Après Paris et Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier encadrent les loyers
Mis à jour le 04/12/2023 15:50
Encadrement des loyers et investissement locatif
L’encadrement des loyers d’habitation : une expérience grandeur nature
La loi Elan
En novembre 2018, la Loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN instituait différentes mesures en faveur du Logement. Parmi elles, l’article 140 donnait deux ans aux communes de France pour se porter candidate au plafonnement des loyers. Le dispositif se veut pour l’instant temporaire et expérimental. Il a pour but de limiter la hausse des loyers dans les villes où le besoin en logements est bien plus important que l’offre. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande provoque des hausses de loyer trop fortes par rapport aux revenus des ménages.
Plusieurs métropoles et groupements de communes se sont montrés intéressés par ce plafonnement des loyers sur leur territoire. Parmi eux, seules deux candidatures n’ont pas été retenues : celles des agglomérations Grenoble-Alpes-Métropole et Orly-Sèvre-Bièvre.
A noter : cet encadrement des loyers est donc une mesure expérimentale, adoptée par certaines villes sur la base du volontariat. Elle s’applique en parallèle de l’encadrement des loyers à la relocation, obligatoire dans les 28 communes en zone dite « tendue » : le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire.
Conditions pour qu’une ville instaure l’encadrement des loyers
Les villes désireuses de participer à cette expérimentation doivent démontrer que leur parc locatif réunit les 4 critères fixés par la loi :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements commencés par rapport aux logements existants depuis cinq ans ;
- de faibles perspectives de construction de logement dans le programme local de l’habitat.
Lille et Paris expérimentent déjà ce plafonnement des loyers d’habitation depuis plusieurs années : Paris de 2015 à 2017 et depuis le 1er juillet 2019, Lille depuis le 1er mars 2020.
De nouvelles villes adoptent l’encadrement des loyers
Les neuf villes qui composent Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ont adopté le dispositif le 1er juin 2021.
Lyon et Villeurbanne s’apprêtent à encadrer leurs loyers à partir du 1er novembre 2021. D’autres villes entreront dans le dispositif à la fin de l’année ou en début 2022 : Bordeaux et l’EPCI Est Ensemble qui rassemble neuf villes de Seine-Saint-Denis : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Un plafond de loyer fixé en fonction du logement
Pour déterminer les plafonds de loyers dans une zone particulière, plusieurs critères sont pris en compte :
- le type de location : nue ou meublée (à usage de résidence principale du locataire), y compris les colocations
- le nombre de pièces
- l’année de construction de l’habitation
- la situation géographique (la ville est divisée en différents secteurs afin d’adapter les plafonds)
L’encadrement des loyers concerne les biens locatifs privés ; les logements en HLM, les meublés en résidence services (résidence seniors, étudiants ou de tourisme, par exemple) sont exclus du dispositif, ainsi que les garages loués seuls.
Il s’applique jusqu’en novembre 2023 aux logements :
- mis ou remis en location,
- en renouvellement de bail
- ou en bail mobilité.
Le dispositif concerne uniquement les baux signés après sa mise en place ; les locataires déjà installés dans leur logement ne peuvent pas obliger leur bailleur à l’appliquer.
Un encadrement par secteurs
Dans les communes concernées par le dispositif, l’encadrement des loyers s’applique sur l’ensemble de la collectivité. Toutefois, le dispositif tient compte des loyers pratiqués et retenus par l’observatoire local des loyers.
Loyer de référence, loyer majoré et complément de loyer
Chaque année, la préfecture fixera et publiera par arrêté un loyer de référence. A partir de cette référence, les propriétaires disposeront :
- D’un montant de loyer (Hors charges / m²/ mois) à ne pas dépasser : le loyer de référence + 20%
- D’un loyer de référence minoré de 30%
Est-il possible de dépasser ce plafond de loyer ? La loi prévoit la possibilité pour le bailleur de faire payer un complément de loyer. Il devra le justifier dans le bail de location par une caractéristique exceptionnelle en termes de confort ou de localisation : duplex, terrasse, belle vue…
A noter que pour mieux informer les locataires, les annonces en ligne ou dans les agences immobilières devront bientôt afficher, en plus du loyer pratiqué, le montant plafond des biens en location.
Pour connaitre les loyers de références et les plafonds à respecter dans chaque ville, consultez les sites officiels :
- Pour Paris et Plaine Commune
- Pour Lille, Lomme et Hellemmes
- Pour Lyon et Villeurbanne