Les résidences médicalisées : une rentabilité encore meilleure
MATCH RESIDENCES SENIORS VS EHPAD
| Résidences Services Sénior | EHPAD | |
|---|---|---|
| Prix moyen HT | 100 000 à 200 000 € | 150 000 à 200 000 € |
| Public accueilli | Séniors autonomes | Séniors en perte d'autonomie ou dépendants |
| Taux de remplissage usuel | 95-98 % | 95-98 % |
| Niveau des loyers ou du prix de journée | 600 à 1 300 € / mois (1) | 45 à 110 € / jour (2) |
| Obligations liées à la réalisation du projet | Règlementation en vigueur | Agrément délivré par le Conseil Général après avis de la DDASS et de la Sécurité Sociale |
| Charges | Répartition identique à celle d'une copropriété classique : charges courantes payées par le locataire, gros travaux payés par l'investisseur | Prise en charge par l'exploitant, y compris les travaux éventuels de remise aux normes |
| Statut fiscal label "qualité" obligatoire | Deux options possibles : 1/ Régime LMNP Censi-Bouvard : réduction d'impôt de 18% du prix de l'investissement (plafonné à 300 000 €) - 2/ Abondon du Censi-Bouvard selon le profil de l'investisseur | |
| Remboursement de la TVA (19,60 %) | Oui | Oui |
| Rendement | 4 à 4,5 % brut (hors fiscalité) | 4,5 à 5 % net (hors fiscalité) |
(1) Selon l'emplacement de la résidence, son niveau de standing, les équipements offerts.
(2) Il s'agit d'un prix de journée établi à partir de la part qu'accepte de prendre en charge le Conseil Général (en accord avec la DDASS et la Sécurité Sociale). Il ne s'agit pas de loyers ordinaires, ceux-ci incluant tous les services, la restauration...
A côté des résidences pour les seniors, il existe les Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), autre forme d'investissement possible pour les investisseurs à la recherche non seulement d'une fiscalité attractive - les Ehpad sont éligibles au Censi Bouvard et au remboursement de la TVA -, mais aussi d'un revenu régulier et pérenne. Un secteur plus porteur que celui des seniors valides. « Mais attention, prévient Benjamin Nicaise, PDG de Cerenicimo, l'investisseur doit choisir son placement en fonction du rendement, et surtout pas de la plus-value éventuelle, généralement décevante. »
Des besoins énormes à terme
Selon les projections de l'Insee, les 75 ans et plus seront 11,9 millions en 2060 contre 5,2 millions aujourd'hui. Et les 85 ans et plus passeront de 1,3 à 5,4 millions avec une montée fulgurante des centenaires. A ce rythme, les besoins sont énormes. « Il faudrait 8.000 lits par an alors que le plan Solidarité grand âge n'en prévoit que 5 000 en Ehpad », estime Jean-François Gobertier, le président de GDP Vendôme. L'investisseur n'a donc aucun risque de voir les locataires manquer. Quelques opérateurs - au demeurant peu nombreux -se sont spécialisés sur ce créneau dont l'offre reste relativement confidentielle.
Livrés au compte-gouttes
« Les Ehpad sont livrés au compte-gouttes car, s'agissant de résidences médicalisées soumises à des autorisations spécifiques, elles mettent du temps à voir le jour », confirme Jean-François Gobertier. Actuellement, on recense des opérations dans le centre de Grenoble, à Marseille, dans l'agglomération nantaise ou bordelaise, dont les prix oscillent entre 150.000 et 200.000 euros HT pour un investissement équivalant à 40-50 mètres carrés alors que la chambre acquise ne représente bien souvent que la moitié en superficie. « En réalité, l'investisseur achète tout ce qui est utile au résident, c'est-à-dire le logement et l'ensemble des services », explique Jean-François Gobertier. En outre, compte tenu des normes draconiennes à respecter, le surcoût de construction peut être de l'ordre de 20 %. Malgré tout, le rendement est attractif : de l'ordre de 4,5 à 5 % net, hors fiscalité.
Source : Les Echos