L'investissement locatif
en colocation
Autrefois solution de replis, la colocation est devenue un véritable mode de vie. Les locataires la plébiscitent pour sa convivialité et les propriétaires pour sa rentabilité.
Investir dans un meublé adapté à la colocation
Des prestations haut de gamme pour le bailleur et ses locataires
Rénover un logement représente souvent la base de l’investissement locatif. Une nouvelle société crée une solution clé en main, qui prend en charge toutes les étapes :
- recherche du bien à vendre
- financement
- réalisation des plans
- travaux de rénovation et reconfiguration, ameublement
- recherche des colocataires
- gestion locative.
Louer en colocation : indépendance et partage
Quels sont les locataires ciblés pour ce type d’investissement ? Toutes les personnes à la recherche d’un lieu de vie à la fois convivial mais respectueux de l’intimité de chacun. Suivant la mode du coliving, ce concept de colocation haut de gamme s’adresse aux jeunes disposant d’un budget limité, aux salariés en déplacement ou tout simplement à ceux qui s’épanouissent dans la vie en communauté. Les loyers d’une chambre en colocation, moins élevés que ceux d’un studio, donnent accès à un logement de plus grande taille et un quotidien plus riche en rencontres.
Comme pour tout logement meublé la durée de location est fixée à un an avec tacite reconduction, ce qui apporte davantage de souplesse que la location nue (bail de 3 ans). Chaque locataire signe un bail unique qui lui évite se porter caution solidaire des autres habitants. De son côté l’investisseur réduit le risque d’impayés par rapport à un locataire seul. Par contre, en cas de dégradation le montant des réparations est mutualisé.
Des meublés configurés pour la vie en commun
Chaque locataire dispose d’un espace personnel comprenant une chambre complétée d’une salle de bain et de toilettes privatives… Prêt à habiter, ce véritable studio à l’intérieur d’un appartement ou d’une maison est doté d’une télévision et de meubles de qualité.
Les colocataires partagent les espaces de vie et d’échange : la cuisine, équipée bien sûr de tout le nécessaire, le salon, la buanderie et l’espace extérieur (cour, jardinet…). Il s’agit principalement de maisons individuelles situées dans des villes de province comme Lille, Nancy ou Toulouse, où la forte demande en colocation rend le produit d’autant plus attractif. Le choix de l’emplacement est plus que jamais essentiel pour ce type de bien locatif. Privilégiez un logement proche des transports, des commerces, des bassins d’emplois et des universités.
L’investissement en colocation – deux fiscalités possibles
Les deux modes de projet permettent de se constituer un patrimoine immobilier et de préparer son avenir en s’assurant un revenu au moment de la retraite. En effet le propriétaire bailleur peut s’attendre à un rendement net de 3 à 6% : la rentabilité est plus forte pour une colocation de trois personnes que pour trois studios distincts. Il s’agit d’un marché porteur car la demande est actuellement plus forte que l’offre.
La location meublée
Dans le cadre d’une location meublée, les propriétaires bénéficient bien sûr des avantages fiscaux du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) :
- Soit un abattement de 50% des recettes avec le régime micro BIC (ou régime forfaitaire)
- Soit l’amortissement et la déduction des charges dans le cadre du régime réel. Les revenus locatifs imposables sont fortement réduits, voire totalement effacés.
Attention, il ne s’agit pas ici d’acheter une chambre meublée dans une résidence avec services destinée aux séniors ou aux étudiants, où l’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence.
Défiscaliser avec le déficit foncier
L’option de la rénovation en déficit foncier s’adresse davantage aux investisseurs déjà propriétaires de biens locatifs, qui souhaitent réduire leur imposition sur les revenus fonciers. Lors d’une opération de rénovation, le coût des travaux crée des charges qui, si elles sont plus importantes que les loyers perçus dans les autres locations, génère un déficit. Les loyers locatifs sont donc défiscalisés, à condition de louer le logement nu (non meublé) pendant 3 ans minimum.
Les étapes de l’opération – un investissement clé en mains :
Certaines sociétés sont en capacité d’offrir un projet unique, réalisé sur mesure pour et avec leurs clients :
- 1 - La société immobilière réalise pour l’investisseur une étude préalable du projet. Les critères essentiels : emplacement, rentabilité, reste à charge… sont optimisés pour s’assurer un taux d’occupation élevé.
- 2 - L’investisseur confie à la société le soin de trouver un grand appartement ou une maison à rénover correspondant à la fois à son budget et à ses attentes. Si l’investisseur possède déjà un bien qu’il souhaite transformer, la société étudie la faisabilité technique du projet.
- 3 - Financement, plans de réalisations, travaux… La société se charge de la rénovation complète du bien, de l’aménagement des pièces et de l’ameublement, pour le transformer en colocation haut de gamme.
- 4 - L’investisseur peut souscrire un mandat de gestion pour confier à la société la recherche des colocataires et la gestion du bien.
