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VEFA : Vente en état futur d'achèvement ou vente sur plan

La VEFA ou vente sur plan vous permet d'acheter un appartement ou une maison avant l'achèvement des travaux. Découvrez toutes les étapes de ce type d'acquisition immobilière, de la réservation jusqu'à la construction et la livraison.

La Vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelée VEFA vous permet d’acheter un bien immobilier neuf "sur plan", c'est-à-dire avant ou pendant sa construction. L’acquéreur devient propriétaire une fois le logement terminé et le jour de la livraison.

La vente d’un logement en VEFA est très réglementée, les lois qui la régissent protègent de très près les droits de l’acheteur.

Pour tout savoir et mieux choisir

Exemples d'appartements neufs en VEFA issus du catalogue Logisneuf

Résidence à Nantes (44), dans un quartier calme et verdoyant

Au cœur de Nantes, la résidence Topaze profite d’une situation privilégiée pour vivre au quotidien ou investir dans l’immobilier.
A proximité du parc de la Gaudinière et de la vallée du Cens, ce petit ensemble de 37 appartements s’intègre dans un quartier tranquille et verdoyant. Les familles profiteront des écoles et commerces de proximité, tandis que les étudiants apprécieront l’accès rapide au campus du Petit Port.

Résidence à Marseille (13) dotée d'une situation exceptionnelle

La résidence Belvédère XI se situe dans le quartier résidentiel des Caillols, dans le 11e arr de Marseille. Le secteur offre un maximum de services accessibles à pied : tramway, gare TER, centre commercial, école… À flanc de colline, Belvédère XI propose à ses habitants de belles vues panoramiques sur la ville. Les appartements de 2, 3 ou 4 pièces bénéficient de belles prestations : larges baies vitrées, volets roulants électriques dans le séjour, salles de bains aménagées…


Réserver un logement neuf - le contrat préliminaire

Le contrat de réservation d'une vente en VEFA

Vous engagez le processus d’achat en signant un contrat de réservation.

Le contrat de réservation d’une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement) doit comporter :

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Bon à savoir

Vérifiez bien que le contrat de réservation possède une clause suspensive d’obtention des crédits. Elle vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie en cas de refus de crédit.

Le dépôt de garantie

Comment acheter un logement neuf en VEFA ?

Au moment de la signature du contrat de réservation, le dépôt de garantie ne peut dépasser 5 % du prix d’achat si la signature de l’acte authentique est prévue dans un délai inférieur à une année et 2 % si le délai est de deux ans maximum, au-delà aucun dépôt de garanti ne peut être demandé.

Si vous vous rétractez dans un délai de 10 jours après la réception à domicile de votre exemplaire du contrat préliminaire, votre dépôt de garantie vous sera entièrement restitué dans un délai de trois mois.

Votre dépôt de garantie vous sera également restitué dans les cas suivants :

  • Arrêt de la vente à l’initiative du vendeur.
  • Augmentation du prix de vente de plus de 5 % du prix prévisionnel (sauf dispositions contraires précisant notamment que la vente est conclue avec un prix ferme et définitif).
  • Non obtention du prêt nécessaire à l’achat ou si le prêt accordé est inférieur de 10 % au moins aux prévisions
  • Non respect des clauses contractuelles : report de la construction, non-conformité, modification des plans initiaux, non réalisation des équipements prévus, etc.

Assurances et garanties du contrat VEFA

La garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement protège les intérêts de l'acheteur. Souscrite auprès d'une banque ou d'une société d'assurances, elle donne la certitude que le bien immobilier sera achevé. En effet, en cas de défaillance du promoteur, l'organisme garant financera le déroulement du chantier. La GFA est définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24.

Assurances et garanties du contrat VEFA

Également appelée garantie extrinsèque, elle est obligatoire. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque d’achèvement, qui dispensait le promoteur de fournir une garantie financière, est en effet suprimée.Dans le secteur libre autre que la construction d’habitation, la GFA n’est pas obligatoire mais elle est souvent exigée contractuellement.

(Consulter notre article L'immobilier en VEFA sera mieux protégé...)

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année. Elle couvre toutes les malfaçons :

La garantie biennale

Cette garantie de l'assurance Dommage-Ouvrage couvre les malfaçons liées aux équipements (robinetterie, portes, volets...). Pendant les deux années qui suivent la réception des travaux, le constructeur doit remplacer tout équipement qui présentent un défaut de fonctionnement.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre pendant dix ans les malfaçons qui pourraient fragiliser la construction (étanchéité de la toiture, fondations...)


La personnalisation

Il est possible dans la plupart des cas de personnaliser son logement.
Ces personnalisations concernent uniquement les aménagements
et les prestations intérieures (cloisons, revêtement des murs, des sols...).

Personaliser son logement neuf en VEFA

Si la faisabilité de vos travaux est confirmée, un devis vous sera transmis lors de la réservation ou avant la signature de l’acte authentique. Ces travaux ne pourront pas contrevenir aux règles de la construction et devront être conformes au permis de construire.


Signature de l’acte notarié

Le contrat définitif

Le projet de l’acte de vente notarié doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature pour pouvoir l’étudier en détails. Une fois celui-ci envoyé, le promoteur ne pourra plus en modifier le contenu sans accord de l'acheteur.
La signature de l'acte authentique s'effectuera chez le notaire de l'opération ou par procuration.

Le contrat doit comprendre :

Bien vérifier la présence des coordonnées des assureurs et des références des contrats d’assurances car elles sont obligatoires.

En annexe, le dossier doit comporter :

Les frais de notaire et d’hypothèque

C’est à ce moment que vous devrez payer les frais de notaire en totalité.
Pour connaître ou évaluer le montant de vos frais de notaire, utilisez notre calculateur de frais de notaire.

La procuration

Si l’acquéreur ne peut pas être présent le jour de la signature du contrat définitif, il établit une procuration afin qu’une tierce personne signe à sa place.


Les appels de fonds

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, le paiement s’échelonne en fonction de l’état d’avancement des travaux. À chaque étape de la construction, le promoteur peut demander un pourcentage du prix de la vente par appel de fonds. Cette décomposition esr réglementée par le Code de la Construction.

Dans la plupart des cas, les appels de fonds s'effectuent de la sorte :

À ces sommes, il faudra ajouter le paiement des frais de notaire, au moment de signer l’acte authentique. En cas de retard de paiement, des pénalités sont prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser, par mois 1 % de la somme à verser.


Livraison

Le constat d’achèvement

Le constat d’achèvement des travaux intervient entre le vendeur et les entrepreneurs. Il est réalisé soit par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, soit par un organisme de contrôle indépendant.
Ce constat clôture la réalisation des travaux et marque le début des garanties légales.

Le procès-verbal de livraison

À la livraison, un procès-verbal de livraison (état des lieux) est établi avec le promoteur. Il faudra alors bien vérifier chaque pièce en la comparant au descriptif du contrat. Exigez que tout soit noté sur l’état des lieux. Après la réception l’acquéreur dispose d’un mois pour signifier d'autres réserves au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La livraison du logement acheté sur plan

Il est important de savoir nommer le type de problème rencontré :

En cas de retard de livraison

Si le promoteur ne livre pas son logement dans le délai prévu passé de 30 jours, il peut être amené à payer des indemnités de retard d’une valeur de 1/3000 du prix de la vente par jour de retard.
Mais certains cas n’engagent pas la responsabilité du promoteur comme les retards dus à des intempéries ou des journées de grève ou encore si des travaux supplémentaires, non prévus dans le contrat initial, ont été réalisés.

Il existe deux autres modes d'acquisition d'un logement neuf : le Contrat vente achevée et le Contrat de construction.


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