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Immobilier Bordeaux : acheter appartement, maison, studio...

Habiter ou investir dans un logement neuf à Bordeaux :

« Tout savoir pour mieux choisir »

Bordeaux est une ville en pleine mutation. Depuis 15 ans, la capitale girondine s’emploie à inverser la tendance démographique et regagner des habitants, en particulier rive droite. D’une superficie égale à Lyon, elle ne compte en effet que 240 000 habitants soit une densité deux fois moindre. La mise en place récente du tramway et l’aménagement des quais ont porté leurs fruits. La ville a gagné 20 000 habitants et compte en accueillir 100 000 supplémentaires d’ici 2030. Elle s’est lancée pour cela dans un grand projet urbain avec l’objectif d’apporter aux Bordelais un cadre de vie privilégié, tremplin pour un essor économique, social et culturel. Pourquoi acheter à Bordeaux ? Un rayonnement mondial Mieux connaître Bordeaux Nos logements neufs bordelais

Maison ou appartement : pourquoi acheter à Bordeaux ?

Le marché de l’immobilier à Bordeaux est stable et actif

Grâce aux mutations qu’elle connaît depuis dix ans, la métropole peut se targuer d’un taux de croissance presque deux fois supérieur à la moyenne nationale (+ 9,2 % de 1999 à 2007 pour une moyenne française de 5,5 %). Ainsi 10 000 nouveaux Bordelais emménagent chaque année.

L’agglomération de Bordeaux concentrait environ 420 000 habitations en 2008. Ce parc immobilier se composait presque à parts égales de maisons et d’appartements. (Source INSEE)

Les prix immobiliers restent stables, à un niveau élevé mais encore abordables par rapport à ceux des autres grandes villes. Les investisseurs ne s’y trompent pas : ils s’accaparent 75 % des transactions. Le nombre de résidences secondaires progresse également. A noter : l’Aquitaine est la quatrième région française pour le nombre de résidences secondaires acquises par des étrangers.

Concernant le marché locatif, la demande comme l’offre augmentent, entraînées par la construction de logements locatifs sociaux.

Bordeaux encourage l’accession sociale à la propriété

La municipalité de Bordeaux mène une politique active en matière de logement social. Elle accorde en effet des aides financières pour l’achat de logements en accession modérée dans le cadre du « Passeport 1^er logement ». Elle s’engage de plus à mettre en place, dans toutes les opérations urbaines d’importance, 55 % de logements aidés, en vente ou à louer (soit 35 % à loyers modérés et 20 % en accession à la propriété). La ville compte consacrer au logement 6 millions d’euros par an, soit 10 % de son budget d’investissement.

Le passeport 1^er logement

Pour permettre aux familles à revenus modestes de devenir propriétaires sans s’éloigner en périphérie, la ville de Bordeaux a mis en place le Passeport 1^er logement, en complément du prêt à taux zéro renforcé (PTZ+).

Cette aide financière permet d’obtenir un prêt privilégié complémentaire. En effet, une subvention de 3 000 à 6 000 € de la part de la municipalité déclenche un accès à des prêts immobiliers attractifs et à une offre de logements neufs à prix préférentiels :

Les partenaires financiers (Crédit Foncier de France, Action Logement, le CILSO et la SACIPAP de la Gironde) s’engagent à accorder aux ménages concernés des prêts avantageux leur permettant d’accroître leur capacité d’achat.
Certains promoteurs participent à l’opération et produisent des logements à des prix inférieurs à 3 000 € TTC le m². Des bailleurs sociaux proposeront également des logements en accession sociale à la propriété grâce notamment au Prêt Social Location Accession (PSLA).

L’opération est soumise à certaines conditions :

Le logement doit être situé sur la commune de Bordeaux et sera la résidence principale de l’acquéreur. Celui-ci s’engage à y habiter au moins cinq ans.
Pour être éligible, le ménage emprunteur doit être composé d’au moins un adulte et un enfant né ou à naître. Il doit bénéficier d’un PTZ+ en tant que primo-accédant et disposer de ressources inférieures aux plafonds retenus pour le Prêt Social Location Accession (PSLA).

Futurs propriétaires, quel emplacement choisir pour votre projet immobilier ?

La ville de Bordeaux se compose de 8 quartiers : Bordeaux maritime, Grand Parc - Paul Doumer, Centre ville, Victor Hugo - St Augustin, St Michel - Nansouty - St Genès, Bordeaux Sud, La Bastide et Caudéran.

Les secteurs recherchés sont St Pierre, en vogue car récemment restauré, le Triangle d'Or (cœur historique de la ville), les Chartrons et St Genès. Caudéran, « le Neuilly bordelais », gagne 650 nouveaux habitants par an depuis 4 ans.

D’autres quartiers se transforment actuellement pour offrir une meilleure qualité résidentielle :

Le secteur Bacalan a fortement évolué : le nombre de logements y a augmenté de 30 % en 8 ans. Le parc immobilier va encore se développer avec le prolongement de la ligne de tram et la construction du pont Bacalan Bastide d'ici 2013.
ZAC Cœur de Bastide : les anciennes friches industrielles disparaissent peu à peu. Le secteur Bastide-Niel accueillera, sur 30 hectares, plus de 2 000 logements diversifiés (accession, locatif, logements sociaux...), ainsi que des bureaux, des commerces et des équipements publics.
Le quartier Brazza bénéficiera de la mise en service, fin 2012, du pont Bacalan-Bastide. Sur ce secteur de 120 hectares, seront construits entre 5 000 et 6 000 logements.
Le Nord se développe également sur les 12 hectares de la ZAC Ravezies. De nouveaux programmes d’habitats (environ 100 logements) et de bureaux ont été attribués dans la partie nord de la ZAC.
Bordeaux voit actuellement s’élever son premier écoquartier au bord du lac. Baptisé Ginko, il se veut pilote en matière d’environnement. Près de 2 150 logements, des bureaux, des commerces et des équipements publics organisés en îlots seront disponibles à partir de septembre 2012, desservis par deux lignes de tramway en 2014. L’offre d’habitat proposera 32,5 % de logements sociaux et 20 % de logements en accession modérée (soit à un prix inférieur de 10 % environ, sous conditions).
Le projet Euratlantique dans le Sud de Bordeaux prévoit la construction de logements, de bureaux, d’hôtels, de commerces et d’équipements publics sur 738 hectares. Ce projet, déclaré Opération d’Intérêt National (OIN) va s’étendre sur 20 ans. Une première opération de 3 700 logements devrait sortir de terre en 2015, selon la répartition suivante : 35 % de locatif social, 20 % en accession sociale (de 2 000 à 2 300 euros le mètre carré) et 45 % en accession privée (autour de 3 000 euros le mètre carré). (Cf Se loger à Bordeaux – Avril 2011)

Les projets d’urbanisme en cours à Bordeaux

Le projet urbain bordelais envisage pour 2010-2030 d’accueillir 100 000 nouveaux habitants. A cette fin, la ville prévoit de construire 60 000 logements dans les vingt ans à venir. L’objectif est de rester attractif et d’éviter une dispersion de la population vers la périphérie.

Il s’agira d’une part d’urbaniser « l’arc de développement », espace de friches joignant le lac et la gare par la rive droite. Le projet le plus ambitieux consiste à redessiner la gare St Jean en vue de la mise en service de la ligne TGV Bordeaux-Paris en 2016. Ce projet « Bordeaux-Euratlantique », classé Opération d’intérêt National, prévoit à terme la création d’un quartier d’affaires sur 738 ha répartis sur Bordeaux, Bègles et Floirac. De plus, 2 ponts supplémentaires devraient franchir la Garonne afin de poursuivre le désenclavement de cette zone. Enfin, un nouveau stade sera construit dans le quartier du Lac d’ici 2015. Il devrait accueillir des rencontres de l’Euro 2016 de football.

D’autre part, il est question de revitaliser la ville ancienne, en respectant le patrimoine existant, caractéristique de Bordeaux. Ainsi, la hauteur des nouvelles constructions tiendra compte de celles des immeubles voisins. Le centre historique fait lui aussi peau neuve : depuis 2002, 1700 logements ont été rénovés. 700 autres devraient bénéficier de cette opération d’aménagement d’ici 2014.

Vivre et investir dans une métropole au rayonnement mondial

Une situation géographique qui favorise les échanges

D’un point de vue purement administratif, Bordeaux est la préfecture de la Gironde et la capitale de la région Aquitaine. Elle se classe 9^e métropole française.

D’un point de vue gastronomique, elle est la capitale mondiale des vins et spiritueux : 14 000 producteurs se partagent un chiffre d’affaires de 14,5 milliards d’euros (dont 4,1 à l’export).

La ville même comptabilise 240 000 habitants mais forme le centre d’une agglomération de 800 000 habitants, en progression démographique de plus d'un pour cent par an (sur la période 1999-2007). Un tiers de la population est âgé de moins de 25 ans.

La communauté urbaine comprend les 26 communes entourant Bordeaux : Ambarès-Lagrave, Ambès, Artigues, Bassens, Bègles, Blanquefort, Bouliac, Bruges, Carbon-Blanc, Cenon, Eyzines, Floirac, Gradignan, Le Bouscat, Le Haillan, Le Taillan-Médoc, Lormont, Mérignac, Parempuyre, Pessac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Louis-de-Montferrand, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Vincent-de-Paul, Talence et Villenave-d'Ornon.

Bordeaux mise sur des filières innovantes pour accroitre son rayonnement

La communauté urbaine de Bordeaux possède une palette d’activités variées qui lui permet de résister aux aléas économiques. Elle s’appuie sur un bassin de 68 000 entreprises et près de 400 000 salariés.

Les activités tertiaires de haut niveau, en particulier dans les secteurs des services, rassemblent 87 % des emplois. Si l’industrie ne draine que 9 % de l’emploi bordelais, le secteur est dynamisé par l’aéronautique et le spatial, partenaire d’une recherche de pointe reconnue dans de nombreux domaines : chimie, mathématiques, agro-alimentaire et nutrition, neurosciences, matériaux, polymères, télécommunication, ou encore traitement de l’image et du son.

Quatre pôles de compétitivité organisent la recherche depuis 2005 :

Aerospace Valley (aéronautique, espaces et systèmes embarqués)
Route des Lasers^® (lasers, photonique et applications)
Avenia : (géosciences)
Xylofutur : (produits et matériaux des forêts cultivées)

Ajoutons à cette liste l’industrie touristique, prospère grâce au patrimoine et au vin de la région.

Un réseau de transports diversifié :

Au cœur de l’Arc atlantique, Bordeaux s’est construit un réseau logistique international, indispensable à l’exportation de ses produits. Son infrastructure fait d’elle le pôle économique du Sud-ouest, une place d’échanges et de commerce internationaux :

Une vingtaine de compagnies aériennes desservent l’aéroport de Bordeaux-Mérignac, 5^e aéroport régional. L’année 2011 a vu transiter 4 millions de passagers au départ ou à destination de la ville, dans le cadre de 31 destinations régulières. Bordeaux dispose également d’une aérogare Lowcost, « Billi » ouverte en 2010 et qui dessert la France, l'Europe et le Maroc, ainsi qu’une aérogare de fret.
La ville est entourée d’un nœud de quatre autoroutes : l’A 10 (vers Paris et l’Ouest), l’A 62 (vers la méditerranée via Toulouse), l’A 63 (vers l’Espagne via Bayonne), et enfin l’A 89 (vers l’Est via Clermont-Ferrand et Lyon). L'ouverture de l'A 65 la relie depuis peu à Pau, la 2^e agglomération d'Aquitaine, en 1H30.
9 millions de passagers transitent chaque année par la gare SNCF Saint-Jean. Bordeaux est actuellement à 3 heures de Paris en train grâce à 25 allers-retours quotidiens du TGV, mais le projet de LGV de Tours à Bordeaux devrait mettre la ville à 2h05 de la capitale en 2017. De même, si l’Espagne est à deux heures de trajet, le Grand Projet Sud-ouest prévoit la construction de deux nouvelles lignes TGV vers l’Espagne et vers Toulouse en 2021.
Le 6^e port français est constitué de 6 terminaux spécialisés afin de traiter efficacement le trafic pour chaque filière. Parmi elles une escale de tourisme : bateaux de croisière et de plaisance accostent au Port de la Lune, au cœur de la zone classée au Patrimoine de l’Humanité.

Un cadre de vie attrayant

La grande cité étudiante et touristique qu’est Bordeaux se désenclave intra muros grâce aux transports en commun et cultive les relations internationales. Elle accueille ainsi un corps consulaire représentant une cinquantaine de pays et tisse des échanges économiques et culturels avec ses villes jumelles, telles St Pétersbourg et Québec.

Transports :

La réorganisation en 2010 du réseau de transports en commun représente l’une des actions engagées pour le renouveau de Bordeaux. La construction du tramway en 2003 a permis de relier les grands pôles de l’agglomération, de réduire la circulation automobile dans le centre-ville et de désenclaver certains quartiers. La ville joue la complémentarité des transports : 3 lignes de tramways (en partie alimentés par le sol, pour préserver les façades historiques), 65 lignes de bus comprenant 13 LIANES (Lignes A Niveau Elevé de Services) et bien sûr une offre de vélos en libre service, les VCUB (http://www.vcub.fr/), pour lesquels on multiplie les pistes cyclables. Un service de navettes fluviales devrait compléter le réseau TBC en 2013. (http://www.infotbc.com/)

Education :

L’enseignement supérieur s’appuie sur une offre diversifiée de formations : 4 universités, 2 IUT et 17 grandes écoles et écoles d’ingénieurs rassemblent 81 130 étudiants et 5 000 chercheurs. Cette population étudiante représente 10 % de la population totale de la Communauté Urbaine de Bordeaux.

Le Pôle de Recherche et d’Enseignement Supérieur (PRES) réunit 18 de ces établissements :

Les 7 établissements fondateurs du PRES :

Université Bordeaux 1 Sciences Technologies
Université Bordeaux Segalen
Université Michel de Montaigne Bordeaux 3
Université Montesquieu Bordeaux IV
Institut Polytechnique de Bordeaux
Bordeaux Sciences Agro (ex Ecole Nationale d'Ingénieurs des Travaux Agricoles, ENITAB)
Sciences Po Bordeaux

Les 10 membres associés :

CHU de Bordeaux
Institut Bergonié
CROUS de Bordeaux Aquitaine
Ecole Nationale Supérieure d’Architecture et de Paysage de Bordeaux
BEM - Bordeaux Management School
ESTIA - Ecole Supérieure des Technologies Industrielles Avancées
Université de Pau et des Pays de l'Adour
Ecole Nationale Supérieure des Arts et Métiers de Bordeaux
Ecole Nationale de la Magistrature
Ecole d'Enseignement Supérieur d'Art de Bordeaux

Un institut rattaché : ISVV Bordeaux-Aquitaine - Institut des sciences de la vigne et du vin

Autres grandes écoles de Bordeaux : le Groupe Ecoles des Affaires Maritimes, l’Institut d’Etudes Politiques de Bordeaux, l’Ecole des Beaux-arts, INSEEC, et l’Ecole Supérieure des Technologies Electronique, Informatique et Infographie (ESTEI).

Dans le cadre du programme d’investissement d’avenir, le ministère de l’enseignement supérieur a retenu l’Université de Bordeaux parmi les trois premières Initiatives d’excellence. Cette reconnaissance alliée à la construction de nouveaux locaux (Opération Campus universitaire) permettra au PRES de rivaliser avec les grandes universités européennes.

A noter une spécificité peut-être due à l’histoire de la région : la Bordeaux International School propose un cursus en anglais. Cette établissement privé accueille les écoliers français et étrangers non francophones et propose un cursus du primaire (bilingue) au lycée (anglophone). Cette offre d’enseignement aux méthodes anglo-saxonnes participe à l’attractivité du territoire pour les entreprises étrangères.

Environnement

Entourée de vignobles, à une cinquantaine de kilomètres de l’océan et aux portes des Landes : la situation géographique de Bordeaux promet un cadre de vie agréable.

Dans la ville même, le projet de renouveau urbain inclut une réflexion sur l’environnement et la qualité de vie des bordelais.

1810 ha sur les 4455 que compte la ville sont inscrits sur la liste du Patrimoine mondial de l’UNESCO. Il convient de poursuivre sa préservation et sa mise en valeur.
Outre le choix de transports en communs alternatifs visant à réduire l’utilisation de l’automobile en centre-ville, la municipalité s’attache à développer des espaces verts au Sud et au centre de Bordeaux. Parmi les principaux parcs de la ville, citons le Jardin Public, créé en 1746, le Parc Bordelais et ses 28 ha, ou encore le Jardin botanique, créé au XVIII^e siècle pour l’étude des plantes médicinales.
Enfin, la construction d’écoquartiers sur les friches industrielles dotera la ville d’habitats collectifs labellisés HQE (haute qualité environnementale) ou BBC (Bâtiment de basse consommation).

Mieux connaître Bordeaux

Une ville d’art, d’histoire… et de commerce

Burdigala, village gaulois fondé au 3^e siècle avant JC, tire avantage de la conquête romaine (en 57 et 56 av. JC) et prend son essor dès le 1^er siècle. Burdigala devient « emporium », c’est-à-dire comptoir commercial du vaste empire. Le port voit transiter l’étain gallois, la céramique grecque, le cuivre d’Espagne, et l’on implante sur les coteaux environnants la vigne importée d’Albanie, la « biturica ».

Au IV^e siècle, les invasions germaniques poussent les Bordelais à ériger un rempart qui protégera la ville jusqu’au XIII^e siècle. Cela n’empêche pas Bordeaux d’être pillée par les Arabes en 732 puis par les Vikings en 848.

En 1137, Aliénor d’Aquitaine épouse le roi de France Louis VII, dans la cathédrale Saint-André. Leur divorce étant prononcé en 1157, Aliénor apporte en dot à son nouveau mari Henri Plantagenêt de nombreux duchés, dont la Guyenne et Bordeaux. Henri devenu roi d’Angleterre, l’Aquitaine devient objet de convoitise entre les royaumes anglais et français, à la fois cause et victime de la guerre de cent ans, de 1340 à 1453.

Si la ville est moins prospère sous la férule du roi de France au XV^e et XVII^e siècles, elle devient tout de même un centre culturel, où sont formés de nombreux humanistes tels Montaigne.

Le XVIII^e siècle marque un épanouissement pour Bordeaux. Place commerciale incontournable, elle exporte son vin et ses productions locales, mais participe également au commerce colonial, y compris la traite négrière. L’accroissement démographique qui en découle provoque la transformation de la ville, menée en particulier par le marquis de Tourny et Claude Boucher. On construit de nouvelles places (actuelles places de la Bourse, de la Victoire, Gambetta), on crée de nouveaux quartiers que l’on pare de monuments et d’hôtels particuliers somptueux (Grand Théâtre, Palais Rohan…).

Après un déclin économique dû à la révolution et au blocus imposé par Napoléon, la ville bénéficie d’une reprise à partir de la seconde moitié du XIX^e siècle, grâce à de nouvelles activités industrielles : chimie, agro-alimentaire, ou encore métallurgie. La ville subit de nouveaux aménagements, notamment pour accueillir la vapeur sur le port et dans la gare St Jean.

Au XX^e siècle Bordeaux accueille le gouvernement français de façon temporaire pendant les deux conflits mondiaux. Après la seconde guerre mondiale, la ville est l’objet de grands aménagements urbains, notamment sous les mandats de Jacques Chaban-Delmas, maire de 1947 à 1995.

Un patrimoine protégé, une création encouragée

Bordeaux offre tout au long de l’année un large éventail de manifestations culturelles. L’art sous toutes ses formes est conservé et présenté dans 47 musées et 205 monuments classés. L'accès aux collections permanentes des 7 musées de la Ville (CAPC musée d'art contemporain de Bordeaux, Musée d'Aquitaine, Musée des Arts décoratifs, Musée des beaux-arts, Muséum d'Histoire naturelle, Centre Jean Moulin, et Musée Goupil) est gratuit pour tous, tous les jours. La visite des expositions temporaires est quant à elle payante. L’architecture et la création contemporaines sont également à l’honneur, lors des manifestations Agora et Novart.

Le vignoble, à qui Bordeaux doit sa renommée mondiale, est bien sûr fêté dignement. Il est l’occasion du rassemblement Vinexpo, tous les deux ans, ainsi que du festival Jazz & Wine et de la Fête du vin.

Enfin, pour les amateurs de musique, la programmation de L’Opéra, une fois l’année scolaire achevée, fait place aux manifestations estivales où les touristes affluent : la Fête du fleuve ou Dansons sur les quais.

Un patrimoine architectural d’exception

Si Bordeaux possède quelques édifices médiévaux, comme la cathédrale St André ou la Grosse Cloche, elle doit son identité autant au vin qu’à son architecture du XVIII^e siècle. A cette époque, magistrats et riches négociants se sont fait construire de somptueux hôtels particuliers, ornés de mascarons et de ferronneries.

L’atout de Bordeaux réside dans l’unité de ses façades néo-classiques, œuvres, entre autres, de l'intendant Tourny et de l'architecte Gabriel. Celui-ci est l’auteur de la Place de la Bourse, dont les façades se reflètent désormais dans un miroir d’eau.

La valeur de ce patrimoine a été reconnue puisqu’un large secteur autour du port de la lune est inscrit depuis 2007 sur la liste du Patrimoine mondial de l’UNESCO, en tant qu’ensemble urbain exceptionnel.

Des équipements sportifs pour les loisirs et la performance

Bordeaux compte près de 300 sites et équipements sportifs. Citons par exemple : le parc des sports Saint Michel, espace de loisirs de 5,5 ha en bord de Garonne ou encore le skate park des Chartrons.
Près de 200 associations sportives font vivre 86 disciplines.

Afin d’encourager la pratique sportive et de valoriser les performances de haut niveau, la Ville a programmé la restructuration du vélodrome et la construction d’un nouveau stade de 43 500 places dans le secteur de Bordeaux Lac. En attendant cette nouvelle enceinte, le club de Football des Girondins de Bordeaux, 6 fois champions de France, enflamme régulièrement le stade Chaban-Delmas.

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