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Déclaration des revenus fonciers :
Régime du réel, micro-foncier... ?

Le propriétaire d’un logement en location déclare les loyers qu'il perçoit dans la catégorie des revenus fonciers. Le choix du régime fiscal applicable n’est pas anodin, car en définitive, c’est la rentabilité du placement qui est impactée.

Pour tout savoir et mieux choisir


Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont issus de la location de terrains ou d’immeubles non meublés : appartement, maison, local professionnel, parking... Le contribuable ou un membre de sa famille les perçoit en tant que propriétaire, usufruitier ou propriétaire de parts immobilières.

Le montant des revenus fonciers imposables correspond aux revenus bruts encaissés auxquels on a déduit les charges.

Qui doit remplir la déclaration de revenus fonciers ?

Cette déclaration concerne :

Les contribuables dispensés de remplir une déclaration de revenus fonciers

Déclarer ses revenus fonciers sur sa feuille d'impôts
  • Les propriétaires qui occupent leur logement (en habitation principale ou résidence secondaire) ou qui le mettent gratuitement à la disposition d’un tiers.
  • Les propriétaires qui louent leur bien dans des conditions particulières : location de logements meublés (statut de Loueur Meublé Professionnel ou Loueur Meublé Non Professionnel), qui relèvent de la catégorie des bénéfices commerciaux (BIC) ou sous-location d’immeubles nus, qui relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
  • Les détenteurs de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, qui en perçoivent leur seule source de revenus.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal choisir ?

Pour déclarer ses revenus fonciers, l’investisseur peut choisir entre deux régimes d’imposition :

Le régime forfaitaire ou micro-foncier

Le régime « micro-foncier » s’applique automatiquement si les recettes locatives brutes du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € par an. Le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %, supposé couvrir tous les frais liés au bien loué. Il est donc impossible de déduire des dépenses supplémentaires.

Le contribuable reporte sur sa déclaration de revenus n° 2042 le montant des loyers. Il ne sera imposé que sur 70 % de ce montant. Il est dispensé de remplir la déclaration 2044.

Le régime micro-foncier ne s’applique pas aux catégories suivantes :

Le régime réel ou de droit commun

Les investisseurs bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation déclarent leurs revenus fonciers sur le formulaire 2044

Si les charges de propriété excèdent 30 %, il est préférable d’opter pour le « régime de droit commun ».

Le contribuable doit remplir le formulaire de déclaration de revenus fonciers (formulaire annexe n° 2044 ou 2044 spéciale) en complément de la déclaration de revenus n° 2042. Il permet de déterminer le montant du revenu foncier imposable ou du déficit foncier reportable.

Le choix du régime fiscal engage le contribuable pour 3 ans. Au terme de ces trois années, le propriétaire a le choix chaque année entre le micro-foncier dont il relève normalement, et le régime réel.

Toutefois, le régime réel est obligatoire pour les contribuables possédant certains immeubles (ou parts de sociétés) :

Le régime réel peut être avantageux lorsque le propriétaire a financé de lourds travaux ou contracté un crédit. Si les dépenses sont supérieures aux recettes, le déficit foncier peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an (dépenses autres que les intérêts d’emprunts). En contrepartie, le propriétaire maintient le(s) bien(s) en location pendant les trois années suivantes (sauf en cas de décès, invalidité ou perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint).

Quels revenus déclarer en 2017 ?

Le propriétaire doit indiquer le montant de toutes les recettes encaissées en 2014 :

Les charges déductibles

Le propriétaire bailleur peut déduire de ses revenus bruts tous les frais réels se rapportant au logement mis en location :

Il convient de déclarer les revenus et les charges immeuble par immeuble. Lorsque ces revenus sont en partie exonérés ou imposés dans une autre catégorie, il faut les ventiler ainsi que les charges qui s’y rapportent (ex : lorsqu’un immeuble est en partie occupé par le propriétaire et en partie loué).


Déclarer les revenus fonciers d'une SCI

Associés d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés

Chaque année, la SCI dépose une déclaration de résultat n° 2072. Ce formulaire doit détailler les revenus et charges par immeuble.

Les associés d'une SCI doivent  déclarer leurs revenus fonciers sur le formulaire 2072

La SCI doit souscrire une déclaration n° 2072-S lorsque :

  • elle n’est propriétaire d’aucun immeuble situé en secteur sauvegardé classé monument historique
  • elle ne détient aucun immeuble en nue-propriété
  • elle n’a opté pour la déduction au titre de l’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré) pour aucun des immeubles.

Dans les autres cas, la SCI remplit une déclaration n° 2072-C-SD.

Les revenus déclarés sont répartis entre les associés au prorata de leurs droits respectifs. Chaque associé doit donc déclarer sa quote-part : la SCI doit remettre à chaque associé une attestation, ou un double de l’imprimé 2072-S ou 2072-C-SD, qui lui permet de remplir sa déclaration de revenus fonciers 2044 (lignes 110 à 115) ou directement sa déclaration 2042 (4BE) si ses revenus fonciers sont imposables au régime du micro-foncier.

SCI et micro-foncier

Rappelons que l'associé d’une SCI peut opter pour le régime du micro-foncier si :

Tout comme un particulier, l’associé d’une SCI bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers bruts annuels.


Téléchargez votre déclaration des revenus 2017

Imprimé 2042 C - déclaration complémentaire (PDF non remplissable)

Imprimé 2042 IOM - déclaration des investissements outre-mer (PDF non remplissable)

Imprimé 2044 - déclaration des revenus provenant de la location de locaux non meublés
(PDF non remplissable)

Imprimé 2044 SPE - déclaration de certains revenus fonciers soumis à un régime fiscal particulier
(PDF non remplissable)

Imprimé 2044 EB - formulaire d'engagement de location destiné aux propriétaires souhaitant obtenir le statut de bailleur privé conventionné (PDF non remplissable)

Imprimé 2072 C SD - déclaration des revenus perçus par les sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (PDF non remplissable)


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