L’achat en indivision d’un bien immobilier

L’achat en indivision d’un bien immobilier

Acheter un appartement ou une maison à plusieurs

L'achat en indivision est la formule la plus employée pour acquérir un appartement ou une maison. Ce régime juridique simple fixe dès l’achat les droits de chacun et permet de préparer l’avenir, notamment pour les couples non mariés.

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L’achat immobilier en indivision

 Les principes de l’indivision

Dans les situations où l’achat d’un bien immobilier s’organise à plusieurs (avec son concubin, des membres de la famille ou des amis), l’indivision est la formule juridique appliquée par défaut.

Moins contraignante que la création d’une SCI, sa mise en place ne demande ni formalité ni frais (à l’exception des frais de notaire lors de la rédaction éventuelle d’une convention).

Tout bien immobilier : terrain, appartement ou maison, peut faire l’objet d’un achat en indivision. Les acquéreurs sont propriétaires à part égale ou non, suivant la participation de chacun. Il est donc importasnt de mentionner la répartition sur l’acte d’achat à hauteur du financement de chaque membre (apport et participation au remboursement du prêt).

Toutefois, les décisions concernant le bien immobilier se prennent à l’unanimité, quelle que soit la participation de chacun.

 Droits et obligations des indivisaires

 Vente du bien immobilier

couple devant le plan d'une logement
Le régime de l'indivision permet d'encadrer l'achat d'un logement à plusieurs

Un indivisaire ne peut pas vendre le bien immobilier sans l’accord des autres. Cependant, s’il possède les 2 tiers des droits, il peut faire appel à un notaire qui notifiera par procès-verbal le refus de vendre. Puis il demande l’autorisation de vendre à un juge de Grande Instance (Article 815-5-1 du Code Civil).

Si l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision et vendre sa part, il en proposera le rachat à ses co-indivisaires en priorité.

 Fin de l’indivision

L’un des propriétaires peut demander à tout moment à sortir de l’indivision. En effet, l’article 815 du Code Civil stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». En cas de refus de l’un des indivisaires, la situation se résout donc au tribunal.

Par contre, si une convention d’indivision a été conclue pour une durée déterminée, le partage ne peut se faire avant la date fixée, sauf pour des circonstances exceptionnelles. Là encore, la décision finale appartient au juge.

 En cas de décès

Les héritiers du défunt deviennent propriétaires de sa part. L’indivision se poursuit avec l’indivisaire survivant et les héritiers.

Pour se prémunir d’une telle situation, un couple en union libre peut rédiger une convention. Les conjoints y incluront une clause protégeant le survivant : rachat prioritaire de la quote-part du défunt, transfert de la gérance…


Prêt immobilier et indivision

maison sur une liasse de billets
Un prêt en indivision ou un compte peuvent financer l'achat immobilier

Lorsque plusieurs personnes décident d’emprunter pour acheter en indivision, elles ont le choix entre plusieurs stratégies de financement :

  • Chaque indivisaire emprunte seul une partie du budget nécessaire.
  • Certains fournissent un apport personnel, les autres empruntent ensemble le reste de l’argent.
  • Tous les indivisaires contractent ensemble un prêt immobilier.

Les deux dernières solutions font l’objet d’un prêt en indivision. Les co-indivisaires disposent des mêmes conditions d’emprunt qu’une personne seule ou une SCI, toutefois les co emprunteurs se partagent les mensualités et sont solidaires du remboursement du prêt.

Pour éviter tout conflit, il est plus sûr d’ouvrir un compte en indivision et de faire indiquer dans l’acte d’acquisition le nombre de parts de chacun.

En cas de fin de l’indivision, les propriétaires peuvent vendre le logement pour solder le prêt ou, si l’un d’entre eux souhaite racheter l’ensemble des parts, faire transférer le prêt à son nom.

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L’indivision conventionnelle

L’indivision conventionnelle est fortement conseillée pour les couples en union libre ou pacsés. Ils peuvent en effet inclure des clauses à la convention pour protéger, en cas de décès par exemple, le conjoint survivant.


Gestion d’un logement en indivision

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Gestion et fiscalité de l'indivision : faites vos comptes !

Les indivisaires peuvent confier la gestion du logement à une personne qui fera partie ou non de l’indivision. Le choix du gérant requiert l’unanimité et fait l’objet d’une convention ou d’un mandat de gestion.

Un indivisaire doit disposer des 2/3 des droits pour se charger de l’administration du bien immobilier. Il tient les autres propriétaires informés de ses démarches. Toutefois, s’il s’agit de mesures nécessaires à la conservation du bien, tout indivisaire peut agir seul, que la situation soit urgente ou non.

Lorsque le logement se situe dans un immeuble en copropriété, le pouvoir de voter en assemblée générale est attribué à un seul indivisaire.


Fiscalité de l’indivision

 Impôt sur le revenu

L’indivision peut porter sur la résidence principale ou un logement mis en location. Il s’agit dans ce cas d’une location nue. Les loyers perçus sont reversés à chaque indivisaire, proportionnellement à ses parts dans l’indivision. Chacun déclare ses revenus fonciers selon les règles fiscales du droit commun.

 Plus-value immobilière

En cas de revente du bien immobilier, chaque propriétaire paiera la taxe sur la plus-value en fonction de sa part dans l’indivision.

 ISF - Impôt sur la Fortune

Pour l’Impôt sur la Fortune immobilière, la valeur des biens possédés en indivision doit tenir compte d’un certain taux de dépréciation lié à cette propriété en commun.

 Taxe foncière

L’indivisaire qui se charge de payer la taxe foncière se fera rembourser par les autres, en proportion de la quote-part de chacun.

Bon à savoir

Il existe d’autres formules d’achat immobilier en commun :

  • Le démembrement, où l’on sépare les droits de nue-propriété et l’usufruit
  • L’achat par le biais d’une personne morale, comme une SCI (société civile immobilière).
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