

 LMNP – Loueur en meublé non professionnel

Tout bailleur ne répondant pas aux critères du LMP est considéré comme Loueur meublé non professionnel (LMNP). Désormais le loueur de meublé non professionnel doit s'inscrire au répertoire Sirene sur le site du guichet des formalités des entreprises dans les quinze premiers jours qui suivent le début de son activité.


Micro-BIC, BIC réel simplifié… les régimes d’imposition

 BIC – Bénéfices industriels et commerciaux

Alors que les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux d’une location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

  • Vos revenus ne dépassent pas 72 600 € HT (77 700 € pour les revenus 2023) ? Le régime micro BIC s'applique, mais vous avez la possibilité de choisir le régime réel
  • Vos recettes annuelles sont supérieures à ce montant ? C'est le régime de bénéfice réel (simplifié ou normal) qui s'applique.

 Avantages fiscaux du régime

Le régime des bénéfices industriels et commerciaux offre deux principaux avantages au propriétaire d’une location meublée.

  • Il déduit les charges des loyers perçus : intérêts d’emprunt, impôts locaux, dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion et d’assurance.
  • Il déduit l'amortissement : il peut en effet répartir le coût du logement et du mobilier sur leur durée d’utilisation. Ainsi, le mobilier est généralement amorti sur 10 ans et le logement sur 30, sachant qu’une partie du montant doit être allouée au terrain qui lui n’est pas amortissable.

 BIC et déficits

S’il y a déficit, le loueur LMNP peut l’imputer sur d’autres BIC de même nature, à savoir des recettes perçues d’une seconde location meublée à titre non professionnel.

Le loueur en meublé professionnel (LMP), par contre, peut imputer son déficit BIC sur ses autres revenus.

 Location exonérée d’impôt

Il vous est possible de louer une ou plusieurs pièces de votre propre résidence principale sans payer d’impôts sur les loyers perçus, si vous respectez certaines conditions :

  • Vous louez occasionnellement une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à titre de chambre d'hôte à des personnes qui n'y élisent pas domicile et vos revenus ne dépassent pas 760€ TTC/an.
  • Ou la pièce de votre domicile que vous louez représente la résidence principale de votre locataire. Vous n'avez pas à déclarer ces revenus si le loyer hors charges ne dépasse pas, pour 2022  192 €/m² par an en Ile-de-France et 142 €/m² par an dans les autres régions.
Attention le droit à exonération pour ce type de location s'éteindra à la fin de l'année 2025.

 BIC – régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires annuel brut (hors TVA, sans déduire aucun abattement) est supérieur à 72 600 € HT pour les revenus de 2022 (77 700 € pour les revenus de 2023, à déclarer en avril 2024). Si ses revenus sont inférieurs, le contribuable peut demander à en bénéficier.

Les revenus de la location meublée : BIC, micro-bic, réel normal ou simplifié
Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux

 Micro BIC

Le micro-BIC est un régime de déclaration simplifiée : le bailleur reporte sur sa déclaration de revenus le montant des recettes. L’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire. Les charges n’ont pas à être justifiées. Par contre, l’amortissement n’est pas permis en micro BIC. En terme de comptabilité, le loueur a pour seule obligation de tenir un livre de recettes et un livre d’achat.

Le bénéfice imposable correspond aux recettes auxquelles on applique un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes).

Le montant de l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

 Obligations du micro-BIC

  • L’activité doit être exonérée de TVA, ce qui est le cas pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation.
  • Les meublés de tourisme doivent avoir obtenu un classement (art. L 324-1 du code du tourisme)

Comment déclarer ses revenus BIC ?

 BIC réel simplifié

Le contribuable ajoute à sa déclaration de revenus n°2042 C l’imprimé n°2031 et ses annexes (2031 bis et ter). Ces documents sont complétés par un certain nombre de formulaires :

  • Un bilan simplifié (créances et les dettes à la clôture de l’exercice) – annexe n° 2033-A
  • Un compte de résultat simplifié de l’exercice (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
  • Un tableau des immobilisations, des amortissements – annexe n° 2033-C
  • Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits – annexe n° 2033-D
  • Un tableau déterminant la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E

 Micro BIC

Le loueur en meublé soumis au régime micro BIC est dispensé d’une déclaration de bénéfices spécifique. Il lui suffit d’indiquer sur l’imprimé 2042 C le montant de son chiffre d’affaires ainsi que son numéro SIRET.

 LMNP et Censi Bouvard

Le loueur non professionnel qui bénéficie du dispositif Censi Bouvard remplit la déclaration n°2033 et reporte les montants sur les imprimés 2042 C et 2031

Pour rappel, l'avantage fiscal Censi Bouvard ne s'applique pas aux investissements réalisés après le 31/12/2022.


Téléchargez votre déclaration de revenus

Imprimé 2042 - Déclaration des revenus perçus par les membres du foyer fiscal

Imprimé 2042 C - Déclaration complémentaire

Imprimé 2031 SD - Déclaration des revenus BIC

Imprimé 2033 - Bilan simplifié, tableau comptable...

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