Les labels de qualité : un atout pour votre logement

Avez-vous remarqué sur les affiches et documents des programmes immobiliers neufs, ces logos colorés ? Ils nous promettent une conception de qualité ou une réduction  de la consommation d’énergie. Mais entre certification, label et réglementation thermique, lesquels privilégier et quelles garanties peut-on en attendre ?

Les labels de qualité dans l’immobilier neuf

Des gages de sérieux et de sécurité

Acheter un appartement ou une maison en VEFA offre plusieurs garanties en cas d’anomalie au moment de la livraison. Toutefois, il est légitime de s’assurer dès le début du projet de la qualité des matériaux et du respect des normes en vigueur. Mais comment apprécier sur un plan le niveau de confort de son futur logement ? Une certification ou un label donne alors un repère rassurant, en apportant des informations objectives. Ce sont des outils fiables, reconnus par tous les professionnels du bâtiment et qui s’ajoutent aux garanties prévues par la loi.

Pour recevoir ce type d’homologation, le programme immobilier est soumis à un contrôle rigoureux, concernant l’isolation acoustique et thermique, les équipements, les charges... Pour le propriétaire comme pour l’occupant, cela présente des avantages non négligeables : faible consommation énergétique, plus grand confort de vie, mais aussi valeur immobilière locative supérieure.

Une question de vocabulaire

Quelles procédures de contrôle se cachent derrière ces titres et ces logos ?

Une certification est délivrée par un organisme indépendant. À la demande du promoteur ou du constructeur, cet organisme effectue des contrôles sur un produit ou une activité, en fonction de critères précis décrits dans un référentiel. La certification de l’habitat est inscrite dans le Code de la consommation (art. L115-27).

Un label énergétique atteste de la performance énergétique d’un bâtiment, quelle que soit sa fonction (logement, bureau, bâtiment public, industriel...). En complément de la réglementation thermique, les labels sont instaurés pour inciter les maîtres d’ouvrage à dépasser les niveaux exigés. Les conditions d’attribution d’un label énergétique font l’objet d’un document réglementaire. Ainsi, l’arrêté ministériel du 8 mai 2007 définit le label BBC.

Attention toutefois au terme de label qui, en dehors de cette appellation officielle concernant la performance énergétique, n’a pas d’existence légale. N’importe quelle société peut en effet créer son propre label, sans être soumis au contrôle d’un organisme tiers.

NF Logement : l’engagement du promoteur

Les certifications NF Logement et NF Maison individuelle ne s’appliquent pas à une opération immobilière particulière. Délivrées aux constructeurs et promoteurs, elles concernent l’ensemble de leur production. Elles attestent :

• de la qualité du service apporté à l’acheteur. Le client doit être informé tout au long du processus d'achat, de la commercialisation à la fin de la construction.
• de la qualité technique de l’immeuble (confort acoustique et thermique, ventilation, sécurité, aménagement intérieur...)
• de la qualité d’organisation du promoteur, dont les procédures strictes doivent permettre un bon management des programmes

Les certifications NF Logement et NF Maison individuelle sont délivrées respectivement par Cerqual et Cequami, toutes deux filiales de Qualitel. Cette association indépendante, sans but lucratif, se compose de représentants de tous les acteurs de l’immobilier : association de consommateurs, fédération de constructeurs, pouvoirs publics et organismes d’intérêt général. Ses filiales dépêchent des inspecteurs qui réalisent des audits et des contrôles réguliers. Le droit d’apposer la marque NF logement est accordé au promoteur pour 3 ans renouvelables.

Réduire la consommation d’énergie : du BBC au BEPOS

La réglementation thermique RT 2012 encadre actuellement la construction de bâtiments neufs. Mais il ne s’agit que d’une étape dans la démarche qui permettra d’atteindre les résultats fixés par le Grenelle de l’environnement. L’objectif vise, pour 2050, la réduction par 4 du CO₂ émis par la filière du bâtiment.

La prochaine réglementation devrait donc définir de nouveaux impératifs à partir du 1^er janvier 2021. Baptisée Réglementation Bâtiment Responsable (RBR 2020), elle couvrira un domaine plus vaste, englobant les énergies renouvelables, la qualité de l’air ou encore le cycle de vie des matériaux de construction.

Alors que la RT 2012 impose une performance énergétique BBC, la RBR 2020 s’oriente vers des bâtiments à énergie passive (BEPAS) ou même positive (BEPOS). L’organisme Effinergie propose déjà un label BEPOS 2013 pour les habitations qui produisent autant d’énergie qu’elles en consomment, grâce à une conception bioclimatique ainsi qu’une isolation et une ventilation renforcées.

Respecter l’environnement : les écolabels

Le secteur du bâtiment est l’un des plus gros consommateurs d’énergie en France. Il émet à lui seul près de 25 % des émissions de CO₂. Conscients du problème, de nombreux acteurs de l’immobilier intègrent désormais la notion de qualité environnementale dans la réalisation de leurs ouvrages.

Habitat et environnement

Attribuée par Cerqual, la certification Habitat & Environnement s’applique aux habitations en immeuble collectif et aux maisons en lotissement. Elle prend en compte la préservation de l’environnement tout au long du cycle de vie du bâtiment.

La procédure analyse 7 critères : management environnemental de l’opération, chantier propre, information sur les gestes verts, énergie et réduction de l’effet de serre, filière constructive-choix des matériaux, gestion de l’eau, confort et santé.

Pour obtenir ce titre, l’opération immobilière doit répondre à 6 des 7 points évalués. La certification peut être retardée ou retirée au moment de la livraison du bâtiment si le contrôle de conformité révèle un défaut.

Démarche HQE – Haute Qualité Environnementale

Ni norme, ni label, il s’agit ici d’une démarche volontaire, qui met en place une méthode de travail. L’objectif est de construire des bâtiments respectueux de l’environnement à chaque étape de leur cycle de vie : conception, construction, usage puis démolition. Cette performance environnementale des bâtiments (PEB) implique tous les professionnels du secteur : maîtres d’ouvrage, concepteurs, entreprises et fabricants d’équipements afin de réduire au maximum les nuisances et les impacts négatifs pour chaque projet immobilier. C’est l'association HQE, reconnue d’utilité publique, qui gère la mise en œuvre de cette approche.

Au-delà de cette démarche, les promoteurs disposant de la certification NF Logement peuvent faire reconnaitre leur engagement en matière de qualité environnementale par l’option HQE, délivrée par Cerqual. De même, les constructeurs disposent de la certification NF Maison Individuelle – Démarche HQE, attribuée par Cequami.

Ainsi, privilégier un logement labellisé permet de s’assurer que les prestations annoncées par le promoteur ont subi un certain nombre de contrôles. Pour faciliter une future revente et augmenter les chances d’une bonne plus-value, vous pouvez même investir dans un patrimoine affichant un label plus exigeant que la réglementation en vigueur. Les promoteurs proposent de plus en plus de programmes immobiliers à énergie passive (BEPAS), positive (BEPOS) ou encore Effinergie +. Ces 3 dispositifs vont au-delà de la RT 2012) et anticipent la prochaine réglementation prévue pour 2020. Rappelons également que pour bénéficier de certains dispositifs d’aide à l’investissement locatif, comme la loi Pinel, le logement acheté doit respecter au minimum les performances de la RT 2012.