Le PLS (Prêt Locatif Social) finance les investissements immobiliers
Le prêt locatif social (PLS) s’adresse à tout investisseur qui achète un logement pour le louer.
Le PLS est destiné à financer des appartements et des maisons, mais aussi des logements étudiants et des logements-foyers.
Définition du Prêt Locatif Social
Qui peut souscrire un PLS ?
Tout bailleur, personne physique (promoteur privé, SCI...) ou morale (organisme HLM, SEM, association, collectivité locale...) peut réaliser des opérations en PLS.
Opérations finançables à l’aide d’un PLS
Le PLS peut financer les opérations immobilières suivantes :
- l’achat de terrains puis la construction de logements sociaux
- la construction de logements à usage locatif
- l’acquisition et les travaux d’amélioration de logements anciens
- la réalisation de dépendances ou d’annexes
- la transformation de locaux en logements locatifs
- la réalisation de foyers pour personnes âgées ou handicapées
- l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de logements sociaux
- le financement de logements étudiants. Le locataire principal est alors une association ou un CROUS, les logements seront sous-loués aux étudiants.
Les logements financés en PLS sont destinés à des ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier des habitations financées par le Prêt locatif à usage social (PLUS), mais pas assez élevés pour le secteur intermédiaire et le marché libre.
Ces logements sont pris en compte dans la part obligatoire de 20 % de logements sociaux décrits dans la loi SRU.
Financement complémentaire
Pour compléter le financement, un prêt supplémentaire peut être accordé par l’établissement qui a délivré le PLS ou par un autre établissement de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations.
L’emprunteur peut bénéficier de subventions locales ou de prêts à taux réduit, comme par exemple la contribution majorée du 1 % logement.
A noter : le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l'état et ne peut se cumuler avec le dispositif Pinel.
Le montant du prêt
Le montant du prêt est au minimum de 50 % du coût de l’opération et peut couvrir la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.
Taux d’intérêt et durée d’amortissement
Le taux du prêt est révisable, indexé sur celui du livret A.
Une période de préfinancement est possible, qui peut s'étaler sur 3 à 24 mois. Il donne lieu à un différé total de paiement des intérêts et du remboursement du capital.
La durée d’amortissement est de 30 ans maximum, avec option à 50 ans pour la charge foncière (coût du terrain) ou immobilière. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.
Les avantages du PLS
Avantages fiscaux
TVA à 10 %
Depuis le 01/01/2018, les opérations de construction dans le secteur du logement social sont soumis au taux de TVA réduit à 10 % au lieu du taux normal de 20 % (il était de 5,5 % en 2017).
Exonération de la taxe foncière
Les opérations financées au moyen d’un PLS sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.
Statut du bailleur privé
Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut de bailleur privé, qui lui accorde un abattement de 30 % sur les loyers perçus.
Avantages financiers
Jusqu'à 100 % de financement
Le prêt peut couvrir la totalité de l’opération.
Allocation logement
La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire, sous conditions de ressources. Cette allocation peut directement être versée au propriétaire-bailleur. Il peut ainsi s’assurer de recevoir une partie du loyer.
Les obligations du bailleur pour obtenir un PLS
Le propriétaire bailleur doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement. Il peut constituer pour cela une société civile avec d’autres personnes physiques.
Un conventionnement obligatoire
- Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Elle détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires.
- La durée de la convention La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt, soit au minimum 15 ans. Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL, elle doit être publiée au bureau des hypothèques, (ou inscrite au livre foncier pour l’Alsace, la Moselle et Mayotte).
Conditions de la location
L’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources ne dépassant pas un plafond en vigueur (voir ci-dessous).
Les logements
Les logements doivent être loués nus, à titre de résidence principale. Ils ne peuvent être occupés ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.
Le loyer
Pendant toute la durée de la convention, le propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile.
Les plafonds de ressources PLS
Plafonds de ressources 2019
| Catégorie ménage | Paris + communes limitrophes | I.D.F. hors Paris | Autres régions |
|---|---|---|---|
| 1 : une personne seule | 30 837 € | 30 837 € | 26 810 € |
| 2 : deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages* | 46 088 € | 46 088 € | 35 802 € |
| 3 : trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage* sans personne à charge | 60 415 € | 55 401 € | 43 055 € |
| 4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge | 72 132 € | 66 360 € | 51 977 € |
| 5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge | 85 822 € | 78 558 € | 61 146 € |
| 6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge** | 96 572 € | 88 401 € | 68 910 € |
| Personne supplémentaire | +10 761 € | +9 850 € | +7 686 € |
* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.
** Personne à charge :
- enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
- ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
- ascendants, descendants ou collatéraux au 2e et 3e degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80 % et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.
Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2. Toutefois, si les revenus imposables de l’année n-1 ou des douze derniers mois sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus fiscaux de référence de l’année n-2, il en sera tenu compte.
Exemple :
Pour une entrée dans les lieux en 2019, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2017.
Les plafonds de loyers pour les PLS
Les plafonds de loyers 2018
Loyers maximum mensuels pour les conventions conclues entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer plafond (en €/m²) | 13,18 € | 10,15 € | 8,74 € | 8,38 € | 7,78 € |
Il s’agit du loyer plafond mensuel par m² de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias...)
- Zone A bis : Paris et communes limitrophes
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français
- Zone B1 :
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Grande couronne autour de Paris
- Pourtour de la Côte d’Azur
- Outre-mer
- Corse et Îles
- Zone B2 :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants
- Communes chères en zones littorales ou frontalières
- Pourtour de l’Île-de-France
- Zone C : Reste du territoire
Comment réaliser un investissement en PLS ?
Adressez-vous à la DDT ou à votre collectivité territoriale qui a délégation pour les aides à la Pierre. Elles vous délivrera une décision favorable d’agrément. Vous pourrez alors signer une convention de location. Une fois la décision d’agrément obtenue, vous avez 6 mois pour faire votre demande de prêt auprès d’un établissement de crédit.
