Politique du logement : nouvelle loi Duflot ou pas, là n’est pas la question.

Actualité du 15 novembre 2012 :

L’Assemblée nationale a adopté ce jeudi le texte promulguant le nouveau dispositif de défiscalisation Duflot.
Plusieurs amendements précisent la mesure :

Auparavant limité à un seul logement par an et par contribuable, la loi Duflot devrait finalement permettre l’achat de plusieurs logements, toujours dans la limite de 300 000 €.

De plus, la loi Duflot s’étendra à l’ensemble des départements et collectivités d’outre-mer. Plus avantageuse qu’en métropole, elle permettra un avantage fiscal de 29 % sur une période de 9 ans. Les plafonds de loyers et de ressources du locataire seront adaptés afin de tenir « compte des situations sociales locales ».

Enfin, la délicate question des communes situées en zone B2 fait l’objet d’un compromis. Alors qu’au départ, l’application du dispositif y était soumise à l’agrément préalable du préfet de région, un amendement crée une période de transition de 6 mois. Les actes de vente signés dans cette zone avant le 30 juin 2013 pourront bénéficier des avantages fiscaux Duflot.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers regrette que seules les acquisitions soient prises en compte et non les nouvelles opérations. Elle estime que le texte appliqué en l’état réduirait la production de logements neufs en 2013. Elle demande donc un retour à l’amendement précédent, moins restrictif, au cours des prochains débats parlementaires. L’ancien ministre du Logement Benoist Apparu a de son côté déclaré que « le Duflot ne booste pas assez la construction pour passer le trou d’air ».

En savoir davantage sur le dispositif de défiscalisation Duflot

On attendait Repentin voilà Duflot, exit l’amortissement vive la réduction d’impôt !

Dès qu’une élection s’annonce, nos politiques se lancent dans des diatribes anti niche pour réapparaitre une fois installés au pouvoir, avec un nouveau dispositif fiscal au prétexte qu’ils viennent de découvrir qu’il faut pour soutenir l’activité immobilière attirer les investisseurs. Avec en corolaire bien sur, pour tous, le fameux « plus social que moi tu meurs », leitmotiv de toute modification depuis la création du genre avec la loi Méhaignerie devenu Quilès un peu plus tard sous ce prétexte.

Tuer le Scellier, à cause de son coût pour le budget de l’Etat et de son influence sur la hausse des prix, pour le ressusciter sous une autre appellation est une gesticulation qui échappe à l’entendement d’un citoyen normal, sauf si l’on considère qu’il est très important pour un politique d’être enfin ministre mais plus important encore de donner son nom à une loi.

Ainsi notre chère ministre du logement se voit confrontée à deux problèmes pour atteindre la postérité :

• Le premier nécessite de laisser disparaitre la Loi Scellier et le gouvernement précédent lui a facilité la tâche en annonçant sa disparition fin 2012.
• Le deuxième problème est plus délicat il s’appelle Repentin. Monsieur Repentin préconisait un retour à l’amortissement de type Périssol, Besson ou De Robien, il a suffit à notre ministre de proposer une autre formule et hop oublié Repentin vive Duflot : le tour est joué !

Et l’immobilier dans tout ça, qui s’en préoccupe vraiment ? A quoi cela aura-t-il servi de rogner puis de dénigrer la Loi Scellier, coûteuse, inflationniste, ne profitant qu’aux riches et cetera, pour la rétablir en loi Duflot avec naturellement l’alibi du plus social !

La baisse de l’immobilier neuf, j’en témoigne, n’est pas le fait de ceux qui construisent ou s’affairent dans ce secteur, les difficultés de l’immobilier aujourd’hui doivent beaucoup à la démagogie de ceux qui instrumentent le secteur à des fins politiques, souvent pour exposer leur belle âme, en rendant responsables de la hausse des prix les dispositifs qu’ils ont eux-mêmes installés et malmenant au passage toute la filière. Quoiqu’on fasse, la hausse de l’immobilier dans les endroits où il est impératif de construire est inéluctable: si l’on construit beaucoup, le foncier devient rare et cher, si la construction s’arrête l’offre se raréfie et les prix montent.

C’est une lapalissade de rappeler que seule une faible demande peut faire fléchir les prix sur un marché, phénomène accentué concernant l’immobilier lorsque l’on construit trop là où il n’y a pas de besoins, ces situations définissant généralement le mot « crise ».

On peut momentanément, comme il est envisagé, offrir quelques terrains, si leur disponibilité se confirme, spolier ou contraindre quelques propriétaires fonciers, rien de ces solutions sur le long terme ne contiendra les prix. Se loger a toujours été compliqué et cher et ce n’est pas en improvisant sans cesse ou en confiant le problème à des « intermittents » peu concernés que l’on va améliorer les choses.

De plus, ce n’est pas en multipliant les contraintes, en baissant la rentabilité sans réelle contrepartie et en surprotégeant les mauvais payeurs que l’on va intéresser les investisseurs à l’immobilier locatif. Quand au logement social c’est à l’Etat et aux organismes HLM d’y pourvoir, le privé n’a pas à se substituer, pourtant une des principales raisons de la flambée récente des prix c’est le report, sur le prix des logements vendus au privé, des sommes non payées par les organismes sociaux sur les 20% de l’immeuble acquis en social et souvent en dessous du prix de revient.

Dans les années quatre vingt dix, le dispositif Périssol avait institué la notion de « bailleur privé » qui considérait qu’il était naturel d’appliquer aux investissements immobiliers la même règle comptable que celle appliquée à l’activité professionnelle à savoir l’amortissement de tout ou partie de l’investissement sur une période donnée : 24 ans concernant ce dispositif. Dans le même temps était confirmée la règle de la déduction des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers. Le report sur le revenu global, dans la limite de 15 300 euros du déficit foncier gonflé par l’amortissement, générant une économie d’impôts plus ou moins importante en fonction de la tranche d’imposition.

Ce statut de « bailleur privé » est une justice rendue à l’investisseur, il n’y a pas niche mais équité. Le Périssol dénaturé au fil des changements de gouvernement pour les besoins des égos ministériels sous les noms de Besson, De Robien puis abandonné pour le Scellier, est le dispositif qu’il faut rétablir en le débarrassant de toutes contraintes, monsieur Repantin était sur la bonne piste même s’il l’avait parsemée d’embuches.

Comment accéder aux logements dans les meilleures conditions ?

Pour permettre au plus grand nombre d’accéder au logement, à la propriété comme à la location dans les meilleures conditions il faut lutter contre la spéculation et sécuriser les investisseurs, plusieurs choses sont à faire :

• plafonner les plus values à la revente en appliquant sur le prix de revient de la construction ou de la dernière mutation l’index de la construction.
• doubler, dans le calcul du prix de revient pour déterminer le prix de revente indexé, la part des travaux effectués pour l’amélioration du logement en confort et économie d’énergie.
• interdire les plus values court terme (5 ans), plutôt que les taxer, sur les terrains à bâtir
• établir définitivement le statut de « bailleur privé » et l’amortissement
• créer ou récréer la garantie à 100% de l’état ou d’organismes sociaux contre les impayés et les dégradations en échange de loyers modérés voire très modérés pour des locataires en difficultés.
• exonérer de tout ou partie de la taxe foncière les logements loués.
• doubler l’impôt foncier dans les zones tendues pour les logements vacants en état d’être mis en location dès  la fin du 12^ième mois de vacance.
• supprimer la notion de zone, de quartier ou de loyer réglementé car c’est la pire des choses. La zone concentre la construction et interdit à des communes dynamiques de faible population la possibilité d’attirer les investisseurs, le quartier stigmatise des populations et le loyer de marché est impossible à établir : dans un seul immeuble, la valeur d’un RDC nord n’ayant aucune commune mesure à surface égale avec un sixième sud .

Pour dynamiser le secteur locatif il est un principe que nul ne peut contourner : il faut trouver des investisseurs pour financer et des entreprises pour construire. Cette réalité s’impose et rend dangereuses voire délictuelles toutes rodomontades démagogiques des robins des bois de circonstance, sachant qu’à terme ce sont ceux que l’on dit vouloir protéger ou favoriser qui en souffrent.

Il faut, enfin, et se serait salutaire, débaptiser toutes les lois pour se débarrasser de cette valse à mille lois d’autant que la Loi Duflot annoncée ne sera peut-être pas celle la et peut-être même plus Duflot si…..

Christian CERDAN
Président GROUPE LOGISNEUF