Pensez à la revente dès l’achat de votre bien immobilier
Sachez-le, s’endetter pour acheter un bien immobilier en vue de le louer n’est intéressant que pendant la période de remboursement de votre emprunt. En Effet, une fois votre crédit payé, vous ne pourrez plus déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Conséquence : vous risquez d’être fortement imposés sur les loyers que vous percevez, et la rentabilité de votre placement en sera fortement diminuée.
Pour bien comprendre, prenons l’exemple d’un couple qui investit dans un deux-pièces de 200.000 euros en banlieue parisienne. Le ménage emprunte sur 20 ans à 4,10%, paie 15% de frais de gestion locative tous les mois et encaisse un loyer mensuel de 800 euros. Durant la période où il rembourse son crédit, le couple peut à la fois soustraire ses charges et ses intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs. Ce qui lui permet in fine d’être peu ou pas tout imposé.
La première année, le calcul de son revenu foncier est le suivant : 9600 euros de loyers perçus (sur 12 mois) - 1923 euros de frais de gestion et de taxe foncière - 8872 d’intérêts d’emprunt = - 1195 euros, soit un déficit foncier… qui est évidemment non imposable. Année après année, le montant des intérêts d’emprunt se réduit et le revenu foncier augmente en parallèle, pour aboutir, une fois le crédit totalement remboursé à un résultat bien moins attrayant. A l’issue des 20 ans, notre couple se retrouve, en effet, avec un revenu foncier positif de 8718 euros… cette fois imposable !
Si le ménage se situe dans la tranche d’imposition marginale de 30%, il paiera alors 3670 euros d’impôts sur ce revenu foncier. Ce qui limite de facto l’attractivité du placement. Une fois, tous les chiffres passés à la moulinette, la rentabilité nette annuelle de l’investissement atteint à peine 3%. Peu alléchant alors même que les bons fonds en euros de l’assurance vie garantissent au minimum 4% de rentabilité par an. Et ce en toute simplicité.
Voilà pourquoi, il est essentiel de prévoir, dès l’achat du bien le moment où vous allez revendre. Durant les premières années, votre investissement locatif vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt. Et en choisissant un bien qui a toutes les chances de prendre de la valeur, vous pourrez réaliser une belle opération financière. Le timing optimal est d’acheter, louer et de revendre au bout de 15 ans : vous maximiserez ainsi votre investissement en profitant pleinement des réductions d’impôt offertes par le dispositif Scellier, et en bénéficiant d’une exonération totale sur la plus-value au moment de la revente.
Source : Capital.fr