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LA NUE-PROPRIÉTÉ

L'objectif pour l'investisseur privé, acquéreur de la nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives. L'investissement est totalement orienté vers la capitalisation.

Concernant le présent projet, les intérêts de l'acquisition en nue-propriété sont multiples :

• Sur un plan financier, l'investisseur privé acquiert la nue-propriété du bien pour 54% de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. Il en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l'acquisition d'un bien dont la valeur en pleine-propriété est mécaniquement plus élevée.
  L'opération peut être financée à 100% par un crédit (amortissable, ln Fine) ou en fonds propres. A l'issue des 18 ans, l'investisseur recouvrira la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité.
• En terme de gestion, le démembrement de propriété permet à l'investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l'usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d'entretien et travaux...).
  Les travaux lourds définis à l'article 606 sont, contrairement aux dispositions du Code Civil, contractuellement à la charge de l'usufruitier.
• Sur le plan fiscal, l'acquéreur en nue-propriété bénéficie d'une fiscalité avantageuse :
  • déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants
    ou à venir pendant 10 ans
  • ISF et taxe foncière à la charge de l'usufruitier
  • aucun impôt supplémentaire
  • exonération de l'impôt sur les plus-values au-delà de la quinzième année de détention du bien. (1)

En résumé, le démembrement de propriété permet à l'acquéreur d'effectuer un investissement immobilier totalement sécurisé par la transformation d'une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en capitalisation sûre et nette d'impôt.

(1) Exonération totale des plus values après la 15 ème année de détention des biens. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la 6 ème année suivant l'acquisition de la nue-propriété.

L'USUFRUIT

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété et d'en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location des logements.

L'usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l'entretien du logement du nu-propriétaire.

Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge :

• la recherche et la gestion des locataires,
• l'entretien, les réparations ainsi que l'ensemble des travaux visés à l'art. 606 du Code Civil,
• le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances...).

A l'extinction de l'usufruit, le bailleur a l'obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports nu-propriétaire/usufruitier tels que définis dans l'acte de vente.

D'un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l'usufruit, l'usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir :

• 6 mois avant la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement;
• 3 mois avant la fin de l'usufruit, le locataire qui aura refusé l'offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d'un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d'occupation et devra libérer le logement à l'expiration de l'usufruit.

Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre ville. Il permet de favoriser une meilleure mixité de l'habitat, priorité actuelle de la politique du logement sur le plan national.

Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour l'organisme grâce à l'injection de capitaux privés dans l'opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont plus élevées.

En résumé, le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements conventionnés de grande qualité.

L'objectif pour l'investisseur privé, acquéreur de la nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives. L'investissement est totalement orienté vers la capitalisation.