La location meublée est considérée comme une activité commmerciale. Ses revenus représentent donc des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur les déclare sous le régime micro BIC ou le régime réel. Les deux formules offrent des avantages : la première est facile à appliquer, mais la seconde permet souvent de plus grandes économies d’impôt.
La location de logements meublés peut s’exercer en tant que professionnel ou non.
Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés et de percevoir plus de 23 000 € par an de loyers.
À cela s’ajoute une autre condition : que les revenus issus de la location meublée représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Tout bailleur ne répondant pas aux critères du LMP est considéré comme Loueur meublé non professionnel (LMNP).
Ce statut bénéficie de l’exemption de la TVA, à l’exception des résidences services. Cependant, dans le cadre d’un investissement en résidences services avec le dispositif Censi-Bouvard, le loueur LMNP peut récupérer sa TVA et profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire.
Alors que les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux d’une location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime des bénéfices industriels et commerciaux offre deux principaux avantages au propriétaire d’une location meublée.
S’il y a déficit, le loueur LMNP peut l’imputer sur d’autres BIC de même nature, à savoir des recettes perçues d’une seconde location meublée à titre non professionnel.
Le loueur en meublé professionnel (LMP), par contre, peut imputer son déficit BIC sur ses autres revenus.
Il vous est possible de louer une ou plusieurs pièces de votre propre résidence principale sans payer d’impôts sur les loyers perçus, si vous respectez certaines conditions :
Le régime réel simplifié s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires annuel brut (hors TVA, sans déduire aucun abattement) est supérieur à 70 000 €. Si ses revenus sont inférieurs, le contribuable peut demander à en bénéficier.
Le micro-BIC est un régime de déclaration simplifiée : le bailleur reporte sur sa déclaration de revenus le montant des recettes. L’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire. Les charges n’ont pas à être justifiées. Par contre, l’amortissement n’est pas permis en micro BIC. En terme de comptabilité, le loueur a pour seule obligation de tenir un livre de recettes et un livre d’achat.
Dès lors que ses revenus ne dépassent pas un seuil fixé pour son activité, le bailleur est automatiquement placé sous le régime du micro BIC.
Le plafond de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC dépend du type de location, que le bailleur soit LMP ou LMNP :
Le montant de l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.
Le contribuable ajoute à sa déclaration de revenus n°2042 C l’imprimé n°2031 et ses annexes (2031 bis et ter). Ces documents sont complétés par un certain nombre de formulaires :
Le loueur en meublé soumis au régime micro BIC est dispensé d’une déclaration de bénéfices spécifique. Il lui suffit d’indiquer sur l’imprimé 2042 C le montant de son chiffre d’affaires.
Le loueur non professionnel qui souhaite bénéficier du dispositif Censi Bouvard remplit la déclaration n°2033 et reporte les montants sur les imprimés 2042 C et 2031.
Imprimé 2042 - Déclaration des revenus perçus par les membres du foyer fiscal
Imprimé 2042 C - Déclaration complémentaire
Imprimé 2031 SD - Déclaration des revenus BIC
Imprimé 2033 - Bilan simplifié, tableau comptable...