Choisir le bon investissement locatif et défiscaliser dans l’immobilier

Défiscalisation immobilière : quel investissement locatif choisir ?

Par Emmanuelle Souchet, le 23/11/2022 07:47
Mis à jour le 04/12/2023 11:22
Connaissez-vous tous les dispositifs fiscaux liés à l'achat immobilier locatif ?

Lois de défiscalisation : de nombreuses possibilités de placement immobilier

Au travers de plusieurs lois, l’Etat encourage les particuliers à investir dans l’immobilier locatif. En respectant certaines conditions liées au logement ou au locataire, le propriétaire bailleur peut réduire ses impôts pendant plusieurs années.

Le choix du dispositif fiscal est une étape primordiale pour constituer un placement performant et / ou sécurisant. Il doit bien sûr répondre à vos objectifs : préparer la retraite, réduire ses impôts, diversifier son patrimoine… Vous trouverez sur logisneuf.com de nombreuses fiches pratiques qui vous aideront à comparer les différents types d’investissement et leurs avantages fiscaux, afin de vous aider à faire le meilleur choix pour votre projet.

Voici les principaux dispositifs d’incitation à l’investissement locatif en 2023 :

 La loi Pinel

Pour l’achat d’un appartement neuf ou rénové (Pinel ancien) situé en zone A, Abis ou B1, la loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt égale à 12 % du prix du bien si vous vous engagez à louer six ans, 18 % si vous louez neuf ans, 21 % si vous prolongez jusqu’à 12 ans (jusqu'à 32% sur 12 ans pour la version Pinel outremer). L’avantage fiscal est limité à un double plafond de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, et 300 000 € au total, ainsi qu'à un encadrement des loyers et des ressources du locataire.

Nos appartements neufs éligibles Pinel

femme consultant les plans d'un logements neuf

 La loi Denormandie

Investissez dans un bien vétuste situé dans une ville éligible au dispositif Denormandie. Les travaux de réhabilitation que vous réaliserez avant de remettre le bien en location devront représenter au moins 25% du prix de revient total de l’opération (c’est-à-dire les dépenses d’acquisition et de travaux).

La loi Denormandie se calque sur les avantages et les conditions d’éligibilité de la loi Pinel, auxquelles s’ajoute une condition d’amélioration de la performance énergétique.

Le conseil Logisneuf : le plafonnement du loyer et des ressources du locataire peuvent sembler contraignants. Mais dans les villes moyennes, les loyers Pinel / Denormandie restent proches des loyers du marché. Quant aux plafonds de ressources, ils incluent la majeure partie des Français.

 Le statut de loueur meublé, professionnel (LMP) ou non (LMNP)

Le régime fiscal de loueur en meublé distingue la location professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) en fonction du montant des recettes. En effet, pour devenir professionnel le loueur de meublé LMP doit percevoir au moins 23000 € TTC par an de loyer annuel, ces revenus étant supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

Comme le nom de l’activité l’indique, il s’agit ici de mettre en location un ou plusieurs logements meublés et équipés. La liste du mobilier à fournir au locataire est définie par la loi. Pour louer son bien, le propriétaire bailleur peut choisir entre un contrat de location classique (1 an minimum, à tout type de locataire) ou un bail mobilité (entre 1 et 10 mois, à un étudiant, un apprenti ou un salarié en déplacement).

Le statut LMP ou LMNP concerne également l’achat de logement en résidence services, destinés à un public spécifique : étudiants, séniors, meublés de tourisme ou EHPAD.

Les revenus tirés de la location meublée se déclarent en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre le bailleur peut déduire ses charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissement du bien). Dans le cadre d’un investissement en résidence services, il peut également se faire rembourser la TVA, soit 20% du prix du logement.

Chambres, studios et appartements meublés en résidence services

 La loi Malraux

Le dispositif initié par André Malraux a pour objectif de protéger et conserver le patrimoine architectural français. En décidant d'investir dans un bien ancien avec travaux situé dans un secteur sauvegardé, le propriétaire peut déduire de ses impôts 22 ou 30 % du coût de la rénovation. L’opération de défiscalisation peut s’étaler sur 4 ans, dans la limite de 400 000 € de dépenses. Le propriétaire s’engage à louer le bien rénové pendant au moins 9 ans.

Appartements et maisons rénovés éligibles loi Malraux

 La loi Monument Historique

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier prestigieux ? Il vous est possible d’acquérir un immeuble classé et de bénéficier d’une belle réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation. Les avantages fiscaux octroyés par la loi monument historique varient selon que l’immeuble génère des recettes (location, ouverture au public) ou non (habitation à titre de résidence principale). De plus, le propriétaire peut organiser pour ses héritiers l’exonération des droits de succession et de donation en signant une convention avec l’Etat.

Habitations classées "Monument Historique" à vendre

 La loi Nue-propriété

Le dispositif de démembrement offre une opportunité de se constituer un patrimoine à moindre coût, à condition d’être patient. Il s’agit de diviser temporairement les droits de propriété au moment de l’achat immobilier.

Vous cédez pendant une quinzaine d’années l’usufruit du logement, c’est-à-dire l’usage du bien : le droit de le mettre en location et le devoir de l’entretenir. Vous conservez la nue-propriété. En contrepartie, vous achetez le logement à un prix très avantageux : près de 60 % de sa valeur en pleine propriété. Durant la période d’usufruit vous ne payez aucun impôt supplémentaire et récupérez tous vos droits sur le logement au terme du démembrement : vous pouvez par la suite y habiter, le mettre en location, le revendre… et profiter des bénéfices !

Programmes immobiliers en nue-propriété

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