La VEFA ou vente sur plan vous permet d'acheter un appartement ou une maison avant l'achèvement des travaux.

Découvrez toutes les étapes de ce type d'acquisition immobilière, de la réservation jusqu'à la construction et la livraison.

La Vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelée VEFA vous permet d’acheter un bien immobilier neuf "sur plan", c'est-à-dire avant ou pendant sa construction. L’acquéreur devient propriétaire une fois le logement terminé et le jour de la livraison.

La vente d’un logement en VEFA est très réglementée, les lois qui la régissent protègent de très près les droits de l’acheteur.


Exemples d'appartements neufs en VEFA issus du catalogue Logisneuf

 Résidence neuve à Toulouse (31)

Résidence "Le M" à Toulouse 31200

La résidence Le M s’implante dans le quartier Borderouge à Toulouse. À 10 minutes seulement de la place du Capitole, le secteur offre cadre de vie calme et bénéficie de toutes les commodités utiles au quotidien ainsi que d’une excellente desserte.

Dans sa conception, l’immeuble allie tradition et modernité. Répartis sur deux étages seulement, les appartements du T2 au T4 disposent d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin privatif au rez-de-chaussée. Le parking en sous-sol, l’accès sécurisé participent au confort et à la sérénité des habitants.


Réserver un logement neuf - le contrat préliminaire

 Le contrat de réservation d'une vente en VEFA

Vous engagez le processus d’achat en signant un contrat de réservation.

Le contrat de réservation d’une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement) doit comporter :
  • Le plan de l'appartement ou de la maison
  • Le plan de masse général du bâtiment
  • Le plan de situation
  • L’état des risques
  • Une description exhaustive du logement (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et secondaires...) ainsi que sa situation dans l’immeuble (s'il s’agit d’un appartement)
  • Les matériaux et équipements utilisés pour la construction et leurs qualités relatives.
  • Les équipements collectifs et prestations éventuelles.
  • Le prix prévisionnel du logement (qui peut varier en tenant compte des conditions de révision également décrites dans le contrat) et l’échelonnement des paiements.
  • Le délai de réalisation du chantier ainsi que la date de signature du contrat de vente définitif.
  • S'il y a lieu, les conditions de prêt que le promoteur s’engage à fournir à l’aquéreur.
  • Les conditions du dépôt de garantie.

Bon à savoir

Vérifiez bien que le contrat de réservation possède une clause suspensive d’obtention des crédits. Elle vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie en cas de refus de crédit.

 Le dépôt de garantie

Comment acheter un logement neuf en VEFA ?

Au moment de la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie ne peut dépasser 5 % du prix d’achat si la signature de l’acte authentique est prévue dans un délai inférieur à une année et 2 % si le délai est de deux ans maximum, au-delà aucun dépôt de garanti ne peut être demandé.

Si vous vous rétractez dans un délai de 10 jours après la réception à domicile de votre exemplaire du contrat préliminaire, votre dépôt de garantie vous sera entièrement restitué dans un délai de trois mois.

Votre dépôt de garantie vous sera également restitué dans les cas suivants :

  • Arrêt de la vente à l’initiative du vendeur.
  • Augmentation du prix de vente de plus de 5 % du prix prévisionnel (sauf dispositions contraires précisant notamment que la vente est conclue avec un prix ferme et définitif).
  • Non obtention du prêt nécessaire à l’achat ou si le prêt accordé est inférieur de 10 % au moins aux prévisions
  • Non respect des clauses contractuelles : report de la construction, non-conformité, modification des plans initiaux, non réalisation des équipements prévus, etc.

Signature de l’acte notarié

 Le contrat définitif

Le projet de l’acte de vente notarié doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature pour pouvoir l’étudier en détails. Une fois celui-ci envoyé, le promoteur ne pourra plus en modifier le contenu sans accord de l'acheteur.
La signature de l'acte authentique s'effectuera chez le notaire de l'opération ou par procuration.

Le contrat doit comprendre :

  • Le permis de construire : date et numéro,
  • La situation et la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue en y incluant les annexes,
  • Le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle,
  • Le délai de livraison,
  • Toutes les garanties prises par le constructeur.

Bien vérifier la présence des coordonnées des assureurs et des références des contrats d’assurances car elles sont obligatoires.

En annexe, le dossier doit comporter :

  • Les caractéristiques techniques du logement et s'il y a lieu de l’immeuble en plans, coupes et élévations avec les cotes et surfaces de chaque pièce.
  • S'il y a lieu, le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement, ainsi que les statuts de l’association syndicale.
  • L’état des risques.

 Les frais de notaire et d’hypothèque

C’est à ce moment que vous devrez payer les frais de notaire en totalité.

Pour connaître ou évaluer le montant de vos frais de notaire, utilisez notre calculateur de frais de notaire.

 La procuration

Si l’acquéreur ne peut pas être présent le jour de la signature du contrat définitif, il établit une procuration afin qu’une tierce personne signe à sa place.


Les appels de fonds

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, le paiement s’échelonne en fonction de l’état d’avancement des travaux. À chaque étape de la construction, le promoteur peut demander un pourcentage du prix de la vente par appel de fonds. Cette décomposition esr réglementée par le Code de la Construction.

Dans la plupart des cas, les appels de fonds s'effectuent de la sorte :

  • 5 % du prix à la réservation
  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 35 % à la mise hors d’eau/toiture
  • 25 % au terme de la construction de votre logement neuf
  • 5 % à la livraison finale

À ces sommes, il faudra ajouter le paiement des frais de notaire, au moment de signer l’acte authentique. En cas de retard de paiement, des pénalités sont prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser, par mois 1 % de la somme à verser.


La livraison du logement

 Le constat d’achèvement

Le constat d’achèvement des travaux intervient entre le vendeur et les entrepreneurs. Il est réalisé soit par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, soit par un organisme de contrôle indépendant.

Ce constat clôture la réalisation des travaux et marque le début des garanties légales.

 Le procès-verbal de livraison

À la livraison, un procès-verbal de livraison (état des lieux) est établi avec le promoteur. Il faudra alors bien vérifier chaque pièce en la comparant au descriptif du contrat. Exigez que tout soit noté sur l’état des lieux. Après la réception l’acquéreur dispose d’un mois pour signifier d'autres réserves au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est important de savoir nommer le type de problème rencontré :

  • Défaut de conformité : lorsqu'une baignoire a été installée à la place d'une douche, par exemple.
  • Vice de construction : lorsque qu’une menuiserie a été mal posée, par exemple.

 En cas de retard de livraison

Si le promoteur ne livre pas son logement dans le délai prévu passé de 30 jours, il peut être amené à payer des indemnités de retard d’une valeur de 1/3000 du prix de la vente par jour de retard.

Mais certains cas n’engagent pas la responsabilité du promoteur comme les retards dus à des intempéries ou des journées de grève ou encore si des travaux supplémentaires, non prévus dans le contrat initial, ont été réalisés.

Il existe deux autres modes d'acquisition d'un logement neuf : le Contrat vente achevée et le Contrat de construction.


Exemples d'appartements neufs en VEFA issus du catalogue Logisneuf

 Résidence neuve à Marseille (13)

Une situation exceptionnelle à Marseille 13011

La nouvelle résidence se situe dans le quartier résidentiel des Caillols, dans le 11e arr de Marseille. Le secteur offre un maximum de services accessibles à pied : tramway, gare TER, centre commercial, école…

À flanc de colline, le programme propose à ses habitants de belles vues panoramiques sur la ville. Les appartements de 2, 3 ou 4 pièces bénéficient de belles prestations : larges baies vitrées, volets roulants électriques dans le séjour, salles de bains aménagées…


Assurances et garanties du contrat VEFA

 La garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement protège les intérêts de l'acheteur. Souscrite auprès d'une banque ou d'une société d'assurances, elle donne la certitude que le bien immobilier sera achevé. En effet, en cas de défaillance du promoteur, l'organisme garant financera le déroulement du chantier. La GFA est définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24.

Également appelée garantie extrinsèque, elle est obligatoire. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque d’achèvement, qui dispensait le promoteur de fournir une garantie financière, est en effet suprimée. Dans le secteur libre autre que la construction d’habitation, la GFA n’est pas obligatoire mais elle est souvent exigée contractuellement.

Assurances et garanties du contrat VEFA

 La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année. Elle couvre toutes les malfaçons :

  • signalées lors du procès-verbal de réception du bien
  • ou déclarées par lettre recommandée au cours de l’année suivant la réception du logement.

 La garantie biennale

Cette garantie de l'assurance Dommage-Ouvrage couvre les malfaçons liées aux équipements (robinetterie, portes, volets...). Pendant les deux années qui suivent la réception des travaux, le constructeur doit remplacer tout équipement qui présentent un défaut de fonctionnement.

 La garantie décennale

La garantie décennale couvre pendant dix ans les malfaçons qui pourraient fragiliser la construction (étanchéité de la toiture, fondations...)


La personnalisation du logement

Il est possible dans la plupart des cas de personnaliser la maison ou l'appartement acheté en VEFA.

Ces personnalisations concernent uniquement les aménagements et les prestations intérieures (cloisons, revêtement des murs, des sols...).

Si la faisabilité de vos travaux est confirmée, un devis vous sera transmis lors de la réservation ou avant la signature de l’acte authentique. Ces travaux ne pourront pas contrevenir aux règles de la construction et devront être conformes au permis de construire.