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La relance de l'immobilier en 2016 se maintiendra-t-elle en 2017 ?



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Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront : 2016 est une année exceptionnelle pour l’accession et l’investissement locatif. Comment s’annonce 2017 ?


Un bilan immobilier très positif pour 2016

couple regardant des plans

Exceptionnelle, historique… Les qualificatifs utilisés dans les médias pour définir l’activité du marché immobilier cette année ne manquent pas d’emphase. Si 2015 marquait un rebond, 2016 se termine sous le signe de la reprise des ventes de logements, à destination des résidents comme des investisseurs, selon les professionnels du secteur.

Les ventes de biens immobiliers ont augmenté

Si l’on ne dispose pas encore des chiffres du secteur immobilier neuf, on sait que la vente dans l’ancien bat des records en 2016. Selon les dernières statistiques du ministère du Logement, le nombre de transactions cumulé sur 12 mois s’élevait fin août à 843 000.

Une telle augmentation des ventes s’explique par l’association de plusieurs conditions, qui ont convaincu même les acheteurs les plus prudents. Parmi elles, le Prêt à Taux Zéro qui remanié au début de l’année, a su séduire les acquéreurs. Plus de 120 000 prêts à taux zéro ont été souscris cette année. Et bonne nouvelle, le PTZ est reconduit à l’identique en 2017.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier réservé aux primo accédants, sous conditions de ressources. Il complète un autre prêt immobilier, classique ou conventionné (Prêt à l’accession sociale PAS, prêt action logement, PSLA…)

Des taux de crédit immobilier très convaincants

Un autre critère a décidé de nombreux ménages à se lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison : les conditions d’emprunts très attractives. En effet, Les taux de crédit n’ont cessé de baisser tout au long de l’année. Contre toute attente et en dépit des prévisions de certains experts, le taux moyen toutes durées confondues atteint 1,46 % au 3e trimestre 2016. L’Observatoire CSA/Crédit Logement rappelle qu’une telle baisse équivaut à une réduction des prix de 7,5 % depuis octobre 2015.

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Un marché de la location dynamique

Dans une étude du 29 novembre, l’observatoire Clameur souligne que l’activité des locations privées a progressé de 8,9 % sur les 10 premiers mois de l’année.

Le taux de mobilité des locataires témoigne de la fluidité du marché. Celle-ci s’élève à 33 % : au 1er novembre, un appartement sur 3 avait changé d’occupant durant les 12 mois précédents.
Cette mobilité accrue s’explique par un meilleur moral des ménages, plus enclins à déménager, mais aussi par l’augmentation de l’accession à la propriété, les nouveaux propriétaires libérant leurs locations.

Pour les bailleurs aussi le résultat est positif puisque les loyers repartent à la hausse : une augmentation de 1 % en moyenne a été enregistrée sur les 10 premiers mois de cette année.


Quelles perspectives pour l'immobilier en 2017 ?

Le rythme des ventes de logements devrait se maintenir

Il semblerait qu’en matière d’immobilier, élections présidentielles et attentisme aillent de pair. En règle générale, les précédentes années de vote ont enregistré une baisse du volume des transactions.
(Lire notre article : L’immobilier, un thème majeur de la présidentielle ?)

On prévoit donc un tel phénomène pour 2017, à moins que…
À moins que les acheteurs potentiels qui ne se seraient pas décidés en 2016 concrétisent leurs projets dans les prochains mois, pressés d’acheter avant l’augmentation annoncée des taux immobiliers. D’autant plus que le projet de loi de finances pour 2017 prévoit la reconduction des principaux dispositifs fiscaux destinés aux investisseurs : Pinel et Censi Bouvard.

L’investissement locatif à nouveau encouragé

Investir dans un logement nu avec le dispositif Pinel

Mis en place en 2015 sur les bases d’un dispositif Duflot moins avantageux, la loi Pinel a trouvé son public, au point de représenter aujourd’hui près de la moitié des ventes de logements neufs en France.

Le dispositif Pinel accorde à l’investisseur qui achète un logement et s’engage à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans une réduction d’impôt basée sur le prix de revient de l’investissement : 12, 18 ou 21 % (montant de l’investissement pris en compte : 300 000 € maximum et 5 500 €/m²).

Le propriétaire peut donc réduire ses impôts de 63 000 € maximum répartis sur 12 ans. Il doit respecter certaines conditions tout au long de la location : un plafond à ne pas dépasser pour le loyer et un montant maximum de ressources pour les locataires. Ceux-ci peuvent être des membres de la famille s’ils ne font pas partie du même foyer fiscal.

Consulter le guide Logisneuf de la loi Pinel

Investir dans un logement meublé avec la loi Censi Bouvard

Afin d’encourager la construction de logements à destination des séniors et des étudiants, deux secteurs où la demande s’accroit, le dispositif Bouvard est prolongé dans le cadre de l’achat d’un logement en résidence services étudiants, résidence séniors ou d’une chambre médicalisée en EHPAD.

L’investisseur profite alors du statut de loueur meublé (LMP ou LMNP) et d’une réduction d’impôt équivalant à 11 % du montant HT de l’investissement, plafonné à 300 000 € par an et étalé sur 9 ans.

Un investissement en résidence tourisme ou résidence affaire ne sera plus éligible au Censi-Bouvard en 2017, mais le propriétaire bénéficiera encore des avantages liés au statut loueur meublé professionnel ou non professionnel : récupération de la TVA, déduction des charges de ses revenus…

En savoir plus sur le dispositif LMNP Censi Bouvard

Des taux de prêt encore attractifs et une baisse du coût des crédits

La hausse des taux d’intérêts aura peu d’impacts

Les baisses spectaculaires des taux de crédit durant ces derniers mois puis les incertitudes liées à la politique étrangère (Brexit, élection de D. Trump aux USA) ont fait craindre à certains la fin des conditions d’emprunt immobilier actuellement si avantageuses.

Certes, les courtiers s’accordent à prédire une remontée des taux, mais le phénomène devrait rester léger au cours des 3 à 6 mois. En effet, les banques conservent pour 2017 des objectifs d’activités ambitieux. Or, le maintien de taux attractifs s’avère le meilleur moyen de conquérir de nouveaux clients.

La loi Sapin II vous donne le droit de changer d’assureur

Les emprunteurs bénéficieront donc encore en 2017 d’un bon pouvoir d’achat, d’autant qu’ils auront désormais la possibilité de baisser le coût de leur crédit de manière significative.

Grâce à la loi Sapin II, adoptée le 8 novembre, un emprunteur peut désormais changer d’assurance de prêt à chaque date anniversaire de son contrat. En faisant jouer la concurrence, il pourra négocier davantage sa prime d’assurance et économiser sur le coût global du crédit.

La démarche peut être fructueuse : près de 85 % des emprunteurs souscrivent une assurance de prêt auprès de leur banque. Cette assurance peut représenter jusqu’à 30 % du coût global du crédit.

Mise à jour du 09/12/2016 :
Le conseil constitutionnel a invalidé cette mesure de la loi Sapin II, estimant qu'elle n'avait rien à voir avec l’esprit de la loi. Les règles en vigueur restent donc celles de la loi Hamon : l'emprunteur peut mettre en concurrence différents contrats d'assurance uniquement au cours des 12 mois suivant la signature du prêt.

Lire l’édito : « taux de crédit immobilier : « keep calm… and buy a house ! »



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