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Déclaration des revenus issus de la location meublée : BIC ou micro BIC ?

Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bailleur les déclare sous le régime micro BIC ou le régime réel. Les deux formules offrent des avantages : la première est facile à appliquer, mais la seconde permet souvent de plus grandes économies d'impôt.

Pour tout savoir et mieux choisir


Les statuts de la location meublée

La location de logements meublés peut s’exercer en tant que professionnel ou non.

LMP – loueur en meublé professionnel

Les revenus de la location meublée : BIC, micro-bic, réel normal ou simplifié

Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés et de percevoir plus de 23 000 € par an de loyers. À cela s'ajoute une dernière condition : que les revenus de la location meublée représentent plus de la moitié du montant total des revenus.

LMNP – Loueur en meublé non professionnel

Tout bailleur ne répondant pas aux critères du LMP est considéré comme Loueur meublé non professionnel (LMNP).

Ce statut bénéficie de l'exemption de la TVA, à l’exception des résidences services et des résidences de tourisme classées. Cependant, dans le cadre d’un investissement en résidences services avec le dispositif Censi-Bouvard, le loueur LMNP peut récupérer sa TVA et profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire.



Micro-BIC, BIC réel simplifié… les régimes d’imposition

BIC – Bénéfices industriels et commerciaux

Alors que les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux d’une location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

Avantages fiscaux du régime BIC

Le régime des bénéfices industriels et commerciaux offre deux principaux avantages au propriétaire d'une location meublée.

BIC et déficits

S’il y a déficit, le loueur LMNP peut l’imputer sur d’autres BIC de même nature, à savoir des recettes perçues d’une seconde location meublée à titre non professionnel.

Le loueur en meublé professionnel (LMP), par contre, peut imputer son déficit BIC sur ses autres revenus.

Location exonérée d’impôt

Il vous est possible de louer une ou plusieurs pièces de votre propre résidence principale sans payer d’impôts sur les loyers perçus, si vous respectez certaines conditions :

BIC – régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s'applique automatiquement lorsque le chiffre d'affaires annuel brut (hors TVA, sans déduire aucun abattement) est compris entre 33 100 € et 236 000 €. Si ses revenus sont inférieurs à 33 100 €, le contribuable peut demander à en bénéficier. Par contre, au delà de 236 000 €, c'est le régime réel normal qui s'applique.

Il y a peu de différences entre le régime du réel normal et le régime du réel simplifié. D'un point de vue administratif et comptable, le réel simplifié se montre moins contraignant.

Micro BIC

Le micro-BIC est un régime de déclaration simplifiée : le bailleur reporte sur sa déclaration de revenus le montant des recettes. L’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire. Les charges n’ont pas à être justifiées. Par contre, l’amortissement n’est pas permis en micro BIC. En terme de comptabilité, le loueur a pour seule obligation de tenir un livre de recettes et un livre d'achat.

Deux plafonds

Dès lors que ses revenus ne dépassent pas un seuil fixé pour son activité, le bailleur est automatiquement placé sous le régime du micro BIC.

Le plafond de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC dépend du type de location, que le bailleur soit LMP ou LMNP :

Le montant de l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

Obligations du micro-BIC


Comment déclarer ses revenus BIC ?

BIC réel simplifié

Le contribuable ajoute à sa déclaration de revenus n°2042 C l'imprimé n°2031 et ses annexes (2031 bis et ter) Ces documents sont complétés par un certain nombre de formulaires :

Micro BIC

Le loueur en meublé soumis au régime micro BIC est dispensé d'une déclaration de bénéfices spécifique. Il lui suffit d'indiquer sur l'imprimé 2042 C le montant de son chiffre d'affaires.

LMNP et Censi Bouvard

Le loueur non professionnel qui souhaite bénéficier du dispositif Censi Bouvard remplit la déclaration n°2033 et reporte les montants sur les imprimés 2042 C et 2031.


Téléchargez votre déclaration de revenus 2016

Imprimé 2042 - déclaration des revenus perçus par les membres du foyer fiscal (PDF non remplissable)

Imprimé 2042 C - Déclaration complémentaire (PDF non remplissable)

Imprimé 2031 SD - Déclaration des revenus BIC (PDF non remplissable)

Imprimé 2033 A - Bilan simplifié (PDF non remplissable)

Imprimé 2033 B - Tableau comptable - résultats (PDF non remplissable)

Imprimé 2033 C - Mouvements des immobilisations et des amortissements (PDF non remplissable)

Imprimé 2033 D - Provisions et amortissements dérogatoires (PDF non remplissable)

Imprimé 2033 E - Valeur ajoutée produite au cours de l'exercice (PDF non remplissable)


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