Loi Cosse "louer abordable" un nouvel avantage fiscal pour la location
La loi Cosse pourra-t-elle résoudre le manque de logements en France ? Pour compléter la loi Pinel qui incite les investisseurs à louer un bien immobilier neuf, Emmanuelle Cosse, alors ministre du Logement, souhaitait encourager la location de logements anciens. Son dispositif "Louer abordable" permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus une partie des loyers perçus.
La loi Cosse, un abattement fiscal pour l’immobilier locatif ancien
Le dispositif en faveur de l’investissement locatif appelé loi Cosse, Loi Cosse ancien ou encore "Louer abordable" s'applique jusqu'au 31 décembre 2022.
Il est amené à remplacer les régimes Borloo et Besson ancien et fonctionne dans le cadre d’une convention avec l'Anah dans le secteur intermédiaire, social ou très social. Les habitations concernées seront destinées en priorité à des locataires disposant de peu de revenus.
L’objectif de la loi Cosse est double :
Lutter contre la vacance locative
On estime à 100 000 le nombre de logements vides immédiatement habitables en zone tendue. Dans ces territoires au cœur des villes, où la demande locative est forte, il est difficile de construire suffisamment de programmes immobiliers neufs.
La mise en location d’habitations inoccupées représente donc une solution relativement simple et rapide pour augmenter le nombre de logements disponibles.
Encourager l’Intermédiation locative
Les propriétaires qui ne souhaitent pas se charger eux-mêmes de la gestion locative peuvent faire appel à une association d’intermédiation. Ces organismes agréés, publics ou privés, mettent en place des locataires aux revenus modestes et apportent toutes les garanties au propriétaire qui, en contrepartie, s’engage à louer à un tarif abordable.
Réduire ses impôts avec la loi Cosse
Quelles sont les conditions pour louer en loi Cosse ?
Les logements concernés par le dispositif Louer abordable
- Le propriétaire s’engage à mettre son logement en location nue (c-à-d non meublée), à titre d’habitation principale du locataire.
- Le logement doit faire l’objet d’une convention avec l’Anah, conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022.
- Pour un même logement, le propriétaire ne peut cumuler les avantages de la loi Cosse avec ceux d’autres dispositifs : Scellier, Duflot, Pinel, Monument historique…
- La loi de finances pour 2020 instaure une nouvelle condition pour les conventions conclues à partir du 1er juilllet 2020 : le logement devrait respecter un critère de performance énergétique. Un arreté en fixera bientôt les détails.
A quel locataire louer son logement ?
Pour bénéficier de l'avantage fiscal Cosse, le propriétaire ne devra pas conclure la location avec un membre de son foyer fiscal. Contrairement au dispositif Pinel, louer à un parent ou un enfant n’est pas autorisé non plus.
De plus, le dispositif Cosse "Louer abordable" ne pourra être mis en place avec un locataire occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.
Jusqu’à 85 % d’abattement sur les revenus fonciers
Les plafonds de loyers et de revenus de la loi Cosse
Pour profiter de la déduction Cosse, le bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyers et de ressources qui correspondent au niveau intermédiaire (identiques aux plafonds de ressources Pinel), social ou très social (identiques aux plafonds Borloo ancien, secteur social ou très social).
Dispositif Louer abordable : plafonds de loyers 2021
| Zones | Abis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 17,55 | 13,04 | 10,51 | 9,13 | 9,13 |
| Social | 12,27 | 9,44 | 8,13 | 7,81 | 7,25 |
| Très social | 9,55 | 7,35 | 6,33 | 6,06 | 5,63 |
Les taux de déduction fiscale de la loi Cosse 2021
L’abattement fiscal varie de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion.
Depuis 2019, la loi Cosse est étendue à la zone C
Les bailleurs qui remettent en location après des travaux de rénovation un logement situé en zone C pourront bénéficier d’une déduction de 50% des revenus bruts. Ils doivent en contrepartie signer une convention avec l’Anah et s’engager à louer le bien pendant 9 ans.
| Niveau de loyer | Zones A, Abis, B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 30 % | 15 % | 50 % si travaux |
| Social / très social | 70 % | 50 % | 50 % si travaux |
| Intermédiation locative | 85 % | 85 % | 85 % |
Emmanuelle Cosse : une loi à son nom avant de partir
Le remaniement ministériel du 11 février 2016 a fait entrer Emmanuelle Cosse au gouvernement. Sa prédecesseure Sylvia Pinel, élue dans sa région avait en effet laissé le siège de ministre du Logement... vacant !
Ce domaine n’est pas inconnu de l’ancienne secrétaire nationale d’Europe Écologie Les Verts (EELV) puisqu’E. Cosse fut vice-présidente du conseil régional d’Île-de-France en charge du logement, de l’habitat, du renouvellement urbain et de l’action foncière.
Cinq mois avant les prochaines élections et la fin du mandat présidentiel, Emmanuelle Cosse propose à son tour une mesure fiscale qui, selon la tradition, porte son nom. Avec cette loi Cosse, la ministre du Logement a déclaré vouloir remettre 50 000 logements sur le marché durant les trois prochaines années, soit environ la moitié des logements recensés comme immédiatement mobilisables. Le nombre de bénéficiaires est estimé à 115 000 personnes relogées.
