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Pinel, LMNP, SCPI… Quel investissement immobilier choisir ?

Par Emmanuelle Souchet, le 08/06/2017 14:18
Mis à jour le 08/06/2017 16:51
Défiscaliser, préparer sa retraite, transmettre un patrimoine... Choisissez le bon investissement en fonction de vos projets.

Acheter un bien immobilier pour le louer, pour réduire ses impôts ou encore posséder un patrimoine à transmettre : les raisons d’investir sont variées. À chacun de trouver la formule de placement la mieux adaptée à son projet.


Choisir un investissement locatif en fonction d’un objectif

> bien choisir son investissement locatif

Plus que jamais, la pierre rassure et de nombreux ménages envisagent de se lancer dans un investissement locatif en 2017. Stimulés par des taux de crédit encore très attractifs malgré une légère augmentation, ils y voient l’opportunité d’améliorer leurs conditions de vie actuelles ou de préparer l’avenir.

Les différentes formules de placement en vigueur offrent de multiples avantages et des inconvénients tout aussi variés. Il convient donc à l’investisseur de bien cerner l’objectif initial de sa démarche.

Vous recherchez avant tout une plus-value à la revente ? Vous souhaitez au contraire habiter le logement après une période de location, ou le transmettre à vos héritiers ? La réponse à ces questions déterminera le type de bien dans lequel investir.

Si votre priorité est plutôt de payer moins d’impôt , comparez d’abord les dispositifs fiscaux afin de trouver le mieux adapté à votre situation personnelle : quel impôt réduire, quel montant ?…


Le dispositif de défiscalisation Pinel

Investir dans un bien locatif en loi Pinel est une solution à privilégier lorsque l’on dispose d’une grande visibilité sur ses revenus futurs.

La loi Pinel permet de réduire ses impôts d’une partie du montant investi :

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de location de 9 ans
  • 21 % si l’engagement est renouvelé jusqu’à 12 ans de location.

Le montant retenu pour calculer la réduction d’impôt Pinel est limité à 300 000 € et 5 500 € par m² et par an. De plus, le bailleur doit veiller à ne pas dépasser le maximum autorisé en termes de loyers et de ressources des locataires.

Outre la possibilité de défiscaliser, le dispositif Pinel offre un avantage particulier : le propriétaire peut louer le logement à ses enfants ou ses parents, s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal et si les conditions de location sont respectées.
Autre avantage : dans le cadre d’une remise à neuf d’un logement ancien, le dispositif permet de cumuler la réduction fiscale du Pinel ancien et le déficit foncier.


Louer en meublé (LMP, LMNP)

Le terme de location meublée regroupe des formules d’investissement différentes. Il englobe en effet la location à l’année de logements équipés, la location pour de courtes périodes à une clientèle de passage, ou encore l’achat d’un logement dans une résidence services. Dans ce cas, l’investissement s’accompagne d’un contrat commercial avec le gestionnaire de la résidence, qui se charge de la location et reverse un loyer au propriétaire.

L’investisseur peut choisir entre deux statuts :

  • Pour investir sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut que le montant des loyers perçus (23 000 € minimum) soit supérieur à celui des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Cette activité s'exerce à titre individuel ou dans le cadre d'une société commerciale (SARL familiale ou SNC). L’avantage principal de ce statut : imputer les déficits générés par la location sur le revenu global.
  • Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), les déficits générés par la location s’imputent uniquement sur les bénéfices de même nature dans les années suivantes. De plus, le loueur en meublé non professionnel peut profiter de la loi Censi Bouvard s’il investit dans une chambre en EHPAD ou dans un appartement en résidence services pour séniors ou pour étudiants. Il bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 €/an) étalée sur 9 ans. Si la réduction excède l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les bénéfices de même nature des 10 années suivantes.

Malraux et Monument Historique pour un bien d’exception

Les dispositifs Malraux et Monument Historique donnent la possibilité de défiscaliser en réhabilitant un immeuble ancien.

La loi Malraux

En achetant un immeuble qui sera restauré dans le cadre du dispositif Malraux,le nouveau propriétaire obtient une réduction d’impôt sur les dépenses de rénovation. Le taux de la réduction accordée dépend de la situation géographique : 22 % pour un bien placé sur un site patrimonial remarquable (SPR), 30 % si le secteur est protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Une nouvelle réforme rend le dispositif encore plus intéressant puisque l’on peut désormais retenir les travaux dans la limite de 400 000 €, avec une libre répartition sur 4 ans maximum (jusqu’en 2016, l’assiette était plafonnée à 100 000 €/ an). En contrepartie, l’investisseur s'engage à louer son bien pendant 9 ans.

La loi Monument historique

Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ouvrent également droit à des avantages fiscaux particuliers. Le propriétaire s’engage à conserver l’immeuble pendant 15 ans. En contrepartie, il peut déduire certains déficits fonciers.

  • Si l’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire et procure des revenus (loyers ou droits d’entrée), la totalité des charges foncières peut être déduite des revenus : dépenses de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration, frais de gestion, de rémunération des gardiens, intérêts d’emprunt… Si le résultat est négatif, le déficit s’impute sur le revenu global du propriétaire.
  • Si le propriétaire habite l’immeuble et l’exploite : les charges foncières de la partie qu’il occupe sont imputables sur le revenu global. Les autres charges sont déductibles des revenus fonciers.
  • Si l’immeuble ne génère aucun revenu : les travaux de réparation et d’entretien peuvent être en partie déduits du revenu global, une fois les subventions déduites.

Ces deux dispositifs permettent à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années puis de disposer d’un patrimoine ancien restauré, souvent bien placé au cœur des quartiers prestigieux des grandes villes.


Acheter une résidence secondaire

maison de vacances avec piscine

La maison de vacances est un rêve pour de nombreuses familles. Le marché de la résidence secondaire connaît de fortes disparités : les villas et appartements bien situés restent très recherchés dans les lieux touristiques, comme le bord de mer ou les grandes stations de ski. En revanche, on peut réaliser de belles affaires dans les secteurs ruraux où les biens à vendre trouvent plus difficilement un acquéreur.

L’objectif d’un tel achat immobilier est clairement de profiter de son bien en famille ou entre amis, ou de se préparer un nouveau cadre de vie pour la retraite. En effet, louer sa maison de vacances quelques semaines par an permettra de réduire les dépenses, mais ne représente pas le placement le plus lucratif !


Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété répond aux besoins des investisseurs qui cherchent à transmettre un patrimoine à leurs enfants. L’opération consiste à séparer la nue-propriété (valeur patrimoniale) et l’usufruit (droit d’usage) pendant 15 à 20 ans. Deux possibilités s’offrent à l’acheteur :

  • Il acquiert à moindre coût (30 à 40 % moins cher) un logement neuf, dont il conserve la nue-propriété. Il cède temporairement l’usufruit à un bailleur social qui gère la location et perçoit les loyers. L’investisseur ne gagne aucun revenu supplémentaire, mais peut déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté pour l’achat du logement. À la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété du bien, qu’il peut librement louer, occuper, revendre…
  • Il achète un bien immobilier dont il conserve l’usufruit et fait donation de la nue-propriété à ses enfants. Au moment du remembrement, les enfants récupéreront la pleine propriété du bien.

SCPI, investir dans la pierre-papier

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent l’avantage d’être accessibles avec de petits montants. On distingue trois types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier d’entreprise et distribuent des revenus réguliers
  • Les SCPI de plus-values ou de capitalisation, qui investissent le plus souvent dans des biens à rénover
  • Les SCPI fiscales (SCPI Pinel, Malraux, déficit foncier…) qui investissent dans l’immobilier d’habitation et ouvrent droit à des avantages fiscaux

Acheter des parts de SCPI représente une solution d’épargne confortable qui évite les contraintes liées à la location. Ce type d’investissement offre généralement de bons rendements, toutefois, les frais de gestion et de souscription restent élevés et les risques ne sont pas absents.

Tableau comparatif des dispositifs d'investissement
investir dans les grandes villes
A prix direct promoteur, des milliers d'appartements neufs, maisons neuves pour habiter ou défiscaliser.
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