Pinel ancien optimisé au déficit foncier, le double effet défisc’

Par Emmanuelle Souchet, le 10/04/2019 09:53
Mis à jour le 05/09/2019 13:02
Quelle opération choisir entre Pinel neuf et Pinel ancien ? Laurence Chouzenoux, directrice commerciale chez le promoteur ANGELYS GROUP nous apporte son expertise.
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L. Chouzenoux : « Nos prestations sont haut de gamme et la fiscalité est garantie »

Logisneuf : Les deux variantes du dispositif Pinel (neuf et ancien) s’adressent-elles aux mêmes investisseurs ? Ciblent-elles les mêmes locataires ?

Laurence Chouzenoux : Oui tout à fait, car le prix au mètre carré est plafonné à l’identique dans le neuf comme dans l’ancien. Le plafond de location garantit également le même profil de locataires. La variante s’effectuera pour l’investisseur :

Dans un premier temps par rapport au prix du foncier : s’il est situé en cœur de ville il sera forcément plus cher que s’il est situé en périphérie, comme c’est souvent le cas du neuf.

Ensuite il y aura une différence quant à la qualité des prestations travaux effectuées. Toutefois, qu’il s'agisse de l'ancien ou du neuf, cela reste le même dispositif Pinel. L'ancien offre tout de même des avantages que le neuf ne peut donner : les frais d'enregistrement d'acte moins élevés, car ils sont basés uniquement sur le prix foncier, l'actabilité est plus rapide, l'emplacement est premium puisqu'il est cœur de ville, enfin, ce dispositif peut être couplé avec celui du Déficit foncier ce qui est impossible dans le cas du Pinel neuf.

L9 : En termes de biens immobiliers, quelles différences y a-t-il entre Pinel neuf et Pinel rénové ?

L. C. : L'emplacement premium en cœur de ville reste prisé à la location. En effet, nous disposons d’opérations possédant un certain cachet disposant de belles hauteurs sous plafond, de moulures, de cheminée, etc. Les parties communes sont décorées et les parties privatives sont aménagées et équipées de sorte à fournir un logement clé en main. Bien évidemment un tel bien proche de toutes les commodités et en cœur de ville se loue très rapidement. D'ailleurs, de plus en plus d'investisseurs souhaitent conserver leur bien après l’obligation de location pour y vivre eux-mêmes.

L9 : La VEFA offre des garanties intéressantes. Dans le cadre d’une rénovation, que se passe-t-il si les travaux s’avèrent plus importants que prévu ?

L. C. : Angelys Group, à travers son Pack Confiance, offre la garantie des prix fixes et forfaitaires, ce qui signifie que nous assurons des prestations sans aucun risque de dépassement budgétaire à nos investisseurs. Nous travaillons en ASL (Association syndicale libre), nos montages sont sécurisés et lourdement encadrés. L’ensemble des membres de la copropriété adhère à cette ASL et valide un budget travaux qui a en amont été suffisamment étudié pour qu’il n’y ait aucun risque de dépassement. En matière de travaux on peut bien évidemment toujours avoir des surprises, mais celles-ci, si elles venaient à se présenter seraient supportées financièrement par l’entreprise travaux et en aucun cas par nos investisseurs. Concernant l’ASL, elle offre l’avantage primordial de pouvoir cadrer fidèlement avec la réalité fiscale du client et donc, lui permettre d’optimiser au mieux sa fiscalité ce qui n'est pas le cas dans un montage en VEFA.

L9 : L’offre de biens éligibles au Pinel est-elle plus importante dans le neuf ou l’ancien ?

L. C. : Le marché de l’ancien est bien évidemment plus restreint que celui du neuf. En effet dans l’ancien nous disposons uniquement de petites et moyennes copropriétés. Le cadre n’est pas propice à d’énormes buildings à étages. Dans le neuf, vous trouverez des programmes résidentiels composés de centaines de lots alors que dans l’ancien vous pouvez avoir des copropriétés composées de 6 à 8 logements par immeuble. L’avantage pour nous étant de proposer des superficies à taille humaine, plus chaleureuses et cosy. L’offre est donc différente et en terme de volumétrie, inférieure à celle du neuf ce qui la rend plus attractive.

L9 : Un investisseur peut-il s’occuper lui-même de la rénovation ? Le groupe Angelys propose-t-il des opérations Pinel ancien clés en main ?

L. C. : Un investisseur peut tout à fait effectuer sa restauration lui-même s’il le désire, mais si tel est le cas, il ne se positionnera pas sur l’un de nos programmes. Ceux-ci sont destinés à des investisseurs qui souhaitent une restauration de qualité, à un coût maîtrisé et sans en avoir les contraintes. N’est pas professionnel de la restauration qui veut et d’autre part nos montages sont sécurisés et lourdement encadrés par le cabinet juridique et fiscal de référence. De plus, nous réhabilitons des immeubles dans leur ensemble, les parties communes comme les parties privatives. C'est assez complexe à faire pour un particulier dans la mesure où il existe des normes thermiques à respecter, des états de décence avant et après. Lors d’une restauration effectuée soi-même, il faut impérativement disposer des connaissances nécessaires. Le cas échéant on s'expose à un risque de redressement fiscal, notamment si la nature des travaux effectués ne correspond pas à celle déclarée. Nos prestations sont haut de gamme et la fiscalité est garantie, pourquoi prendre de tels risques lorsqu’on peut bénéficier d’une offre aussi complète que la nôtre ?

L9 : Enfin, comment décririez-vous un investissement Pinel avec Angelys group ?

L. C. : Angelys Group se caractérise par une restauration haut de gamme sur un bien appartenant à une petite ou moyenne copropriété. Les biens que nous proposons jouissent d’un emplacement de premier choix, ils sont donc susceptibles en fonction des villes de prendre de la valeur avec le temps. Mais ils offrent surtout un double avantage fiscal : celui de la Pinel et du Déficit Foncier.


Le dispositif Pinel en résumé

 Réduire ses impôts pendant plusieurs années

Le dispositif d’investissement locatif Pinel accorde une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier :

Dans les deux cas, l’avantage fiscal est le même : 12, 18 ou 21% du prix d’achat répartis sur la durée pendant laquelle le bien sera loué : 6, 9 ou 12 ans. La somme prise en compte pour le calcul de défiscalisation ne dépassera pas 300 000 € et 5 500 €/m² soit une réduction maximale de 63 000 € répartis sur 12 ans.

Il est possible de louer ce logement à un membre de la famille ; dans tous les cas, les ressources du locataire et le montant du loyer sont soumis à un montant plafond à ne pas dépasser.

Le dispositif Pinel ancien apporte un avantage supplémentaire : l’investisseur peut déduire le montant de certains travaux de ses revenus fonciers, cumulant ainsi réduction d’impôt Pinel et déficit foncier. En effet :

  • le montant des travaux de transformation entre dans le prix de revient. Ce prix de revient sert au calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien.
  • les travaux de réparation qui ne sont pas éligibles à cette base de calcul entrent dans le mécanisme du déficit foncier.

 Investir en Pinel neuf ou Pinel ancien ?

  Loi Pinel Loi Pinel ancien optimisé déficit foncier
Réduction fiscale Réduction d’impôt : Taux 12, 18 ou 21% Réduction d’impôt : Taux 12, 18 ou 21%
Biens concernés Logement neuf ou VEFA Logements anciens indécents et/ou affectés à un autre usage et qui subissent des travaux de réhabilitation pour les mettre aux normes et comparables à du neuf
Conditions à respecter Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources
Durée du placement / Location 6, 9 ou 12 ans 6, 9 ou 12 ans
Frais d’enregistrement d’actes Base foncier + travaux Base foncier
Année avantage fiscal A l’achèvement des travaux A l’achèvement des travaux pour le Pinel et pendant les travaux avec report pour le déficit foncier (plus vite)
Actabilité 75 % des réservations 2 adhésions à l’ASL
Emplacement des biens Souvent excentré Souvent en cœur de ville
Plafond de l’avantage fiscal 300 000 € 300 000 € pour le Pinel et au-delà les travaux éligibles en déficit foncier
Calcul Plus - Value Foncier + Travaux Foncier + Travaux Pinel

 Exemple d’investissement

M. Martin investit dans un appartement ancien à remettre à neuf pour un montant de 350 000 euros :

  • prix du foncier : 200 000 €
  • coût des travaux : 150 000 € (dont 100 000 € euros de travaux « Pinel » et 50 000 euros de travaux déductibles des revenus fonciers)

 Économie d'impôt Pinel neuf (VEFA) ou ancien (VIR) :

M. Martin s’engage à louer son nouveau bien locatif pendant 9 ans, il bénéficiera donc d’une réduction d’impôts de 18%.

En prenant compte du montant maximal de 300 000 euros, il peut bénéficier d’un avantage fiscal de :

RI de 300 000€ x 18% = 54 000 €

Son investissement lui donne accès à une réduction d’impôt de 54 000 €

 Économie d'impôt Pinel ancien optimisé au déficit foncier :

M. Martin perçoit par ailleurs 5000 € de revenus fonciers positifs. Son taux d’imposition TMI est de 30%, les prélèvements sociaux 17,2%

RI de 300 000 € x 18 % = 54 000 €

DF de 5 000 € x 47,2 % = 2 360 €

10 700 x 30 % = 3 210 €

34 300 € x 47,2 % = 16 190 €

TOTAL = 75 760 €

M. Martin profitera d’une économie d’impôt de 75 760 €

 Notre sélection de programme Pinel optimisé au déficit foncier

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