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Garantie de l'immobilier FNAIM
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Rentabilité 7 % net garantie Actes en Mains

Demande d'information

Présentation et descriptif de l'opération proposée par Logisneuf :

Achat d'un des sites de production d'un des principaux groupes coopératifs agroalimentaires à Villers-Bocage (Calvados)

Groupe coopératif agroalimentaire de 5 200 collaborateurs et 18 000 producteurs (CA : 1,4 Milliard € en 2006).

La filière Charcuterie salaisons est composée de 5 sites dont celui de Villers-Bocage, qui représentent une production totale de 55000 t/an et qui ont généré 250 M€ de CA en 2006.

C'est cette unité qui est locataire du site.

Le groupe a décidé d'externaliser, comme beaucoup de grands groupes, une partie de son patrimoine immobilier. Puis de regrouper et restructurer ses sites de production, autour notamment de celui de Villers-Bocage, l'usine la plus moderne de France, et dont nous nous portons acquéreurs.

Description du site de production :

Ce site (ancienne usine Promodès Carrefour) de salaison industrielle de 15 100 m² de zone couverte, date de 1997, est actuellement le plus récent et le plus moderne de France. Il n'en existe actuellement que trois de taille comparable en France.

L'état général est impeccable.

Ce site qui emploie 450 personnes dispose actuellement du matériel existant le plus performant.

L'immeuble clé en main (immeuble et matériels) est estimé à plus de 55 M€.

Compte tenu du caractère confidentiel et stratégique de ce site, il ne peut être communiqué la nature des process en cours sur ce site.

Synthèse des éléments du dossier de Villers-Bocage :

  • Ensemble très bien placé, en bordure de l'A 84. Très bon visuel de l'autoroute et très bonne accessibilité au site (bretelle en accès direct en cours de réalisation).
  • L'immeuble de bureaux pourrait être rendu si nécessaire facilement indépendant avec son parking dédié.
  • Le site peut permettre une extension d'au moins 24 000 m² de SHON supplémentaire. La surface construite aujourd'hui n'occupe que
    15 000 m² sur 94 000 m² de terrain.
  • Le cloisonnement par secteur de fabrication a été réalisé postérieurement à la structure. Ce procédé permet un décloisonnement très facile pour recréer éventuellement un volume important. Ainsi, le cas échéant, l'ensemble pourrait avoir une autre destination.
  • Le loyer proposé aujourd'hui à 67 €/M²/an dans le montage est très raisonnable et inférieur de 40% au prix du marché.
  • Les conditions du bail, ainsi que les garanties acceptées par le Groupe, sont extrêmement avantageuses. Et il est rare qu'un bailleur puisse obtenir de tels avantages, fruit d'une longue négociation.

Conditions de vente :

Achat immeuble : 14 500 000 € AEM

  • BAIL FERME de 12 ans, à compter du jour d'acquisition de l'immeuble par la SCI.
  • Loyer annuel de 1 M€ HT net de toutes charges pour l'acquéreur, révisable et indexé forfaitairement à 3%/an, payable par trimestre d'avance.
  • Dépôt de garantie de 250 K€.
  • A la charge du locataire: tous travaux sans exceptions, inclus le 605 et le 606, assurances (reconstruction à neuf et pertes d'exploitation), ainsi que toutes taxes de façon générale, y compris impôts fonciers.
  • Caution de la Holding du Groupe d'un an de loyer renouvelable tous les ans pendant 12 ans.
  • Une rentabilité garantie actes en main de 7% nette de toutes charges la 1ère année, puis révision forfaitaire à 3%/an pendant 12 ans, soit 7.21% la 2ème année, 7.42% la 3ème année, etc...
  • L'objectif déclaré du Groupe Charcuterie Salaison est de réaliser 100 000 tonnes et 500 millions € de CA d'ici à 2010, (270 millions € en 2007) par une stratégie de croissance externe (5 à 10 millions € d'achat par acquisition, qui génèrent un CA de 60 à 100M€ supplémentaires avec un retour sur investissement très rapide).
  • Tous les gages sont donnés en ce sens par la Direction générale, dans le cadre d'une stratégie claire et affirmée de développement, de restructuration, de produits à plus valeur ajoutée, et d'optimisation des flux.

Conditions financières de l'investissement :

Prix de la part : 250 000 € Actes en Mains

Sont inclues également les commissions de souscriptions qui comprennent: les frais de recherche, de déplacements, les rémunérations, commissions d'intermédiaires ainsi que les droits d'entrée et de mise en place et de constitution de la SCI... (liste non exhaustive).

  • Soit actes en mains : 7% pour la 1ère année garantis, nets de toutes charges.
  • Revalorisation annuelle des loyers de 3 % pendant 12 ans.
  • Le dépôt de garantie de 250 000 € sera placé en SICAV monétaires : Les produits financiers permettront d'assurer les frais d'expert comptable, frais bancaires, Assemblée Générale annuelle des associés...
  • Loyer payable par trimestre d'avance, et revenus fonciers distribués à partir du 15 de chaque trimestre.
  • Rachat contractuel possible au bout des 10 ans par le Groupe.
  • Un potentiel de plus-value très important étant donné les excellentes caractéristiques du bail, du site, et la possibilité de rachat du bâtiment par le Groupe dans 10 ans.
  • Frais de gestion: 2% sur l'ensemble de la facturation.

Création de la SCI Les Hauts Vents :

Montage juridique :

Le site est acquis par la SCI Les Hauts Vents, en cours de constitution.

La SCI sera constituée dès communication de la liste complète des associés.

La SCI sera soumise au régime fiscal des revenus fonciers et à celui de la T.V.A.

Monsieur Daniel DACHEZ, apporteur du site, associé de la SCI, demeurant à NANTES, est proposé comme premier gérant lors de la prochaine Assemblée Générale.

Monsieur Steven PERRON, directeur adjoint, demeurant à NANTES, sera proposé comme cogérant.

  • Date limite de remise des bons de souscriptions: 16 mai 2008
  • Création de la SCI : mai 2008
  • Achat de l'immeuble: 16 juin 2008

Financement de la SCI :

Le financement des parts de la SCI sera effectué par chacun des associés.


Document d'information non contractuel transmis sous réserve de modification.