PLF 2018 et loi Logement : la stratégie du gouvernement concernant l’immobilier

Par Emmanuelle Souchet, le 20/11/2017 11:33
Mis à jour le 20/11/2017 11:44
Le projet de loi de finances pour 2018 et la future loi logement pourraient impacter le budget des propriétaires et des locataires.

Le budget 2018 actuellement en débat et le futur plan « Stratégie Logement » du gouvernement prévoient des évolutions dans le secteur de l’immobilier. Tour d’horizon des mesures pouvant impacter les particuliers, propriétaires comme locataires…


Taxe d’habitation

> main glissant une pièce dans une tirelire en forme de maison

L’exonération de la taxe d’habitation pour la majorité des contribuables faisait partie du programme d’Emmanuel Macron. Fortement médiatisée, elle promet de redonner du pouvoir d’achat à 80 % des ménages, soit plus de 17 millions de foyers.

Ce cadeau fiscal se déballera sur plusieurs années : pour commencer, une première baisse de 3 milliards d'euros l'an prochain, puis deux autres réductions en 2019 et 2020, conduisant à la suppression de la taxe pour les contribuables concernés.

Le gouvernement a par ailleurs promis aux communes dont la taxe d’habitation représente 36 % des recettes de pourvoir au manque à gagner.


Prêt à taux 0 : reconduit pour 4 ans

Qui n’a pas entendu parler de ce crédit gratuit ? Réservé aux primo accédants sous conditions de ressources, le prêt à taux zéro permet de financer l’achat ou la construction de sa résidence principale, sans intérêt et avec la possibilité de différer le remboursement.

Actuellement, le PTZ est accessible quelle que soit la ville. En 2018 le PTZ devrait être reconduit pour quatre ans soit jusqu’au 31/12/2021, mais recentré sur certaines zones :

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf :

  • Vous pourrez bénéficier des conditions actuelles si votre acquisition se situe en zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire dans une grande ville ou sa banlieue ;span>
  • Pour un achat immobilier dans une ville moyenne ou rurale, classée B2 ou C, le PTZ sera reconduit pour un an seulement, avec un montant octroyé plus faible (maximum 20 % de l’emprunt total contre 40 % aujourd’hui) ;span>

Si vous préférez acheter un bien nécessitant des travaux de rénovation

Vous ne bénéficierez du PTZ que pour un logement en zones B2 et C, ceci afin de favoriser la revitalisation des centres-bourgs.

Le conseil de Logisneuf : pour être sûr de bénéficier des conditions actuelles du prêt à taux zéro, veillez à ce que la banque édite votre offre de prêt avant le 31 décembre 2017. Cela implique, pour une réservation d’un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) une réservation fin novembre au plus tard.


Dispositif d’investissement locatif Pinel

La loi Pinel incite les particuliers à investir dans une construction neuve. Elle accorde une réduction d’impôt à l’investisseur qui s’engage à mettre sa nouvelle acquisition en location. Suivant la durée de l’engagement, il déduit une partie du prix du logement de ses impôts : 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans (sur la base d’un double plafond maximum : 5.500 €/m² et 300 000 €, soit jusqu’à 63 000 € de réduction sur douze ans). L’investisseur-bailleur doit également respecter des montants maximums concernant les loyers et les revenus du locataire.

Consultez le guide Logisneuf pour bien investir en Pinel

Comme pour le PTZ, il est prévu de reconduire ce dispositif à l’identique pendant quatre ans avec une légère variante. Pour défiscaliser après le 1er janvier 2018  il faudra choisir un investissement situé en zone A, A bis ou B 1. Les zones B2 et C seraient exclues du dispositif, afin d’éviter une dérive dans les villes où la demande en logements ne nécessite pas de construction neuve. Toutefois, un achat immobilier initié en 2017 dans ces zones resterait exceptionnellement éligible jusqu’au 31 décembre 2018.

Le conseil de Logisneuf : vous avez un projet d’investissement Pinel en zone B2 ou C ? Signez votre contrat préliminaire, et de préférence votre acte authentique, avant le 31 décembre prochain. Et comme pour tout investissement locatif, renseignez-vous sur le secteur : la demande locative est-elle suffisante ? Le marché immobilier local permettra-t-il une revente éventuelle à court ou moyen terme ?


ISF - impôt sur la fortune

On estime à 351 000 le nombre de foyers concernés par l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ces contribuables sont actuellement taxés sur leur patrimoine mobilier et immobilier dont la valeur excède 1,3 million d’euros.

Le projet de loi de finances prévoit de transformer l’ISF en "impôt sur la fortune immobilière" (IFI) : les valeurs mobilières et les placements (actions, assurance-vie...) seraient désormais exemptés. Seul le patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros sera assujetti à l’IFI.

L’objectif d’une telle réforme ? Encourager les contribuables à changer la structure de leur patrimoine en investissant dans « l’économie réelle » plutôt que dans la pierre.


Vente de terrain à bâtir : un abattement sur la plus-value

La construction de nouveaux logements ne peut se faire sans terrains. Afin d’inciter les propriétaires à revendre leur foncier situé en zone tendue, la future loi prévoit un abattement de la taxe sur la plus-value jusqu’à la fin de l’année 2020.

  • 100 % pour la vente d'un terrain permettant la construction d’un logement social ;span>
  • 85 % pour la vente d'un terrain permettant la construction d’un logement intermédiaire ;span>
  • 70 % pour la vente d'un terrain permettant la construction d’un logement dans le secteur libre.span>

Location meublée : le seuil du micro-BIC rehaussé

La mesure destinée aux artisans et commerçants ainsi qu’aux professions libérales pourrait également bénéficier aux propriétaires de logements loués meublés, eux aussi soumis à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les bailleurs de meublés peuvent choisir le régime forfaitaire, plus simple que le régime réel, si leurs recettes ne dépassent pas un certain seuil. C’est justement ce seuil qui pourrait être rehaussé. Il passerait :

  • de 33 200 € à 70 000 €/an pour les logements meublés loués toute l’année ;span>
  • de 82 800 € à 170 000 €/an pour les locations meublées saisonnières classées.

En savoir plus sur le régime Loueur Meublé Non Professionnel


Création d’un bail « mobilité »

Nous avions déjà eu l’occasion de présenter cette nouvelle alternative de bail (lire aussi : Le projet de loi sur le logement bientôt dévoilé). D'une durée plus courte (de 1 à 10 mois non renouvelable), ce bail s’adresse particulièrement aux actifs en déplacement, pour leur permettre de trouver plus facilement un logement. Aucun dépôt de garantie ne serait demandé, ce qui représente une économie d’un ou deux mois de loyer pour le locataire.

Afin de rassurer le propriétaire, le logement sera couvert par la garantie gratuite Visale contre d’éventuels impayés ou pour financer la remise en état des lieux en cas de dégradations. Mais cela suffira-t-il pour que les propriétaires délaissent le bail traditionnel de trois ans ?


APL : les aides au logement réformées

La baisse de 5 euros des aides personnalisées au logement (APL) dans le parc privé est en vigueur depuis le 1er octobre. Il ne s’agit que de la première étape d’une réforme plus profonde :

Le gouvernement prévoit également une baisse de ces aides pour les occupants des logements sociaux. Cette réduction pouvant s’élever jusqu’à 60 euros par mois serait compensée par une baisse des loyers, imposée aux bailleurs sociaux.

De plus, à partir de 2019, le calcul d’attribution de ces aides au logement prendrait en compte les ressources récentes du locataire, et non celles perçues deux ans auparavant comme c’est le cas actuellement. L’aide apportée aux locataires serait ainsi mieux adaptée à leurs besoins.


Calendrier

Budget 2018 : Le projet de loi de finances, présenté le 27/09, est actuellement en débat. Il sera adopté fin décembre pour s'appliquer dès le 1er janvier 2018 ;

« Loi logement » : Le projet de loi dont les mesures sont d’ores et déjà médiatisées devrait être présenté fin 2017. Son adoption devrait avoir lieu à la mi 2018.