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BAMAG ITALIA S.P.A. RÉPOND
Objet: Convention de rachat BAMAG ITALIA SPA
Ref: LLFI060711
Veuillez trouver par la présente des précisions concernant les activités de la Compagnie Bamag Italia Spa et plus particulièrement concernant les «conventions de rachat» qu’elle propose sur les différents programmes immobiliers à la Réunion.
Le contrat de rachat proposé par Bamag Italia S.P.A. peut s’appliquer à tout engagement d’achat d’un bien immobilier, pour un prix clairement déterminé à une date précisée. En droit Français un tel contrat s’analyse comme une simple promesse d’achat. Tel est le cas de la convention de rachat qui est proposée sur les différents programmes immobiliers à la Réunion.
En ce qui concerne les documents légaux concernant la Bamag Italia S.P.A, vous pouvez consulter les documents annexes suivants :
- Registre des commerces de Milan > voir / télécharger
- Agrément à L’Ufficio Italiano del Cambi sous le n°35255 et à l’Association Bancaire Italienne sous le n°328708 > voir / télécharger
- Rapport Dun&Bradstreet du 10 Octobre 2007 : Cotation 3A2 > voir / télécharger
Quant à sa structure, la Bamag Italia S.P.A. n’a pas d’agence en France, tout simplement parce que son activité actuelle dans notre pays ne le justifie pas. La Bamag Italia S.P.A. a un bureau de liaison en Suisse qui réceptionne et analyse, en premier lieu, les demandes pour les pays suivants : Allemagne, Belgique, Espagne, France, Amérique et Moyen Orient. Ce bureau n’a aucun agent dans aucun de ces pays, mais est en contact avec des apporteurs d’affaires de ces différents pays. Son activité principale est l’acquisition, l’octroi, la gestion et la récupération de crédits. Ce n’est donc pas un organisme bancaire ou d’assurance, mais une compagnie financière contrôlée par la banque d’Italie et jouissant d’un agrément l’autorisant à octroyer des crédits, leasings, garanties et toute autre forme de crédit, de gestion de crédits et toute forme d’engagements financiers sous forme de signature. Les opérations d’émission de crédits par signature aux quelles elle peut être amenée à participer sont marginales et ont toutes un caractère accessoire pour cette société.
En ce qui concerne les éléments de réponse fournis par la Banque de France, il faut remarquer que la Compagnie n’est référencée ni comme Banque ni comme compagnie d’assurance auprès de la Banque d’Italie. Elle ne peut donc être référencée comme telle auprès de la Banque de France. De plus, comme suivant la loi communautaire, une compagnie financière n’ayant pas d’activité habituelle dans un autre pays de la Communauté n’a pas le besoin de s’enregistrer auprès des autorités de ce pays.
En effet, elle ne fait pas «appel public à l’épargne» et ne gère pas d’autres fonds que ceux des associés. Elle ne dépend donc pas des dispositions du Décret N° 385 du 1.9.1993, actualisé, italien, qui définit les sociétés qui doivent bénéficier de l’agrément de la Banque d’Italie pour effectuer leurs opérations.
Les sociétés de crédit et les intermédiaires financiers agrées, ne recevant pas des fonds du public, sont gérées par l’Ufficio Italiano Cambi organisme lui-même géré par la Banque d’Italie.
Dans un esprit de simplification, la législation européenne a institué un enregistrement des intermédiaires financiers agrées à Bruxelles, de manière à centraliser toutes les sociétés autorisées.
De ce fait, les sociétés ayant leur siège dans l’Union Européenne peuvent exercer une activité en libre prestation de services sans autre formalité, dans la mesure ou elles sont enregistrées auprès de cette dernière, si ce n’est pas une activité habituelle dans le pays concerné.
La Bamag Italia S.P.A. étant un intermédiaire financier agréé en Italie auprès de l’Ufficio Italiano Cambi, elle doit donc par ce biais être considérée comme enregistrée a Bruxelles et peut parfaitement, de ce fait, être en contact, a titre occasionnel, avec des clients dans toute la communauté européenne, sans être enregistrée dans chacun de ces pays.
La licence sous la loi N°106 dont dispose la Bamag Italia S.P.A. l’autorise parfaitement à exercer, entre autre, les activités suivantes, auprès du public, comme décrites dans le registre de la Chambre de Commerce de Milan, sous réserve de ne pas effectuer de collecte d’épargne auprès du public :
- Délivrer des prêts
- Prendre des participations
- Etre intermédiaire dans les changes
- Emettre des financements sous quelque forme, concéder des crédits sous forme d’émission de garantie et de crédit sous forme de signature
- Effectuer toute forme de Gestion et d’achat de crédit auprès de sociétés financières ou de banques
Ces autorisations justifient, les mentions «société de Crédit et de Garantie ».
La Bamag Italia S.P.A. ne collectant pas de dépôts auprès du public, les articles la directive européenne 2000/12/CE, concernant les établissements effectuant de telles collectes ne lui sont donc pas applicables, et plus particulièrement ceux figurants au chapitre: DEFINITIONS ET CHAMP D’APPLICATION / Article premier / Définitions / 1°) "établissement de crédit": une entreprise dont l’activité consiste à recevoir du public des dépôts ou d’autres fonds remboursables et à octroyer des crédits pour son propre compte.
Les activités exercées par la Bamag Italia S.P.A., dans le cadre des autorisations dont elle jouit, lui confère bien le titre d’intermédiaire financier agréé. Il n’existe donc pas de raison contre l’exercice de ses activités dans l’ensemble de l’Union Européenne.
L’inscription auprès des Communautés Européennes effectuée par l’Ufficio Italiano Cambi, prouve l’existence de l’enregistrement européen exigé pour ce faire, et de ce fait, de la reconnaissance européenne du droit d’exercice suivant l’agrément dont elle dispose.
La Bamag Italia S.P.A. peut donc exercer son activité dans l’ensemble de l’Union Européenne, dans ces conditions.
En ce qui concerne le contrat de rachat proprement dit, l’analyse juridique de l’intervention de la Bamag Italia S.P.A. est la suivante :
Elle intervient dans ce type de dossier en fournissant des promesses de rachat des biens à un prix fixe d’avance et à une date également déterminée à la signature du contrat. Par ce biais, elle garantit à l’acheteur une valeur de son capital investi dans l’opération à l’échéance fixée, sous condition de conservation du bien en l’état. L’Acheteur, client du promoteur immobilier, est bien entendu libre d’opter ou non pour le rachat de son lot à l’échéance prévue.
La conservation du lot en l’état à l’échéance de la promesse doit être considérée comme réalisée, lorsqu’il présente un état de vétusté normal à cette date. En revanche l’achat ne peut être imposé à Bamag Italia Spa, lorsque le bien est anormalement dégradé, même suite à des cas de forces majeure «Tempête, éruption volcanique, etc.». L’Acheteur doit donc s’assurer lui-même contre ce risque.
Enfin, l’option pour la mise en jeu de la promesse de rachat par Bamag Italia S.P.A. bénéficie au seul acheteur du produit immobilier défiscalisé. Il est donc le seul bénéficiaire de cette promesse.
Pour cet acheteur, ce produit présente donc trois avantages essentiels :
- une garantie de la valeur de son capital investi à hauteur de la valeur fixée pour le rachat du lot par la promesse, jusqu’à l’échéance de cette dernière
- une garantie de valeur minimale pour le lot de l’immeuble acheté, à cette échéance, à proposer en garantie aux organismes bancaires, auxquels il s’adresse pour financer l’acquisition
- à l’échéance de la promesse, il peut décider ou non de sortir de l’opération, puisqu’il bénéficie à titre personnel de deux options :
- Soit conserver le bien pour continuer à le louer, l’occuper à titre personnel ou le revendre à un tiers
- Soit vendre le bien à Bamag Italia S.P.A. au prix et conditions convenus lors de la signature de l’acte d’achat
En l’espèce et pour l’opération immobilière en défiscalisation commercialisée, la «garantie» sous forme de promesse d’achat à prix fixé d’avance proposée par la Bamag Italia S.P.A. ne représente ni une caution ni une assurance, mais constitue une simple promesse de rachat d’un lot immobilier à prix garanti sous condition de la constatation d’un état de vetuste normal. Cette référence à une simple garantie financière du prix de rachat doit figurer sur toutes les publicités et les courriers qui seraient amenés à en traiter auprès des tiers.
Les termes visant une caution ou une assurance du capital investi, comme la référence aux articles de droit les concernant doit donc être évitée avec soin.
Pour de telles promesses d’achat à prix garanti, la Bamag Italia S.P.A. n’est donc soumise ni aux règles légales applicables aux contrats de caution ou d’assurances, ni même aux obligations des intermédiaires financiers, mais simplement au droit immobilier et plus particulièrement aux dispositions concernant les promesses d’achat d’un bien immobilier. De telles promesses peuvent même être souscrites par toute personne physique ou morale. Pour souscrire de tels engagements, elle n’a donc pas besoin d’un agrément particulier.
Bamag Italia S.P.A.