La location aux étudiants rassure les propriétaires bailleurs

Si l’appartement à louer se situe dans une grande ville ou une ville universitaire, la location à un étudiant présente certains avantages pour le propriétaire-bailleur, notamment des garanties financières et certaines réductions d’impôts, selon le type de location mis en place.

Appartement vide, location meublée, colocation… Que recherchent les étudiants ?

L’appartement à louer doit rassembler un certain nombre de critères pour séduire les étudiants et limiter les risques de vacance.
Les logements les plus recherchés se situent à proximité des universités et grandes écoles, ou dans un quartier bien desservi par les transports en commun, comme le centre-ville. Les appartements de petites surfaces sont très convoités : studio, T1… Toutefois le phénomène de la colocation prend de l’ampleur, aussi les T4 et T5 trouvent également preneur, si l’agencement des pièces permet la vie à plusieurs.

Ce logement temporaire marque souvent le début de l’indépendance : l’étudiant n’y habite qu’un ou deux ans, avant de s’installer plus durablement. Il s’orientera de préférence vers un meublé, ce qui représente pour le propriétaire un loyer 10% à 30% supérieur à celui d’une location vide. Il est également possible, lorsqu’on dispose d’une grande maison, de proposer une partie de sa résidence principale à la location. La chambre chez l’habitant, souvent moins chère pour l’étudiant, apporte un revenu supplémentaire au propriétaire. S‘il s’agit davantage d’un investissement, il peut s’orienter vers l’achat d’un logement en résidence service étudiantes, se libérant ainsi de la gestion locative.

Pourquoi louer de préférence à un étudiant ?

Ces différents types de location apportent au propriétaire un certain nombre d’avantages fiscaux.

• L’achat d’un appartement neuf loué vide pendant 9 ans donne droit aux réductions d’impôts prévus dans la loi de défiscalisation Scellier ou Scellier intermédiaire.
• Pour un logement meublé, la location est exonérée de TVA, et peut faire bénéficier au bailleur d’un abattement fiscal de 50 % si les revenus locatifs ne dépassent pas 32 600 € HT par an.
• Dans le cas d’un appartement en résidence étudiante, la loi LMNP Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôt de 11% du prix de revient des investissements sur 9 ans.
• Enfin, pour la location d’une partie de son habitation personnelle, les revenus issus des loyers peuvent être exonérés d’impôt sous certaines conditions.

Par ailleurs le propriétaire peut se munir de différentes garanties financières pour assurer le paiement des loyers. La caution des parents ou la clause de solidarité qui engage les colocataires sont presque toujours présentes dans les baux. De plus, la location aux étudiants ouvre droit à diverses aides : l’aide personnalisée au logement (APL) et l’allocation logement à caractère social (ALS) peuvent être versées par la CAF directement au propriétaire. Celui-ci peut en outre souscrire un « contrat socle Garantie des Risques Locatifs (GRL) » auprès d’un assureur.

Quelles sont les caractéristiques d’une location étudiante ?

Le propriétaire-bailleur ne doit toutefois pas oublier les spécificités liées à la location étudiante et évaluer si ce type de location convient à ses souhaits de gestion locative :

• Une durée du bail plus courte pour les meublés. La loi prévoit en effet une durée minimale de 9 mois pour une location meublée à un étudiant. Le locataire peut donc disposer d’un logement le temps de l’année universitaire et le rendre en juin.
• L’absence de tacite reconduction du bail. Il est donc nécessaire de signer un nouveau bail à l’expiration du précédent.
• Un taux de rotation importante. Les étudiants gardent leur logement le temps de leurs études, soit un à deux ans. Le bailleur doit donc prévoir de remettre régulièrement son logement sur le marché de la location. Il peut toutefois déléguer ces démarches à une agence immobilière.

Ces caractéristiques apportent un risque de vacance, essentiellement de juin à septembre. Cependant, le nombre d’étudiants en quête de logement ne cesse d’augmenter et les mois d’été peuvent faire l’objet d’une location saisonnière dans les grandes villes. Et si les préjugés concernant les risques de dégradation et de bruit existent encore, une garantie locative ou une caution peuvent contribuer à rassurer le propriétaire.