Le Pinel ancien 2019 permet la rénovation d’un immeuble vétuste

Encourager la réhabilitation des logements insalubres

Suite à l’effondrement de deux immeubles à Marseille le lundi 5 novembre, l’actualité s’est invitée dans le débat politique, orientant les discussions concernant le projet de loi de finances 2019 vers la question de l’habitat insalubre.

Selon la loi du 31 mai 1990, le terme d’habitat indigne désigne « les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Le mal logement, selon la fondation Abbé Pierre, touchait en 2017 près de 4 millions de Français.

En réponse à ce problème délicat, le gouvernement a fait adopter vendredi 9 novembre un nouvel amendement à la loi de finances 2019. Le texte, déjà baptisé Loi Denormandie, prévoit d’encourager la rénovation des centres villes dévitalisés en facilitant l’investissement locatif. Selon ses propres mots, le ministre du Logement Julien Denormandie souhaite instaurer « un outil fiscal puissant incitant les investisseurs-bailleurs à rénover leurs logements » qui contribuera à revaloriser le cadre de vie dans certains quartiers délabrés et permettra de diminuer le nombre de biens insalubres.

La loi Denormandie élargit le Pinel ancien aux logements vétustes

 De nouvelles conditions pour défiscaliser en Pinel ancien réhabilité

En pratique, les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier à rénover changent peu mais s’ouvrent à des secteurs jusqu’alors exclus du zonage A, Abis, B1 en vigueur.

Il continuera à s’appliquer aux logements non décents (voir les critères actuels d’éligibilité au Pinel ancien) mais s’ouvre à des immeubles vétustes situés en zones non tendues : centres villes anciens dévitalisés, petits bourgs ruraux…
Si l’amendement est inclus tel quel dans la loi de finances, le Pinel ancien 2019 pour l’habitat indigne concernera l’achat, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 « de logements anciens ayant fait l’objet de travaux d’amélioration » . Ces travaux de rénovation devront être facturés par une entreprise et représenter au moins 25% du coût total de l’opération. La liste des travaux éligibles à ce dispositif Pinel / Denormandie ancien sera définie par décret.

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 Logements éligibles au Pinel ancien 2019 

Avec l'amendement Denormandie, le dispositif Pinel ancien s’ouvre donc aux logements situés dans des communes dont l’habitat en centre-ville est fortement dégradé, indépendamment du zonage en vigueur. La liste des secteurs concernés sera publiée en décembre, une fois le projet de loi définitivement adopté. On sait d’ores et déjà qu’elle inclura les 222 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville » et toutes les villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT mises en place par la nouvelle loi ELAN). Ces deux types de convention permettront une meilleure situation des besoins locaux et une réponse appropriée en termes d'offres de logements supplémentaires.

Les avantages fiscaux d’un investissement Pinel ancien réhabilité

 Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt 

Un placement en Pinel ancien bénéficie des mêmes avantages fiscaux que pour l’achat d’un bien immobilier neuf. Seule différence : la réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat et le montant des travaux, dans la limite de 300 000 € / an et 5500 € / m².

Le taux de réduction d’impôt accordé dépend de la durée de location du logement :

• 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans
• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans
• 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans

Le locataire devra en faire sa résidence principale. Ses revenus ainsi que le loyer fixé respecteront des montants fixés ultérieurement par décret.

Autre avantage financier du Pinel ancien 2019 : cette nouvelle aide à l’investissement locatif se concentre sur les cœurs de villes : grâce à un emplacement attractif, les logements rénovés bénéficieront à terme d’une bonne demande locative.

 Exemple de défiscalisation en Pinel ancien 2019 / Loi Denormandie

Monsieur Martin achète un appartement vétuste au prix de 150 000 €. Il consacre aux travaux de rénovation un budget de 50 000 €.

Une fois le logement remis à neuf, M. Martin décide de le mettre en location pendant 12 ans, en respectant les conditions de la loi Pinel. Le coût global de l’opération, soit 200 000 €, lui ouvre droit à une réduction d’impôt de 42 000 € répartie sur les douze années de location.

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