Crédit immobilier : bientôt moins de refus ?
Mis à jour le 13/12/2023 11:09
Des règles plus souples pour limiter les refus de prêt immobilier
Lundi 4 décembre, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a confirmé la mise en place de deux mesures souhaitées par le ministre de l’Economie et des Finances Bruno Lemaire.
Ces deux mesures devraient permettre à certains dossiers considérés comme peu solvables, ou même ayant fait l’objet d’un refus au cours des derniers mois, de pouvoir obtenir une offre de financement.
Elles s’accompagnent d’une autre bonne nouvelle : les établissements bancaires disposaient déjà d’une certaine latitude pour financer des demandes dérogeant à ces règles, à hauteur de 20 % des nouveaux prêts octroyés chaque trimestre. Les banques pourront désormais dépasser ponctuellement ce quota de 20 % puis rééquilibrer sur les deux trimestres suivants. Cette marge dite « de flexibilité » de 20 % est réservée à l’achat de la résidence principale (pour 70 %) et aux primo-accédants (pour 30 %).
Un taux d’endettement à 35 %
Prêt immobilier amortissable
Depuis janvier 2022, le HCSF recommande de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %. Cette décision représente un assouplissement par rapport aux 33 % traditionnellement admis.
Concrètement, cela signifie que le montant mensuel consacré au remboursement du prêt envisagé (assurance emprunteur comprise) ne doit pas dépasser 35 % du revenu net de l’emprunteur.
Pour votre banquier, la capacité d’endettement représente un indicateur important. Il s’en servira pour définir votre capacité de remboursement et vous proposer des mensualités adaptées à votre budget. Le but est de vous laisser un reste à vivre, c’est-à-dire un pouvoir d’achat suffisant après le remboursement de vos mensualités.
Crédit relais
Désormais cette augmentation du taux maximal d'endettement s'applique aussi au prêt relais. Vous êtes propriétaire et souhaitez revendre votre bien pour en acheter un autre ? Votre banquier ne prendra plus en compte les intérêts du prêt pour calculer le taux d’endettement maximal de 35 %. Attention toutefois : le montant du crédit ne doit pas dépasser 80 % du prix du bien vendu.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Le taux d’endettement se calcule ainsi :
Taux d’endettement = (charges actuelles + mensualité du nouveau prêt) : revenus
Il prend en compte toutes les charges mensuelles :
- Crédits en cours : prêt étudiant, crédit à la consommation…
- Loyer actuel
- Autres loyers éventuels : place de parking…
- Pension alimentaire à verser…
Par contre, tous les revenus ne seront pas pris en compte :
- Vous êtes salarié : le montant de votre salaire mensuel et de vos primes se calcule en fonction de votre ancienneté
- Vous êtes entrepreneur : faites la moyenne de vos bénéfices sur les 36 derniers mois
- Vous percevez des revenus fonciers : votre banquier retiendra 70 % de leur montant, afin de tenir compte des taxes foncières et des charges de copropriété.
La durée des crédits immobiliers allongée à 27 ans
Pour réduire votre endettement et rendre votre dossier de demande de prêt plus acceptable par votre banquier, vous disposez de trois leviers :
- Augmenter votre apport afin de réduire la somme empruntée. Si vous achetez votre résidence principale, peut-être pouvez-vous débloquer une épargne salariale.
- Demander un regroupement de crédit auprès de sa banque ou un rachat de crédit auprès d’une autre banque.
- Allonger la durée de votre emprunt
Cette troisième solution est aujourd’hui facilitée puisque les banques sont autorisées à prêter au-delà de la durée maximale de 25 ans, sous conditions. Votre banquier pourra en effet pousser la durée de votre crédit jusqu’à 27 ans,
- Pour les prêts immobiliers de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI)
- Pour un projet d’achat dans l’ancien si les travaux représentent au moins 10 % du montant total de l’opération (au lieu de 25 % précédemment).
Vous ne souhaitez pas vous endetter sur du long terme ? Les taux d’intérêts actuels vous incitent à reporter votre projet d’achat ? N’enterrez pas votre rêve ! Au contraire, restez vigilant : la période est propice à la négociation, et vous pouvez tomber sur une opportunité, dans l’ancien comme dans le neuf.
Vous pourrez toujours renégocier votre crédit quand les taux baisseront, ou moduler sa durée lorsque vos revenus auront augmenté, vous permettant de rembourser davantage chaque mois. Plus que jamais il est important de bien s’entourer pour emprunter dans les meilleures conditions et acheter au meilleur prix. N’hésitez pas à poser vos questions au conseiller C-Invest de votre région. Il saura défendre vos intérêts tout au long de votre démarche d’achat immobilier.