- Déclarer ses revenus BIC
Déclaration des revenus issus de la location meublée : BIC ou micro BIC
La location meublée est considérée comme une activité commmerciale. Ses revenus représentent donc des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur les déclare sous le régime micro BIC ou le régime réel. Les deux formules offrent des avantages : la première est facile à appliquer, mais la seconde permet souvent de plus grandes économies d'impôt.
Les statuts de la location meublée
La location de logements meublés peut s’exercer en tant que professionnel ou non.
LMP – loueur en meublé professionnel
Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés et de percevoir plus de 23 000 € par an de loyers.
À cela s'ajoute une autre condition : que les revenus issus de la location meublée représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
LMNP – Loueur en meublé non professionnel
Tout bailleur ne répondant pas aux critères du LMP est considéré comme Loueur meublé non professionnel (LMNP).
Ce statut bénéficie de l'exemption de la TVA, à l’exception des résidences services. Cependant, dans le cadre d’un investissement en résidences services avec le dispositif Censi-Bouvard, le loueur LMNP peut récupérer sa TVA et profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire.
Micro-BIC, BIC réel simplifié… les régimes d’imposition
BIC – Bénéfices industriels et commerciaux
Alors que les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux d’une location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.
Avantages fiscaux du régime
Le régime des bénéfices industriels et commerciaux offre deux principaux avantages au propriétaire d'une location meublée.
- Il déduit les charges des loyers perçus : intérêts d’emprunt, impôts locaux, dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion et d’assurance.
- Il déduit l'amortissement : il peut en effet répartir le coût du logement et du mobilier sur leur durée d’utilisation. Ainsi, le mobilier est généralement amorti sur 10 ans et le logement sur 30, sachant qu’une partie du montant doit être allouée au terrain qui lui n’est pas amortissable.
BIC et déficits
S’il y a déficit, le loueur LMNP peut l’imputer sur d’autres BIC de même nature, à savoir des recettes perçues d’une seconde location meublée à titre non professionnel.
Le loueur en meublé professionnel (LMP), par contre, peut imputer son déficit BIC sur ses autres revenus.
Location exonérée d’impôt
Il vous est possible de louer une ou plusieurs pièces de votre propre résidence principale sans payer d’impôts sur les loyers perçus, si vous respectez certaines conditions :
- La pièce louée est la résidence principale du locataire
- Le loyer hors charges ne dépasse pas, pour 2018 185 €/m² par an en Ile-de-France et 136 €/m² par an dans les autres régions.
BIC – régime réel simplifié
Le régime réel simplifié s'applique automatiquement lorsque le chiffre d'affaires annuel brut (hors TVA, sans déduire aucun abattement) est supérieur à 70 000 €. Si ses revenus sont inférieurs, le contribuable peut demander à en bénéficier.
Micro BIC
Le micro-BIC est un régime de déclaration simplifiée : le bailleur reporte sur sa déclaration de revenus le montant des recettes. L’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire. Les charges n’ont pas à être justifiées. Par contre, l’amortissement n’est pas permis en micro BIC. En terme de comptabilité, le loueur a pour seule obligation de tenir un livre de recettes et un livre d'achat.
Deux plafonds
Dès lors que ses revenus ne dépassent pas un seuil fixé pour son activité, le bailleur est automatiquement placé sous le régime du micro BIC.
Le plafond de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC dépend du type de location, que le bailleur soit LMP ou LMNP :
- 170 000 € HT (82 800 € en 2017) pour la location de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Ce type de logements bénéficie d’un abattement pour frais de 71 % sur le chiffre d’affaires.
- 70 000 € HT (33 200 € en 2017) pour les autres locations en meublé et les prestations de services. On accorde à cette catégorie un abattement de 50 % de ses recettes.
Le montant de l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.
Obligations du micro-BIC
- L’activité doit être exonérée de TVA, ce qui est le cas pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation.
- Les meublés de tourisme doivent avoir obtenu un classement (art. L 324-1 du code du tourisme)
Comment déclarer ses revenus BIC ?
BIC réel simplifié
Le contribuable ajoute à sa déclaration de revenus n°2042 C l'imprimé n°2031 et ses annexes (2031 bis et ter). Ces documents sont complétés par un certain nombre de formulaires :
- Un bilan simplifié (créances et les dettes à la clôture de l’exercice) – annexe n° 2033-A
- Un compte de résultat simplifié de l’exercice (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
- Un tableau des immobilisations, des amortissements – annexe n° 2033-C
- Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits – annexe n° 2033-D
- Un tableau déterminant la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E
Micro BIC
Le loueur en meublé soumis au régime micro BIC est dispensé d'une déclaration de bénéfices spécifique. Il lui suffit d'indiquer sur l'imprimé 2042 C le montant de son chiffre d'affaires.
LMNP et Censi Bouvard
Le loueur non professionnel qui souhaite bénéficier du dispositif Censi Bouvard remplit la déclaration n°2033 et reporte les montants sur les imprimés 2042 C et 2031.
Téléchargez votre déclaration de revenus 2018
Imprimé 2042 C - Déclaration complémentaire
Imprimé 2031 SD - Déclaration des revenus BIC
Imprimé 2033 A - Bilan simplifié
Imprimé 2033 B - Tableau comptable - résultats
Imprimé 2033 C - Mouvements des immobilisations et des amortissements
Imprimé 2033 D - Provisions et amortissements dérogatoires
