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La plus-value immobilière

La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier (autre que la résidence principale) est taxée. Le calcul de cet impôt et son éventuelle exonération dépendent de la durée de possession. De nouvelles conditions sont entrées en vigueur le 1er septembre 2013 pour les biens immobiliers et le 1er septembre 2014 pour les terrains à bâtir.

Connaître la plus-value immobilière

Taxe sur la plus-value immobilière : nouvelles réformes

Connaître la plus-value immobilière

La fiscalité d'une plus-value immobilière a fait l'objet d'une réforme, en vigueur depuis le 1er septembre 2013.

  • un nouveau calcul des abattements permet d'être totalement exonéré au bout de 22 ans (au lieu de 30 ans).
  • le système d'abattements pour les prélèvements sociaux change également, mais la durée de détention pour une exonération totale reste de 30 ans.

Consultez nos actualités pour en savoir davantage sur la réforme.

Pour tout savoir et mieux choisir


La taxe sur la plus-value

La taxe sur les plus-values immobilières est prélevée pour financer une partie des opérations en faveur du logement : rénovation urbaine dans les zones ANRU, construction de logements locatifs sociaux...

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et le prix payé lors de son achat. Elle est imposable sur le revenu. C'est le notaire chargé de la vente qui s'occupe de la déclaration et du paiement de cette taxe.

Définir le prix de vente pour le calcul de la taxe

Le prix de cession indiqué dans l’acte peut être :

Prix d'achat pris en compte

Le prix d’acquisition peut être augmenté :

La base d’imposition de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente modifié et le prix d’achat majoré. Sur ce montant s’appliquent l’abattement puis le taux d’imposition.

Bien immobiliers concernés

L’imposition des plus-values s’applique à tous les biens immobiliers à l'exception des résidences principales et de leurs dépendances.
La taxe sur la plus-value concerne donc :

  • les résidences secondaires
  • les logements loués ou vacants
  • les terrains
  • les locaux commerciaux
  • les parts de SCPI ou détenues dans une SCI (Société Civile Immobilière)
Taux d'imposition de la plus-value immobilière

Exonération de la plus-value

Certaines transactions sont exemptées de cette taxe :

  • vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 euros
  • vente de l’habitation en France de personnes non-résidentes (sous conditions)
  • expropriation suite à une déclaration d’utilité publique (sous conditions)
  • cession par un vendeur titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (sous conditions de ressources)
  • vente de l’ancien domicile de personnes âgées ou handicapées habitant depuis moins de 2 ans en résidence médicalisée (sous conditions de ressources)
  • vente d’un logement dont le propriétaire ne possède pas sa résidence principale depuis 4 ans. Il doit toutefois utiliser cette plus-value exonérée pour acquérir sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente.

Comment réduire le montant de la taxe ?

La plus-value immobilière

Il est possible de diminuer le montant de la taxe sur la plus-value en intégrant au prix d'achat le coût des travaux, en cas de rénovation, d'agrandissement ou d'amélioration du bien. Attention toutefois, il faudra fournir des factures si le bien est détenu depuis moins de 5 ans. Pour un bien détenu depuis plus longtemps, le propriétaire peut fixer un montant forfaitaire de 15 % de la valeur d'acquisition.

Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles. Ne peuvent être pris en compte :

  • les réparations locatives
  • les travaux qui ont bénéficié d'un crédit d'impôt
  • si le logement est loué, les travaux qui ont déjà été déduits des revenus fonciers

Calcul de la plus-value

Taux d'imposition et abattement

La plus-value immobilière est soumise à deux taux d'imposition :

Le taux global d'imposition sur les bénéfices d'une vente atteint donc 34,5 %.

Impôt sur le revenu

Le vendeur bénéficie d’une exonération progressive à partir de 6 ans de détention du bien.

Ainsi, l’exonération est totale après 22 ans de possession du bien vendu, grâce au cumul des abattements.

Nombre d'années de détention du bien > 5 ans 6 7 8 9 10 11 12 13
Taux d'abattement applicable 0 % 6 % 12 % 18 % 24 % 30 % 36 % 42 % 48 %
Nombre d'années de détention du bien 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Taux d'abattement applicable 54 % 60 % 66 % 72 % 78 % 84 % 90 % 96 % 100 %

Prélèvements sociaux

Concernant les prélèvements sociaux, le propriétaire dispose d'une exonération totale s'il possède le bien depuis plus de 30 ans.

Nombre d'années de détention du bien Taux d'abattement applicable
Jusqu'à 5 ans 0 %
De la 6e à la 21e année 1,65 % par an
22e année révolue 1,60 % par an
Au delà de la 22e année 9 % par an

Une surtaxe progressive

Au-delà de 50 000 euros de plus-value, un barème supplémentaire se met en place. Le taux indiqué s'applique sur la totalité de la plus-value, après le calcul des abattements :

Montant de la plus-value imposable Taux applicable
Supérieur à 50 000 € et inférieur ou égal à 100 000 € 2 %
Supérieur à 100 000 € et inférieur ou égal à 150 000 € 3 %
Supérieur à 150 000 € et inférieur ou égal à 200 000 € 4 %
Supérieur à 200 000 € et inférieur ou égal à 250 000 € 5 %
Supérieur à 250 000 € 6 %

Lissage

Afin d'atténuer le passage d'un seuil à l'autre, un mécanisme de lissage accompagne cette surtaxe :

Montant de la plus-value imposable Taux applicable
De 50 001 € à 60 000 € 2 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20
De 60 001 € à 100 000 € 2% PV
De 100 001 € à 110 000 € 3 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10
De 110 001 € à 150 000 € 3% PV
De 150 001 € à 160 000 € 4 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100
De 160 001 € à 200 000 € 4% PV
De 200 001 € à 210 000 € 5 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100
De 210 001 € à 250 000 € 5 % PV
De 250 001 € à 260 000 € 6 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

PV = montant de la plus-value imposable

- 25 % pendant un an

Un abattement exceptionnel de 25 % supplémentaires concernait les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Il s'appliquait sur les plus-values nettes imposables après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants bénéficient d'une prolongation. Ainsi, l'abattement supplémentaire s'applique encore dans ces communes pour les cessions intervenues :

  • entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014
  • entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu’une promesse de vente a acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.

Cette prolongation est toutefois soumise à une condition. L'acheteur doit s'engager dans l'acte authentique à démolir les constructions existantes pour réaliser de nouveaux logements, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.


La plus-value des terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, la vente d’un terrain à bâtir est soumise au même régime d’abattement sur les plus-values que celles d’un bien immobilier, soit :

  • Pour l’impôt sur le revenu, une exonération totale au bout de 22 ans
  • Pour les prélèvements sociaux, une exonération totale au bout de 30 ans.

De plus, toute promesse de vente d’un terrain à bâtir conclue avant le 31 décembre 2015 bénéficie d’un abattement exceptionnel de 30 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

La plus-value d'un terrain à bâtir

Pour en savoir davantage sur la plus-value immobilière, consultez l’article 150 U et les suivants du Code général des impôts.


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