Le logement intermédiaire promet des biens immobiliers à prix accessibles

La dernière-née des ordonnances destinées à accélérer les projets de construction a été publiée le 20 février. Elle crée un statut de logement intermédiaire, réservé aux ménages qui ne peuvent prétendre à des logements sociaux mais éprouvent des difficultés à louer dans le marché privé. Voici les différents dispositifs actuels ou à venir en faveur de l’accession et de l’investissement à prix abordables.

Une offre de logement entre le social et le marché libre

Le statut de logement intermédiaire donne désormais un cadre juridique à une offre spécifique de logements. Il permet aux collectivités de fixer des objectifs de construction et détermine plus précisément le cadre d'intervention des différents acteurs dans ce domaine.

Pour porter l’étiquette « intermédiaire », le logement devra désormais répondre à certaines exigences :

• Se situer soit dans une des 28 agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants, soit dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
• Faire l'objet d'une aide publique directe ou indirecte pendant une certaine durée.
• Etre destiné à la résidence principale de ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif Duflot.
• Etre proposé à un prix d’acquisition ou un loyer inférieur aux niveaux exigés dans le dispositif Duflot.

les dispositifs en faveur du logement intermédiaire

Le dispositif Duflot pour investir dans l'immobilier neuf

Le dispositif d’investissement locatif n’a pas attendu ce nouveau cadre juridique pour œuvrer en faveur du logement intermédiaire. Mise en place en janvier 2013 en remplacement de la loi Scellier intermédiaire, la loi Duflot offre des avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs. En contrepartie d’un engagement  à louer à des prix inférieurs à ceux du marché libre, il est en effet possible de réduire ses impôts de 18% du prix d’achat du logement, répartis sur 9 ans (dans limite de 300 000 €).

La convention à loyer intermédiaire avec l’ANAH

Dans l’immobilier ancien, les propriétaires bailleurs ont la possibilité de passer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat. En échange d’un engagement à louer pendant 6 ans ou 9 ans aux conditions de l’ANAH (plafonds de loyers et de ressources des locataires), le bailleur dispose d’un abattement fiscal (30 % sur les revenus fonciers bruts) pour une convention sans travaux auquel s’ajoute une subvention pour une convention avec travaux.

Le bail réel immobilier : devenez propriétaire à durée déterminée

L’ordonnance du 20 février crée également le Bail réel immobilier relatif au logement (BRILO). Inspiré du bail emphytéotique, il s’agit d’un contrat de bail à longue durée (18 à 99 ans) spécifique à ce type d’opération. Ce concept de propriété temporaire, nouveau en France, existe déjà dans de nombreux pays (Angleterre, Suède, Pays-Bas…). Les constructions réalisées par le preneur demeurent sa propriété pendant la durée du bail. Il peut donc les louer ou les vendre. Toutefois, elles reviennent au bailleur propriétaire du terrain à l'expiration de ce BRILO . Ce système permettra de diminuer le prix des logements proposés en leur ôtant une partie du coût du foncier. Comme pour les autres dispositifs, ces habitations seront destinées à devenir la résidence principale de ménages dont les ressources ne dépasseront pas certains plafonds fixés par décret.

Les différents acteurs de l'immobilier s'organisent

Le dispositif Duflot étant réservé aux particuliers, la loi de finances pour 2014 crée un régime fiscal à destination des investisseurs institutionnels. Ceux-ci bénéficient désormais d’un taux de TVA réduit à 10 % assorti d’une exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie, en contrepartie d'une mise en location de 15 ans minimum.

Les organismes HLM sont également invités à s’engager dans la bataille du logement pour tous. Puisqu’ils ne peuvent réaliser en leur nom que 10 % de logements intermédiaires, la nouvelle ordonnance les autorise à créer des filiales qui réaliseront et gèreront de tels logements. Cette séparation des fonds devrait prévenir toute confusion entre les missions d'intérêt général liée au logement social et l'activité de logement intermédiaire.

Quant aux constructeurs, la Fédération des promoteurs immobiliers a annoncé récemment réfléchir en association avec la société Habitats en Régions à la création de « foncières d’habitat intermédiaire et social ». Six à huit sociétés pourraient ainsi voir le jour dans certaines villes tendues en Ile-de-France, Pays-de-la-Loire, Aquitaine et Nord Pas-de-Calais. La FPI espère lancer 5 000 à 10 000 logements intermédiaires par an qui, après une durée de conventionnement locatif seraient ensuite vendus.

Grâce à ces mesures, le gouvernement estime pouvoir construire 60 000 logements par an, soit pour la location 30 000 au titre du Duflot, 10 000 « Duflot institutionnel » et 8 000 logements conventionnés ANAH. En accession, le PTZ+ permettrait environ 20 000 logements supplémentaires. La ministre du logement Cécile Duflot a annoncé au moment du vote de la loi ALUR que des précisions seraient apportées « dans les jours qui viennent sur le logement intermédiaire ». Des mesures réglementaires sont donc attendues, qui pourraient être applicables d’ici septembre 2014.