Pinel optimisé au déficit foncier : cumulez 2 avantages fiscaux
Mis à jour le 17/07/2020 15:03
La loi Pinel, réservée à l’achat d’un logement locatif neuf est désormais bien connue des investisseurs. Une variante du dispositif consiste à acquérir un bien insalubre réhabilité. Il s’agit du « Pinel ancien », également appelé « Pinel optimisé au déficit foncier ».
Investir en Pinel réhabilité
Le charme de l’ancien, le confort du neuf
Le dispositif concerne le plus souvent des opérations de rénovation de bâtiments anciens haut de gamme, profitant d’un cachet important ou d’un emplacement très attractif, souvent en centre-ville. On profitera donc d’une bonne demande locative et d’une valeur patrimoniale intéressante en cas de revente.
Le programme réhabilité offre des performances de construction (isolation thermique et acoustique, équipement moderne) et une protection (assurance dommages ouvrage, garanties biennale et décennale) proches d’une construction neuve.
Inutile d’être un professionnel des travaux immobiliers : des promoteurs spécialisés dans ce type d’opérations « clés en main » vous proposent des programmes éligibles au Pinel ancien.
Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier s’adresse à tous les profils d’investisseurs, en particulier les contribuables qui cherchent à réduire efficacement leur niveau d’imposition et/ou à se créer du déficit foncier.
Les avantages fiscaux du Pinel optimisé au déficit foncier
L’investisseur bénéficie d’un double levier fiscal, qui rend l’opération souvent plus avantageuse que le Pinel classique.
Le dispositif Pinel
À la date d’achèvement des travaux, c’est-à-dire à la livraison du logement, commence la réduction d’impôt Pinel. L’investissement en Pinel ancien procure les mêmes avantages que pour un logement neuf :
- Une économie d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €. Le montant maximum de la réduction fiscale dépend de la durée de location, choisie par le contribuable : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
- La possibilité de louer à un membre de la famille (ascendant ou descendant n’appartenant pas au même foyer fiscal).
Les conditions et obligations du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier
- Le bien doit être loué pendant 6 ou 9 ans, avec une prolongation possible jusqu’à 12 ans.
- Le locataire en fait sa résidence principale
- Les loyers et les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond fixé par l’État, déterminé en fonction de zones géographiques
- L’investisseur conserve le bien loué au moins 3 ans après l’imputation d’un déficit sur le revenu global
Certains logements éligibles au Pinel réhabilité respectent également les critères d’autres dispositifs fiscaux : Malraux, location meublée (LMP, LMNP)... À vous d’étudier la meilleure solution d’investissement en fonction de vos objectifs : rentabilité, location à un membre de la famille, occupation du logement à court ou moyen terme, plus-value à la revente...
Exemples de programmes éligibles au Pinel ancien
Tous ces bâtiments de prestige ont été vendus apès rénovation pour une location en Pinel
Le Château Maillé à Carignan de Bordeaux (33)
À 11 km de Bordeaux, Le château Maillé se dresse au cœur des coteaux, sur la rive droite de la Garonne. Entourée d’un parc arboré, cette demeure d’exception bénéficie d’une rénovation haut de gamme pour accueillir 12 appartements T2 et T3. La plupart s’ouvrent sur un jardin privatif. Chaque logement dispose d’une cave et de deux places de parking.
La Maison Rousseau à Nantes (44)
La Maison Rousseau se situe dans le très prisé quartier Mellinet, au cœur de Nantes. Elle bénéficie de la proximité des commerces, des écoles et des transports. Le bâtiment regroupe 28 appartements T1 et T2 répartis sur 4 étages. La plupart des logements se prolongent d’un balcon ou une terrasse en rez-de-chaussée. Une cour arborée accueille les places de parking privatives.
Insulae Bérange à Rochefort (17)
Devenez propriétaire d’un patrimoine classé, situé au cœur du secteur sauvegardé de Rochefort Océan. Ce bâtiment d’exception est réhabilité pour accueillir 12 appartements de grand standing, du T1 bis au T3. Les volumes intérieurs mêlent le cachet de l’ancien et le confort contemporain pour une qualité de vie optimale.