Propriétaire bailleur : êtes-vous impacté par le nouveau zonage ABC ?

Après le nombre de villes dites « tendues » revu à la hausse cet été, c’est au tour du zonage ABC de connaître une mise à jour. Cette mesure concerne près de 4,5 millions d’habitants.

Zonage ABC : plus de 200 communes changent « d’étiquette »

Ce mardi 3 octobre, un arrêté vient d’être publié au journal officiel. Il annonce le reclassement de plus de 200 villes au titre du zonage ABC. Pour rappel, ce zonage qualifie la difficulté pour les habitants d’une commune à trouver un logement. Les communes classées Abis et A se caractérisent par une tension importante avec par conséquent des prix immobiliers plus élevés. Viennent ensuite la zone B1, dont le marché de la location connait également de fortes tensions, puis les zones B2 et C, communes de tailles plus moyennes ou rurales, où il est plus facile de se loger. Les biens immobiliers situés en zones Abis, A et B1 ouvrent droit à plusieurs dispositifs d’aide à l’accession (prêt à taux 0) ou à l’investissement locatif (loi Pinel).

Ce reclassement entre en vigueur dès à présent. Il s’agit donc d’une bonne nouvelle pour les investisseurs qui envisagent une opération de défiscalisation Pinel avant la fin du dispositif en décembre 2024. En effet, certaines villes classées auparavant B1 profitent désormais des plafonds de loyers de la zone A : ce sera le cas pour un nouvel investissement à Bordeaux, Strasbourg, ou encore La Rochelle. D’autres communes, jusqu’alors exclues du dispositif Pinel car classées C ou B2, se retrouvent éligibles à ce type d’investissement : Besançon, Brest, Saint-Jean-de-Monts en font partie.

Quant aux familles qui envisagent de financer l’achat d'une résidence principale à l’aide d’un prêt à taux zéro, ils savent sans doute déjà que le nouveau projet de loi de finances prévoit une refonte du dispositif en 2024. Il est donc trop tôt pour connaître les conditions d’octroi de ce crédit, que l’on annonce recentré sur l’habitat collectif.

>>> Vérifiez dans quelle zone A, B ou C se situe votre ville

Quelles sont les conséquences du nouveau zonage des communes ?

 Développement du logement locatif intermédiaire

Rappelons qu’un logement intermédiaire est un bien locatif dont le loyer est en moyenne de 15% à 20% inférieur à ceux du marché. Destiné à des salariés qui ne sont pas éligibles à un logement social, ce type de bien locatif est situé en zone tendue, à proximité des bassins d’emploi. Le propriétaire bailleur bénéficie en contrepartie d’avantages fiscaux et éventuellement d’aides financières pour y réaliser des travaux. Jusqu’à présent, une grande partie de l’offre de logements intermédiaires appartient à des particuliers propriétaires d’un ou de plusieurs biens, car les dispositifs d’incitation à l’investissement qui se sont succédé depuis plusieurs décennies (Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie) s’inscrivent dans ce cadre réglementé. Mais au vu du communiqué de presse qui accompagne la mise à jour du zonage, il semblerait que la politique du gouvernement s’oriente vers la gestion de ce type de logements abordables par des opérateurs institutionnels et vers le développement d’une offre de logements en bail réel solidaire (BRS).

 Zone tendue : attention à l’encadrement des loyers et à la taxe sur les logements vacants

Si le classement d’une ville en zone tendue permettra à la commune d’élargir son parc de logements intermédiaires, le revers de la médaille concernera plus particulièrement les propriétaires privés. En effet, plusieurs règlementations spécifiques s’appliquent aux locations situées dans ce type de communes :

• Le préavis du locataire est ramené à un mois pour les logements loués vides.
• L’encadrement des loyers lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle mise en location : le propriétaire peut réviser le loyer en fonction de la variation de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail. À noter que les villes de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux sont soumises à un encadrement différent, comprenant des loyers de référence (en savoir plus sur le site service-public.fr).
• Les logements non meublés et inoccupés depuis plus d’un an sont soumis à la TLV (taxe sur les logements vacants) dans les communes appartenant à « une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements ».
• Même si la taxe d’habitation ne s’applique plus aux résidences principales, les propriétaires d’une résidence secondaire doivent encore s’en acquitter. Dans ces zones dites tendues, les communes ont la possibilité d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation de 5% à 60%. Cette surtaxe concerne tous les propriétaires de logements loués en meublé à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile plus de 8 mois par an. À noter qu’il est possible d’échapper à cette surtaxe en confiant la gestion locative à une agence immobilière. Celle-ci vous fera signer un mandat de gestion par lequel vous vous engagez à ne pas occuper le logement à titre personnel ni à le prêter à des tiers, sans possibilité de refuser une location. Attention : un décret publié fin août complète la liste des villes pouvant mettre en place cette surtaxe.

>>> Consultez la liste des communes concernées : Décret n° 2023-822 du 25 août 2023