Dispositif Duflot : un rendez-vous manqué à cause d’idées reçues

En vigueur depuis le début de l’année, le nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif peine à séduire ses principaux intéressés. Très proche du précédent, il semble pourtant souffrir de la comparaison avec le Scellier. D’aucuns laissent même entendre qu’il serait victime de son surnom : la loi Duflot...

La mesure semble méconnue de ses bénéficiaires

On estime à 15 000 le nombre d’investissements locatifs Duflot signés dans sa première année d’existence, alors que le ministère en souhaitait 40 000.
D’autres chiffres renforcent cette impression de rendez-vous manqué : selon une étude* réalisée par l’Union Financière de France, plus de la moitié des sondés (56 %) sont prêts à investir dans un logement à louer. Parmi eux, seuls 32 % choisiraient le Duflot. Le climat économique y joue certainement un rôle. Mais le sondage de l’UFF met également en lumière un manque de communication : 68 % des personnes interrogées déclarent mal connaître le fonctionnement du dispositif.

Les avantages fiscaux de la loi Duflot

Rappelons que le Duflot accorde une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf à condition de le louer vide pendant au moins neuf ans. L’acquéreur peut alors déduire de ses revenus 18 % du montant de l’investissement, dans la double limite de 300 000 € par an et 5 500/m². Au total, la réduction d’impôt peut s’élever jusqu’à 54 000 € (soit 6 000 €/an maximum). Dans les départements d’Outre-mer, le taux de réduction est bonifié à 29 %.

À noter : lors de sa dernière année, le Scellier affichait un taux de réduction d’impôt de 13 % en métropole et 24 % en Outre-mer. L’investisseur ne pouvait acheter qu’un logement Scellier par an (contre deux en Duflot).

Manque d'information ou préjugés ?

Les conditions liées à cet avantage fiscal semblent constituer un frein psychologique pour les investisseurs mal informés.

• Dans un premier temps, le dispositif a été présenté comme une mesure sociale, instaurant des loyers inférieurs de 20 % aux loyers de marché. Or, ceux-ci ne sont pas encore déterminés à ce jour. En définitive, malgré le plafonnement, les loyers pratiqués en Duflot sont très proches de ceux du Scellier. Quant au plafonnement des ressources du locataire, il est suffisamment élevé pour englober 80 % de la population française.
• Le dispositif Duflot souffre sans doute également du flou qui entoure les zones d’application. En effet, les plafonds de loyers sont définis en fonction de zones plus ou moins tendues : A bis (16,52 €/m²), A (12,27 €/m²), B1 (9,88 €/m²) auxquelles s’ajoutent quelques communes en B2 (8,59 €/m²). Mais attention : depuis peu, les préfets de région peuvent baisser localement ces plafonds. Les investisseurs engagés dans un achat immobilier échapperont à ces tarifs locaux si leur projet remplit 3 conditions : le permis de construire a été délivré avant le 30 septembre 2013, le contrat de réservation signé avant le 28 février 2014 et l’acte authentique d'achat signé au plus tard le 31 mai 2014.

Enfin, on peut supposer que la perplexité des investisseurs à l’égard de la ministre se répercute sur son dispositif. En effet, l’ambition du gouvernement est vaste et Cécile Duflot semble sur tous les fronts : mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme, lutte contre l’habitat indigne, aide à la rénovation et transition énergétique... Les communications sont nombreuses mais le message se brouille...

Les récents ajustements du dispositif ainsi que la confusion éventuelle avec le projet de loi ALUR (qui instaurerait, entre autres, un encadrement des loyers et une garantie universelle) incitent donc certains investisseurs à reporter leur projet.

Le contexte reste propice à l’investissement

La période est pourtant favorable à l’achat immobilier. Les taux de crédit restent encore très attractifs et l’investissement immobilier reste le moyen le moins risqué et le moins contraignant de se constituer un patrimoine. En cas d’éventuelles modifications du dispositif Duflot dans les années à venir, la fiscalité prise en compte est celle en vigueur au moment de l’achat du logement. En effet, le contrat de réservation puis l’acte notarié figent l’investissement et ses critères d’obtention (plafond de loyers, zonage…). Le Duflot reste donc une solution rentable pour à la fois réduire ses impôts, se constituer un patrimoine et percevoir des revenus.

*Observatoire UFF – IFOP de la clientèle patrimoniale 2013. L’UFF est une banque spécialisée dans le conseil en gestion de patrimoine